نشریه شماره   211   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مالکان در صورت امکان مشارکت نکنند

گروه ساخت‌وساز: بروکراسی سخت اداری و همچنین هزینه‌های بالای مصالح و نیروی انسانی سبب شده تا مالکان ساختمان‌های فرسوده به سمت مشارکت در ساخت بروند. در این مدل، مالک تأمین‌کننده زمین و سازنده تأمین‌کننده هزینه‌ها است و در نهایت آپارتمان معمولاً به نسبت 60-40 یا 50-50 بین طرفین تقسیم می‌شود. البته این مدل ساخت‌وساز سازنده‌ها را هم منتفع می‌کند چراکه در اغلب مناطق کلانشهر‌ها زمینی برای ساخت‌وساز وجود ندارد و سازندگان باید برای ساخت‌وساز به حواشی شهر‌ها بروند. تخریب و نوسازی ساختمان‌های قدیمی و متعاقب آن اخذ مجوز طبقات بیشتر، زمینه را برای ورود سازندگان فراهم می‌کند. به‌گونه‌ای که در وضعیت رکود بخش اعظم ساخت‌وسازها به سمت مشارکت در ساخت رفته است. البته این را هم نباید فراموش کنیم که بسیاری از دعاوی مطروحه در دادگستری‌ها مربوط به عدم پایبندی یکی از طرفین به مفاد قرارداد و یا غافل ماندن طرفین از درج برخی موارد مهم می‌باشد. در ساخت‌وساز مشارکتی کدام‌یک از طرفین( مالک یا سازنده) منتفع می‌شوند؟ مالکان خانه‌های کلنگی‌شان را بفروشند یا مشارکت کنند؟ قبل از قرارداد چه اصولی باید رعایت شود؟ پیام ساختمان به‌منظور یافتن پاسخ سؤالات سراغ صاحب‌نظران رفته است.
تعیین نسبت از اساس غلط است
یک کارشناس مسکن و استاد دانشگاه با بیان اینکه در شرایط حاضر که ساخت‌وساز در رکود است و پول کافی در دست سازنده نیست، سازندگان به مشارکت تمایل دارند، به پیام ساختمان گفت: اینکه در کشور ما نسبت‌های 60 - 40 یا 50-50 در نظر بگیرند از اساس غلط است. این یک نوع کلاه گذاشتن یکی از طرفین سر طرف مقابل است چون قیمت زمین باید کارشناسی شده، هزینه ساخت امروز هم باید متره و برآورد شود و مشارکت باید به نسبت آورده دو طرف باشد. بنابراین ممکن است نسبت‌های 44 - 56  به دست بیاید.
بیت‌الله ستاریان با بیان اینکه تنها مشارکت به معنای مذکور سود دوطرفه دارد، اظهار داشت: یک نفر ممکن است با کیفیت بسیار بالا ساخت‌وساز کند و یک نفر دیگر با نازل‌ترین مصالح ساخت‌وساز ‌انجام دهد. بنابراین نمی‌توان یک نسبت را برای این دو سازنده در نظر گرفت. قطعاً در مشارکت‌هایی که مرسوم است ، یک نفر متضرر می‌شود و مالکان باید آگاه باشند.
این کارشناس مسکن در پاسخ به این سؤال که آیا مشارکت در مناطق بالای شهر برای سازندگان سودآورتر است یا در تمام مناطق یکسان است، تصریح کرد: اینکه نسبت‌های از پیش تعیین‌شده در برخی مناطق تعیین شود، مشکلات و اختلافات زیادی به بار می‌آورد. قطعاً مناطق بالای شهر نیازمند هزینه‌های بالا برای ساخت‌وساز هستند و نباید با همان مصالحی که در جنوب شهر ساخته می‌شود، ساخت‌وساز صورت گیرد زیرا ارزش زمین بسیار بالاتر از مناطق دیگر است. در غیر این صورت سازنده به سود بسیار بالایی دست می‌یابد و مالک متضرر می‌شود، چون نسبت‌های سرمایه‌گذاری همخوانی ندارد. البته هر مترمربع برخی ساختمان‌ها در مناطق شمالی تهران حتی ممکن است 10 میلیون تومان هزینه ساخت داشته باشد، بنابراین سوددهی مناطق مختلف برای سازنده نباید تفاوت چندانی داشته باشد.
دوران مفت‌بری سازنده به پایان رسیده
یکی از سازندگان تهران نیز به خبرنگار ما گفت: در زمان مشارکت سازنده 40 درصد هزینه ساختمان را پرداخت می‌کند اما چنانچه قرار باشد سازنده ملکی را بخرد و بسازد، باید 100 درصد پول را پرداخت کند و در این وضعیت رکود و بی‌پولی سازنده، کمتر کسی حاضر به این کار است. الآن خرید ملک قدیمی برای ساخت‌وساز صرف نمی‌کند مگر اینکه کسی نخواهد ملک قدیمی را تخریب کند.
آشتیانی اضافه کرد:‌ درصد‌های مشارکت معمولاً نسبت به گذشته تغییر نکرده است .سازنده قبلاً بدون اینکه سرمایه‌گذاری کند، بعد از گرفتن جواز، شروع به‌پیش فروش می‌کرد و با پول مردم سود می‌کرد. اما با توجه به اینکه هزینه‌های ساخت بالا رفته و سازندگان با توجه به لغو قانون پیش‌فروش مسکن برای تأمین مالی دچار مشکل می‌شوند، همانند گذشته به آن تمایل ندارند ولی وضعیت برای مالک تغییری نکرده است.
وی ادامه داد: الآن دوران مفت بری سازنده به پایان رسیده و باید سازنده دو، سه سال سرمایه‌اش را به کار گیرد و تازه بعد از ساخت منتظر بنشیند تا بتواند بــا قیمت منـــــاسب در شرایط رکـــــود ملکش را بفروشد.
مشارکت نکنید؛ قانع باشید
مصطفی قلی‌خسروی، فعال صنفی و کارشناس مسکن نیز به پیام ساختمان گفت: معمولاً سازنده‌ای که می‌خواهد بسازد، پول ندارد و می‌خواهد روی اعتبار آجر و آهن، ملک را بفروشد و استفاده کند. وی افزود: مالکان باید در صورت امکان مشارکت نکنند یا در  مشارکت بسیار دقت داشته باشند. به‌طور مثال باید پروژه‌هایی که فلان سازنده ساخته مورد بررسی قرار گیرد که این موضوع به‌ویژه در ساختمان‌هایی که تجمیع می‌شوند، بسیار اهمیت دارد. اگر مالکان خودشان با استخدام یک مهندس و خرید مصالح ساخت‌وساز کنند، بسیار منتفع می‌شوند.بنابراین اکثر مشکلات ملکی در دادگستری‌ها ناشی از اهمال و تقصیر سازنده‌هاست.
قلی‌خسروی ادامه داد: اگر قرار است مشارکت در ساخت صورت گیرد، حتماً یک وکیل استخدام شود چون مواد قانونی زیادی وجود دارد که در صورت غفلت از آن ، کل پروژه و زمان اتمام آن زیر سؤال می‌رود.
این کارشناس ملکی اظهار داشت: اگر نسبت 40-60 به‌درستی رعایت و تمام اصول اجرایی شود به نفع سازنده و مالک خواهد بود. درواقع ارزش افزوده‌ای ایجاد می‌شود که هر دو طرف سود می‌برند اما این موضوع کمتر محقق می‌شود. بنده معتقدم با توجه به تجربه و زیرکی سازنده ، مشارکت‌ در ساخت به نفع مالک نیست و به مالکان توصیه می‌کنم که اگر ساختمان فرسوده‌ای دارند بفروشند و با خیال راحت ساختمان دلخواه خودشان را بخرند. نباید برای کمی پول بیشتر طمع کنند و خودشان را به دردسر بیندازند. حتی اگر نسبت 80 -20 به نفع مالک باشد ولی سازنده به تعهدات پایبند نباشد، بازهم به ضرر مالک است.