نشریه شماره   211   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

تخریب همیشه زیانبار نیست‌!

گروه ساخت وساز‌: عمر ساختمان در کشور ما در بهترین حالت 30 سال است‌، درحالی که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته ساختمان های50 سال ساخت حتی نوساز به حساب می آیند‌. بنابراین با این متوسط عمر ساختمان می توان گفت هر 30 سال یک بار ایران را خراب می کنیم و می سازیم و ثروت بی حدوحسابی را از بین می بریم‌. اما جالب‌تر اینجاست که ساختمان های ما همین 30 سال عمر‌شان را هم سپری نمی کنند بلکه در سنین حتی کمتر از 10 سال قربانی سودجویی سازندگان و مالکان در خلأ قانون می شوند‌. در ادامه تهیه سلسله گزارش های پیام ساختمان از پروژه های ساختمانی سطح شهر‌، سراغ مالکان و سازندگان سه پروژه شهری رفته و دلیل جوانمرگ شدن ساختمان‌ها را از آنها جویا شدیم‌:
تخریب می صرفد
از انباشت آجر‌ها در پیاده رو معلوم بود که ساختمان قدیمی بوده و بر اساس سود و منفعت دست به تخریب آن زده‌اند‌. ساختمان مورد بازدید ما در مرحله فونداسیون بود و هنوز اسکلت ساختمان بنا نشده بود‌. با مالک ساختمان هم صحبت شدیم‌. مالک اظهار داشت‌: ملک قدیمی بنده که 35 سال قدمت داشت‌، دوطبقه بود اما بر اساس طرح تفصیلی جدید تا 5 طبقه اجازه ساخت دادند‌. البته هرچند که مشکل تأمین مالی ساخت آن را دارم اما به خانه دار شدن دو فرزندم می ارزد .»
وی افزود‌: با این وضعیت گرانی زمین کسی نمی تواند کاری بکند درحالی که اگر زمین ارزان بود کمتر کسی حاضر بود ساختمانش را تخریب کند‌. بنده الآن برای ساخت وساز هر مترمربع حدود 900 هزار تومان هزینه می کنم اما اگر قرار باشد هرکدام از فرزندانم خود‌شان زمین بخرند باید حداقل برای یک زمین 100 متری 500میلیون تومان پول پرداخت کنند‌. بنابراین در کل تخریب برایم صرف می کند‌.
مالک ساختمان ادامه داد‌: تلاش زیادی کردم تا بدون تخریب بتوانم با شیوه های مـدرن دوطبقه روی ساختمانم بنا.. کنم اما تمام مهندسان عنوان می کردند که به دلیل قدیمی بودن این کار شدنی نیست‌.
تخریب می صرفد اگر‌.‌.‌.
چند خیابان آن طرف‌تر ساختمانی در حال ساخت بود‌. ساختمانی که همانند ساختمان قبل مصالح قدیمی اش را جلوی در خانه چیده بود‌. مصالحی که به مراتب سنگین‌تر از تولیدات امروزی بودند‌. داخل ساختمان شدیم‌. سازنده بالای سر کارگران ایستاده بود و نکاتی را به آنها گوشزد می کرد‌. از او در مورد تخریب ساختمان پرسیدم که پاسخ داد‌: این ساختمان مربوط به مالکی است که بنده به صورت مشارکتی کار ساخت وساز آن را انجام می دهم‌. به هرحال در شرایط حاضر بهترین راه برای سازندگان مشارکت است‌.
وی افزود‌: معمولا مالکان ترجیح می دهند خود‌شان با قرض و وام ساختمان‌شان را تکمیل کنند و سود بیشتری به جیب بزنند اما مالک ساختمان پیرمرد بود و توان انجام کار را نداشت‌. ابتدا به ساختمان 4 طبقه اجازه ساخت وساز بیشتر نمی دادند و سهم مالک در صورت مشارکت تقریبا دوطبقه بود اما خودم دنبال کار رفتم و بعد از اینکه مجوز دوطبقه دیگر را برایش اخذ کردم‌، تصمیم به مشارکت گرفت‌.
سازنده ادامه داد‌: در این منطقه 60 درصد طبقات پس از ساخت متعلق به مالک و 40 درصد ســــهم سازنده می‌شود‌. بنابراین از 6 طبقه ای که ساخته می شود‌، حدود 5/3 طبقه برای مالک و 5/2 طبقه برای بنده‌است‌. در واقع مالک خانه شیکش را صاحب شده و من هم طبقاتی که از شهرداری گرفته‌ام را صاحب شده‌ام‌.
تخریب در بالای شهر می صرفد
اما همیشه تخریب و نوسازی برای مالکان نمی صرفد‌. به طور مثال اگر ساختمان 4 طبقه ای با عمر 10 سال مشکل عدیده ای نداشته باشد و از طرفی مطابق طرح تفصیلی فقط یک طبقه به آن تراکم داده شود‌، مسلما بــرای مالکی کــــــه می‌خواهد واحد هایش را بفروشد‌، صرفه اقتصادی نخواهد داشت که آن را تخریب و نوسازی کند‌. یکی از این ساختمان‌ها نیز موضوع گزارش ما شد‌. مالک ساختمان که در حال تعمیر نمای ساختمان بود‌. می گفت‌: تخریب برای بنده به صرفه نیست زیرا یک طبقه اضافی ارزش افزوده بالایی را با توجه به هزینه ای که باید صورت بگیرد‌، نصیبم نمی کند‌. البته خیلی تلاش کردم تا 6 طبقه اجازه ساخت از شهرداری بگیرم اما نشد‌.
وی ادامه داد‌: بیشتر تخریب‌ها در مناطق با قیمت بالا اتفاق می افتد و مناطق جنوب شهر چندان عایدی از این موضوع نمی برند‌. در مناطق بالای شهر که هر متر زمین مسکونی آن 10 میلیون تومان می ارزد‌، هر واحد 100 متری یک میلیارد به فــروش می رسد‌. این در حالی است که سازندگان مناطق جنوب و شمال به یک اندازه برای ساخت ساختمان هزینه می کنند‌.
حرف آخر
تصویب و اجرای طرح تفصیلی باعث شد تا به طور متوسط اغلب ساختمان‌ها (‌برخی ساختمان‌ها در اثر اجرای طرح کاهش تراکم داشتند‌) تا دوطبقه بیشتر اجازه ساخت وساز پیدا کنند که البته همین میزان هم توسط کمیسیون ماده 5 شهرداری قابل افزایش است‌. سال گذشته هم به دلیل انتقاد فراوان کارشناسان در رابطه با صدور مجوز شهرداری برای تخریب ساختمان های کم سن و سال‌، شهرداری لایحه ای را به شورای شهر داد تا بر اساس آن از صدور مجوز برای ساختمان های با عمر کمتر از 25 سال جلوگیری شود‌. همان زمان که شهرداری لایحه را به شورا داد‌، همه از اینکه شهرداری حاضر است از بیش از یک‌، سوم درآمد های خودش صرف نظر کند‌، تعجب می کردند‌. البته گذشت زمان نشان داد که این شیوه فقط راهی برای گرفتن عوارض بیشتر است و در ادامه مسئولان شهرداری و شورای شهر به این اجماع رسیدند که این لایحه مخالف حقوق مالکانه‌است و نباید اجرایی شود و در ادامه مجددا لایحه ای به شورا ارسال شد که بر اساس آن به جای مجوز ندادن‌، جریمه سنگین برای تخریب ساختمان های کم سن صادر شود که البته هنوز هم از طرف شورا در حال بررسی است‌. اگر واقعا تخریب نکردن ساختمان های کم سن و سال برای شهرداری اهمیت داشت که شهرداری در طرح تفصیلی تراکم هایی بیش از توان مناطق در نظر نمی گرفت‌.