هزار و یک مشکل مسکن و ساختمان

شمار نشریه : 211

گروه گزارش: وقتی دیدم در تقویم روی میزم چهاردهم تیرماه به‌عنوان «روز قلم» ثبت‌شده، بی‌اختیار یاد این حرف مرحوم کیومرث صابری (گل‌آقا) افتادم که به شوخی می‌گفت: زبانی که حرف حق نگوید فقط به درد لیسیدن بستنی قیفی می‌خورد! بعد از خودم پرسیدم قلم و زبان من، به‌عنوان خبرنگار صنعت ساختمان به چه دردی می‌خورد و تابه‌حال چه قدر توانسته مشکلات این حوزه از صنعت و اقتصاد کشور را منعکس کرده و در جهت حل و رفع آنها به نقش و رسالت خود عمل کند؟، لذا با هدف و نظر جلب‌توجه تصمیم گیران، در اینجا به‌طور اجمال برخی از عمده مشکلاتی که گریبانگیر صنعت ساختمان ما و نیز  فعالان این حوزه است،را مرور می‌کنیم.
راندن در تاریکی
می‌گویند برنامه‌ریزی بدون داشتن اطلاعات و آمارهای درست و دقیق، مانند رانندگی کردن بدون چراغ در شب است. متأسفانه در حال حاضر حرف‌های ضدونقیض بسیاری در صنعت ساختمان مطرح است. مثلاً در خصوص تعداد واحدهای خالی موجود و نیز نیاز سالانه ما به واحدهای نوساز اتفاق‌نظر وجود ندارد، به‌نحوی‌که به گفته عده‌ای، سالانه حداقل یک‌میلیون واحد نوساز نیاز داریم و به گفته برخی دیگر، نزدیک به یک‌میلیون واحد نوساز خالی در کشور داریم! سؤال اینجاست ؛ وقتی آمارهای قابل استنادی که موردپذیرش همه فعالان صنعت ساختمان وجود ندارد چطور باید برای آن برنامه‌ریزی کرد و به درست و مفید بودن طرح‌های در حال اجرا اطمینان داشت؟.
شهرنداری!
درحالی‌که دنیا به سمت «مدیریت واحد شهری» رفته تا در انجام امور ساخت‌وساز شهری وحدت رویه و ضوابط ایجاد کند، در حال حاضر در کشور ما 10 مجموعه به‌طور مستقیم و 16 مجموعه به شکل غیرمستقیم در حوزه ساخت‌وساز دخیل هستند! یعنی  به علت اینکه مدیریت واحد شهری وجود ندارد سازنده باید با 26 مجموعه درگیر شود تا یک ساختمان بسازد. عمق فاجعه زمانی آشکار می‌شود که این واقعیت را هم در نظر بگیریم که هر کدام از این مجموعه‌ها، سازمان‌ها و دوایر مرتبط با آنها از قوانین، دستورالعمل‌ها و ضوابط مجزایی پیروی می‌کنند.
اما در کشورهای پیشرفته، مدیریت متمرکزی که متولی ساخت‌وساز شهری است تصمیم می‌گیرد تا هر سازنده‌ای برای دریافت مجوز ساخت و سایر مجوزها و نیز بابت دریافت خدمات از شرکت‌های آب، برق، گاز و غیره باید به کجا مراجعه کند و چه مبالغی بپردازد؛ چون ضوابط یکسان و متولی، تدوینگر، تصمیم‌گیر و اجراکننده ضوابط و مقررات یک مجموعه به نام شهرداری است.
تشتت مهندسی!
قصه بیست‌ساله سازمان نظام‌مهندسی، قصه پر غصه‌ای است که به گفته سازندگان و بهره‌برداران، مشکلات متعددی دارد: اطاله بررسی و تصویب نقشه‌ها؛ متناسب نبودن هزینه‌های دریافتی با خدمات ارائه‌شده؛ اخذ کل هزینه‌های نظارت در ابتدای کار و پرداخت آن به مهندسان ناظر به‌صورت اقساط چندساله و رسوب مبالغ اخذشده در حساب بانکی سازمان که علاوه بر مشکل شرعی، با قانون نیز مغایرت دارد، متناسب نبودن مدت قراردادهای نظارت با مدت واقعی اجرا و الزام مالک به عقد قرارداد جدید با مهندسان ناظر، اخذ مبالغ گزاف بابت خدمات ارائه‌شده توسط مهندسان گاز، نقشه‌بردار، شهرساز، ترافیک و ...؛ الزام سازندگان واجد صلاحیت به عقد قرارداد با مجریان حقیقی و حقوقی؛ مشکل دسترسی به مهندسان ناظر و مجریان در امضای پایانکار، نظام ارجاع کار (سهمیه‌بندی) که با اصل رقابت و قانون تجارت مغایرت دارد و ...
نا تسهیلات!
با اینکه به‌تازگی شورای پول و اعتبار سقف وام خرید مسکن را در رده‌های مختلف افزایش داده و پرداخت آن را از انحصار بانک مسکن خارج کرد، بااین‌حال غیر کارآمد و غیرقابل‌توجیه بودن وام‌های اعطایی بانک‌ها با بهره‌های کمرشکن که نام بی‌مسمای «تسهیلات» بر آن نهاده شده؛ جرائم سنگین تأخیر در تأدیه تسهیلات اعطایی که بعضاً به چند برابر اصل مبلغ بالغ می‌گردد و محاسبه سود تسهیلات اعطایی با تعرفه «خدمات» علیرغم تولیدی بودن این بخش، بعید به نظر می‌رسد گرهی از مشکلات این صنعت باز کند. علاوه بر اینها، بر عمده مشکلات ناشی از ناحیه بانک‌ها می‌توان موارد زیر را نیز افزود: تمایل بانک‌ها به بنگاهداری و ورود به حوزه ساخت‌وساز؛ عدم اعطای تسهیلات ساخت طی چندسال اخیر توسط بانک‌های دولتی؛ عدم تمکین اکثر بانک‌ها به قوانین بودجه سنواتی در خصوص استمهال 5 ساله با بخشودگی جرائم تأخیر در تأدیه؛ عدم اعطای تسهیلات بانکی به سازندگان و قابل‌انتقال نبودن آن به متقاضیان مسکن.
دستگاه‌های خدمات نرسان!
علی رغم اینکه خدمات برخی شرکت‌های جهت استفاده از ساختمان‌های احداثی الزام است ولی عدم ارائه به‌موقع خدمات مذکور و نیز انحصاری بودن آنها و عدم وجود رقابت در اموری چون هزینه‌های تأمین برق، آب و فاضلاب (که همه‌ساله افزایش می‌یابند) موجب عدم امکان بهره‌برداری از مستحدثات علی‌رغم اتمام عملیات ساختمانی می‌گردد. تحمیل بخشی از تعهدات قراردادی به متقاضی علی‌الخصوص در شرکت‌های توزیع نیروی برق به بهانه نبود کابل، ترانس، کنتور و ... ازجمله روش‌های ناپسندی است که در شرکت‌های مذکور مرسوم گردیده است. در این خصوص همچنین از مشکلات دیگری نظیر افزایش حق انشعابات تا 500 درصد؛ عدم ارائه به‌موقع خدمات علیرغم انجام به‌موقع تعهدات از طرف متقاضی؛ ایجاد موانع اداری به‌واسطه انحصاری بودن و الزام متقاضیان به تأمین کنتور، ترانس، پیلار، کابل، پایه، ملزومات و هزینه‌های پیمانکار و ... می‌توان نام برد.
تطویل تفکیک!
پروسه طولانی تفکیک و افراز واحدهای احداثی، علیرغم بلامانع و مهیا بودن کلیه اسناد و مدارک مربوطه از دیگر مشکلات صنعت ساختمان ماست که موجب افزایش قیمت تمام‌شده مسکن نیز می‌شود. مشکل تفویض اختیار و انجام تفکیک اعیانی‌ها به سازمان‌های نظام‌مهندسی و اخذ دو بار هزینه تفکیک برای یک ملک نیز پیش‌ازاین وجود داشت که خوشبختانه توسط دیوان عدالت اداری این تفویض اختیار ابطال گردید.
سازمان تأمین کدام اجتماع؟
طبق آخرین مصوبه مجلس شورای اسلامی در حال حاضر حق بیمه کارگران ساختمانی که باید توسط سازنده به تأمین اجتماعی پرداخت شود 15 تا 20 درصد مجموع عوارض پروانه‌ای است که شهرداری صادر می‌کند. همچنین سازندگان باید دو بار حق بیمه پرداخت کنند! چراکه یک‌بار موقع صدور پروانه ساخت، حق بیمه کارگران را بر اساس 15 تا 20 درصد مجموع عوارض پروانه ساختمانی شهرداری یا مراجع صدور پروانه، به شکل کلی از آنها دریافت می‌کنند ولی سازنده باید در کارگاه دوباره کارگران و کارمندان و مهندسانش را بیمه کند و به سازمان تأمین اجتماعی لیست بیمه بدهد! مشکلات دیگر ناشی از عملکرد سازمان تأمین اجتماعی عبارتند از سهمیه‌بندی و محدودیت‌هایی که مانع استفاده کارگران واقعی ساختمانی از بیمه حتی به‌شرط دارا بودن کارت مهارت فنی و اشتغال می‌گردد؛ عدم پوشش بیمه‌ای برای کارگران در معرض حوادث و سوانح و تحمیل هزینه‌های بیمه مسئولیت مدنی به سازندگان پروژه‌های مسکونی؛ دریافت هزینه‌های بیمه از متقاضیان پروانه‌های ساختمانی قبل از صدور پروانه ساختمانی برای خدمات ارائه‌شده در طول اجرای پروژه‌ها!
رتبه 17 از آخر!
به گفته معاون ساختمان و مسکن وزارت راه و شهرسازی، طولانی شدن زمان صدور پروانه ساخت و همچنین تطویل مدت ساخت‌وساز ازجمله ناکامی‌هایی است که ما در اجرای قانون نظام‌مهندسی و کنترل ساختمان طی 20 سال گذشته داشته‌ایم. حامد مظاهریان رتبه ایران را در میان ۱۸۷ کشور جهان ازنظر طول زمان دوره ساخت، رده ۱۷۰ ذکر کرده است.
نا استانداردسازی
یکی از مهم ترین عواملی که بر کیفیت نهایی ساختمان مؤثر است کیفیت و استاندارد مصالحی است که در ساخت‌وسازها استفاده می‌شود. عموم مهندسان ناظر که مسئولیت کیفیت ساخت‌وساز بر عهده آنهاست قائل به این هستند که عدم استاندارد مصالح  به بالای 70 درصد می‌رسد، ولی سازمان استاندارد می‌گوید بیش از 65 درصد مصالح ساختمانی موجود در بازار استاندارد هستند و اگر مهندسی بخواهد می‌تواند از صفرتا 100 یک ساختمان را با مصالح استاندارد بسازد. بنابراین این نظام‌مهندسی است که باید در قبال استفاده از مصالح غیرکیفی پاسخگو باشد.
ناپایدار و ناکارآمد!
معضل بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری یکی از نگران‌کننده‌ترین موضوعاتی است که در صورت عدم همت و اراده قوی از سوی دولت ممکن است به بروز فاجعه‌های سنگین منجر شود. همه می‌دانیم که ایران کشوری است زلزله‌خیز که بسیاری از شهرها و روستاهای آن بر روی گسل‌های متعدد و خطرناک بناشده‌اند. متأسفانه در طول اجرای برنامه‌های سوم، چهارم و پنجم توسعه اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی کشور هیچ تحرک و رشدی را در زمینه احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده علی رغم تکلیف دولت‌ها به احیاء و نوسازی سالانه 10 درصد از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شاهد نبوده‌ایم.