هزار و یک مشکل مسکن و ساختمان

گروه گزارش: وقتی دیدم در تقویم روی میزم چهاردهم تیرماه به عنوان «روز قلم» ثبت شده، بیاختیار یاد این حرف مرحوم کیومرث صابری (گل آقا) افتادم که به شوخی میگفت: زبانی که حرف حق نگوید فقط به درد لیسیدن بستنی قیفی میخورد! بعد از خودم پرسیدم قلم و زبان من، به عنوان خبرنگار صنعت ساختمان به چه دردی میخورد و تابه حال چه قدر توانسته مشکلات این حوزه از صنعت و اقتصاد کشور را منعکس کرده و در جهت حل و رفع آنها به نقش و رسالت خود عمل کند؟، لذا با هدف و نظر جلب توجه تصمیم گیران، در اینجا به طور اجمال برخی از عمده مشکلاتی که گریبانگیر صنعت ساختمان ما و نیز فعالان این حوزه است،را مرور میکنیم. راندن در تاریکیمیگویند برنامه ریزی بدون داشتن اطلاعات و آمارهای درست و دقیق، مانند رانندگی کردن بدون چراغ در شب است. متأسفانه در حال حاضر حرف های ضدونقیض بسیاری در صنعت ساختمان مطرح است. مثلاً در خصوص تعداد واحدهای خالی موجود و نیز نیاز سالانه ما به واحدهای نوساز اتفاق نظر وجود ندارد، به نحویکه به گفته عده ای، سالانه حداقل یک میلیون واحد نوساز نیاز داریم و به گفته برخی دیگر، نزدیک به یک میلیون واحد نوساز خالی در کشور داریم! سؤال اینجاست ؛ وقتی آمارهای قابل استنادی که موردپذیرش همه فعالان صنعت ساختمان وجود ندارد چطور باید برای آن برنامه ریزی کرد و به درست و مفید بودن طرح های در حال اجرا اطمینان داشت؟.شهرنداری!درحالیکه دنیا به سمت «مدیریت واحد شهری» رفته تا در انجام امور ساخت وساز شهری وحدت رویه و ضوابط ایجاد کند، در حال حاضر در کشور ما 10 مجموعه به طور مستقیم و 16 مجموعه به شکل غیرمستقیم در حوزه ساخت وساز دخیل هستند! یعنی به علت اینکه مدیریت واحد شهری وجود ندارد سازنده باید با 26 مجموعه درگیر شود تا یک ساختمان بسازد. عمق فاجعه زمانی آشکار میشود که این واقعیت را هم در نظر بگیریم که هر کدام از این مجموعه ها، سازمان ها و دوایر مرتبط با آنها از قوانین، دستورالعمل ها و ضوابط مجزایی پیروی میکنند. اما در کشورهای پیشرفته، مدیریت متمرکزی که متولی ساخت وساز شهری است تصمیم میگیرد تا هر سازنده ای برای دریافت مجوز ساخت و سایر مجوزها و نیز بابت دریافت خدمات از شرکت های آب، برق، گاز و غیره باید به کجا مراجعه کند و چه مبالغی بپردازد؛ چون ضوابط یکسان و متولی، تدوینگر، تصمیم گیر و اجراکننده ضوابط و مقررات یک مجموعه به نام شهرداری است. تشتت مهندسی!قصه بیست ساله سازمان نظام مهندسی، قصه پر غصه ای است که به گفته سازندگان و بهره برداران، مشکلات متعددی دارد: اطاله بررسی و تصویب نقشه ها؛ متناسب نبودن هزینه های دریافتی با خدمات ارائه شده؛ اخذ کل هزینه های نظارت در ابتدای کار و پرداخت آن به مهندسان ناظر به صورت اقساط چندساله و رسوب مبالغ اخذشده در حساب بانکی سازمان که علاوه بر مشکل شرعی، با قانون نیز مغایرت دارد، متناسب نبودن مدت قراردادهای نظارت با مدت واقعی اجرا و الزام مالک به عقد قرارداد جدید با مهندسان ناظر، اخذ مبالغ گزاف بابت خدمات ارائه شده توسط مهندسان گاز، نقشه بردار، شهرساز، ترافیک و ...؛ الزام سازندگان واجد صلاحیت به عقد قرارداد با مجریان حقیقی و حقوقی؛ مشکل دسترسی به مهندسان ناظر و مجریان در امضای پایانکار، نظام ارجاع کار (سهمیه بندی) که با اصل رقابت و قانون تجارت مغایرت دارد و ... نا تسهیلات!با اینکه به تازگی شورای پول و اعتبار سقف وام خرید مسکن را در رده های مختلف افزایش داده و پرداخت آن را از انحصار بانک مسکن خارج کرد، بااین حال غیر کارآمد و غیرقابل توجیه بودن وام های اعطایی بانک ها با بهره های کمرشکن که نام بیمسمای «تسهیلات» بر آن نهاده شده؛ جرائم سنگین تأخیر در تأدیه تسهیلات اعطایی که بعضاً به چند برابر اصل مبلغ بالغ میگردد و محاسبه سود تسهیلات اعطایی با تعرفه «خدمات» علیرغم تولیدی بودن این بخش، بعید به نظر میرسد گرهی از مشکلات این صنعت باز کند. علاوه بر اینها، بر عمده مشکلات ناشی از ناحیه بانک ها میتوان موارد زیر را نیز افزود: تمایل بانک ها به بنگاهداری و ورود به حوزه ساخت وساز؛ عدم اعطای تسهیلات ساخت طی چندسال اخیر توسط بانک های دولتی؛ عدم تمکین اکثر بانک ها به قوانین بودجه سنواتی در خصوص استمهال 5 ساله با بخشودگی جرائم تأخیر در تأدیه؛ عدم اعطای تسهیلات بانکی به سازندگان و قابل انتقال نبودن آن به متقاضیان مسکن.دستگاه های خدمات نرسان!علی رغم اینکه خدمات برخی شرکت های جهت استفاده از ساختمان های احداثی الزام است ولی عدم ارائه به موقع خدمات مذکور و نیز انحصاری بودن آنها و عدم وجود رقابت در اموری چون هزینه های تأمین برق، آب و فاضلاب (که همه ساله افزایش مییابند) موجب عدم امکان بهره برداری از مستحدثات علیرغم اتمام عملیات ساختمانی میگردد. تحمیل بخشی از تعهدات قراردادی به متقاضی علیالخصوص در شرکت های توزیع نیروی برق به بهانه نبود کابل، ترانس، کنتور و ... ازجمله روش های ناپسندی است که در شرکت های مذکور مرسوم گردیده است. در این خصوص همچنین از مشکلات دیگری نظیر افزایش حق انشعابات تا 500 درصد؛ عدم ارائه به موقع خدمات علیرغم انجام به موقع تعهدات از طرف متقاضی؛ ایجاد موانع اداری به واسطه انحصاری بودن و الزام متقاضیان به تأمین کنتور، ترانس، پیلار، کابل، پایه، ملزومات و هزینه های پیمانکار و ... میتوان نام برد.تطویل تفکیک!پروسه طولانی تفکیک و افراز واحدهای احداثی، علیرغم بلامانع و مهیا بودن کلیه اسناد و مدارک مربوطه از دیگر مشکلات صنعت ساختمان ماست که موجب افزایش قیمت تمام شده مسکن نیز میشود. مشکل تفویض اختیار و انجام تفکیک اعیانیها به سازمان های نظام مهندسی و اخذ دو بار هزینه تفکیک برای یک ملک نیز پیش ازاین وجود داشت که خوشبختانه توسط دیوان عدالت اداری این تفویض اختیار ابطال گردید.سازمان تأمین کدام اجتماع؟طبق آخرین مصوبه مجلس شورای اسلامی در حال حاضر حق بیمه کارگران ساختمانی که باید توسط سازنده به تأمین اجتماعی پرداخت شود 15 تا 20 درصد مجموع عوارض پروانه ای است که شهرداری صادر میکند. همچنین سازندگان باید دو بار حق بیمه پرداخت کنند! چراکه یک بار موقع صدور پروانه ساخت، حق بیمه کارگران را بر اساس 15 تا 20 درصد مجموع عوارض پروانه ساختمانی شهرداری یا مراجع صدور پروانه، به شکل کلی از آنها دریافت میکنند ولی سازنده باید در کارگاه دوباره کارگران و کارمندان و مهندسانش را بیمه کند و به سازمان تأمین اجتماعی لیست بیمه بدهد! مشکلات دیگر ناشی از عملکرد سازمان تأمین اجتماعی عبارتند از سهمیه بندی و محدودیت هایی که مانع استفاده کارگران واقعی ساختمانی از بیمه حتی به شرط دارا بودن کارت مهارت فنی و اشتغال میگردد؛ عدم پوشش بیمه ای برای کارگران در معرض حوادث و سوانح و تحمیل هزینه های بیمه مسئولیت مدنی به سازندگان پروژه های مسکونی؛ دریافت هزینه های بیمه از متقاضیان پروانه های ساختمانی قبل از صدور پروانه ساختمانی برای خدمات ارائه شده در طول اجرای پروژه ها!رتبه 17 از آخر!به گفته معاون ساختمان و مسکن وزارت راه و شهرسازی، طولانی شدن زمان صدور پروانه ساخت و همچنین تطویل مدت ساخت وساز ازجمله ناکامیهایی است که ما در اجرای قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان طی 20 سال گذشته داشته ایم. حامد مظاهریان رتبه ایران را در میان 187 کشور جهان ازنظر طول زمان دوره ساخت، رده 170 ذکر کرده است. نا استانداردسازییکی از مهم ترین عواملی که بر کیفیت نهایی ساختمان مؤثر است کیفیت و استاندارد مصالحی است که در ساخت وسازها استفاده میشود. عموم مهندسان ناظر که مسئولیت کیفیت ساخت وساز بر عهده آنهاست قائل به این هستند که عدم استاندارد مصالح به بالای 70 درصد میرسد، ولی سازمان استاندارد میگوید بیش از 65 درصد مصالح ساختمانی موجود در بازار استاندارد هستند و اگر مهندسی بخواهد میتواند از صفرتا 100 یک ساختمان را با مصالح استاندارد بسازد. بنابراین این نظام مهندسی است که باید در قبال استفاده از مصالح غیرکیفی پاسخگو باشد.ناپایدار و ناکارآمد!معضل بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری یکی از نگران کننده ترین موضوعاتی است که در صورت عدم همت و اراده قوی از سوی دولت ممکن است به بروز فاجعه های سنگین منجر شود. همه میدانیم که ایران کشوری است زلزله خیز که بسیاری از شهرها و روستاهای آن بر روی گسل های متعدد و خطرناک بناشده اند. متأسفانه در طول اجرای برنامه های سوم، چهارم و پنجم توسعه اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی کشور هیچ تحرک و رشدی را در زمینه احیاء، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده علی رغم تکلیف دولت ها به احیاء و نوسازی سالانه 10 درصد از بافت های فرسوده و ناکارآمد شاهد نبوده ایم.