هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   211   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

تأمین مسكن ارزان‌قیمت

در شماره قبل پیام ساختمان نوشتیم که دولت‌ها براي ارزيابي نياز شهروندان اقشار متوسط و پايين به مسكن ، در مورد هزينه‌اي كه اين خانوارها براي مسكن مي‌پردازند اطلاع كسب كنند. گفتيم كه معمولاً پيشنهاد مي‌شود به‌طور متوسط خانوارها بين 30 درصد از درآمد خود را صرف اجاره خانه و يا بازپرداخت اقساط وام مسكن كنند. اين نسبت به اقتصاد نيز كمك خواهد كرد و خانوارها مي‌توانند درآمدهايشان را در بخش‌هاي ديگر اقتصاد مصرف و يا سرمايه‌گذاري كنند و به همين دليل مسكن همچون معياري براي موفقيت يا عدم موفقيت سياست‌هاي اقتصادي دولت‌ها در مقابل قشرمتوسط و پايين به شمار مي‌آيد زیرا در همه دنیا بخشي كه بيشترين درآمد قشر متوسط را به خود اختصاص مي‌دهد، مسكن است. در ادامه به سياست‌هايي كه كشورهاي مختلف براي برآورده كردن اين نياز وضع كرده‌اند اشاره مي‌كنيم و در شماره‌هاي بعد كارنامه طرح‌هاي مسكني ايران را با اين كشورها مقايسه خواهيم كرد:
طرح‌هاي كشورها براي مسكن ارزان قيمت
راهكاري كه عموماً براي تأمین مسكن ارزان‌قیمت و يا تطابق قيمت مسكن با درآمد خانوارها انديشيده مي‌شوند در دو شيوه 1) فراهم آوردن زمين براي ساختمان‌سازي و 2) افزايش تراكم واحدهاي ساختماني در بعد مساحت  خلاصه می‌شود. البته اين پروسه روندي دائمي دارد و دولت‌ها برحسب نياز شهروندان مستمراً مي‌بايد فرصت‌هاي خانه‌دار شدن را افزايش دهند. برخي از كشورها نيز براي  مساحت و همچنين قيمت مسكن محدوديت قائل مي‌شوند، اين قوانين در پي ايجاد استانداردي براي مسكن در سراسر یک كشور است. اين محدوديت عملاً موجب بلااستفاده شدن بسياري از خانه‌هايي  شد كه کوچک‌تر از حد متعارف ساخته‌شده بود و اين مشكل حتي در دوره‌هايي كه استطاعت خريد شهروندان شديداً پايين آمده بود ادامه پيدا كرد و كشورهايي مانند سوئد، فنلاند، نروژ و دانمارك كه به‌صورت سنتي داراي منازل تابستانه هستند از اين مشكل متأثر شدند.  در ادامه راهکارهای مسکنی چند کشور را به‌عنوان الگو گردآوری کرده‌ایم باشد که در راستای خانه‌دار کردن مردم راهگشا باشد.
استراليا
كشور استراليا به سياست‌هاي امنيت اجتماعي معروف است. سياست‌هايي معـروف به ‍Centre link  كه دولت کمک‌هزینه اجاره‌اي را به خانوارهاي نيازمند متقبل مي‌شود به اين صورت كه يارانه‌اي را مستقيماً براي پرداخت اجاره خانه به ساكنان پرداخت مي‌كند. ميزان اين كمك اجاره متناسب با مقدار اجاره‌اي است كه مالك دريافت مي‌كند. استراليايي‌هايي كه براي اولين بار اقدام به خريد خانه مي‌كنند از مزاياي كمك مالي استراليا بهره‌مند مي‌شوند و براي تسهيل خريد خانه حسابي به نام حساب خريد خانه‌ اولي‌ها ایجادشده تا كساني بتوانند از تسهيلات دولتي استفاده كنند كه خود پولي را ذخيره كرده باشند.
يكي از اهداف ايالت غربي استراليا اين است كه تا سال 2020 تا 20 هزار خانه ارزان‌‌قيمت براي اقشار پايين  و متوسط ايجاد كند. يكي از طرح‌هاي اين ايالت مالكيت مشترك است به اين صورت كه خريداران مي‌توانند ملكي را با كمك وزارت مسكن و تحت نام وام Shared start خريداري كنند. به‌این‌ترتیب هزينه اوليه خانه كاهش مي‌يابد و بسته به‌اندازه خانه، موقعيت و نوع ملك وزارتخانه تا سقف 30 درصد هزينه مالك را شريك مي‌شود. در آينده مالك اصلي مي‌تواند اين سهم را به دولت بفروشد یا اينكه تمام سهم را بخرد. در اين طرح خريداران مي‌توانند ساختمان‌هاي نوساز بخرند و يا واحدهاي ساختمان‌هاي دولتي ساخته نشده را پيش‌خريد كنند.
طرح‌هاي وزارت مسكن استراليا كاملاً منطبق با نيازهاي قشر متوسط و کم‌درآمد است و براي اينكه اين طرح‌ها به‌درستی اجرا شود وزارت كار استراليا همكاري زيادي با وزارت مسكن اين كشور دارد.
كانادا
بضاعت، كيفيت و كفايت سه عاملي هستند كه سياست مسكن اقشار متوسط و پايين كانادا بر اساس آنها قرار گرفته است. بضاعت يعني اينكه اقشار پايين و متوسط توانايي خريد، اجاره و يا بازپرداخت اقساط وام آن ملك را داشته باشند؛ كيفيت يعني اينكه آن ملك استاندارهاي لازم كيفي و اجتماعي را براي شهروندان كانادا داشته باشد و سومين عامل يعني كفايت به اين معني است كه ساخت‌وساز به‌گونه‌ای باشد كه اسير مشكلات عرضه و تقاضا نشود.
 به اين منظور شركت خدمات مسكن اجتماعي در ايالت اونتاريوي كانادا ايجاد شد تا مسئوليت احداث 270 هزار واحد مسكن اجتماعي  را براي شهرداري‌هاي آن ايالت بر عهده بگيرد. در واقع اين شركت به‌نوعی يك شركت غيرانتفاعي است كه توسط اعضاي شركت‌هاي ساختماني مردم‌نهاد و شركت‌هاي مسكن اجتماعي هدايت و اداره مي‌شود تا اطلاعات و سرمايه‌گذاري لازم را براي ساخت‌وساز توده‌اي مهيا كنند. بودجه سالانه 4.5 ميليون دلاري اين مجموعه بيمه لازم را براي ساخت مسكن و زيرساخت‌هاي آن ازجمله انرژي، آموزش و ديگر زيرساخت‌ها فراهم مي‌كنند. به همين ترتيب است كه اين شركت توانست سرمايه‌‌اي بالغ‌بر 390 ميليون دلار را جذب كند. البته فعاليت‌هاي اين شركت همكاري با ديگر شركت‌هاي مسكن اجتماعي و همچنين سازندگان خصوصي را در بر مي‌گرفت.
چين
كشور چين با تغيير ساختار اقتصاد مسكن به سمت اقتصاد بازاري با مشكل فاصله زياد قيمت خانه با بضاعت قشر متوسط و پايين در بيشتر شهرهاي بزرگ خود روبه‌رو شده است.  مشكلي كه از سال 2005 شروع شد و اكنون به يكي از بزرگ‌ترین مشكلات اقتصادي كشور چين بدل شده است؛ به‌گونه‌ای كه رشد قيمت مسكن در آن سال تقريباً 2 برابر رشد درآمد بوده و پاسخ دولت به اين مشكل افزايش توليد در بخش مسكن  براي اقشار فقير و متوسط بوده است . در اين راستا طرح‌ها و برنامه‌هاي زيادي روي ميز آمد كه ازجمله آنها مي‌توان به برنامه مسكن به‌صرفه و همچنين برنامه صندوق مسكن آينده‌نگر اشاره كرد.
طرح اول در مورد برنامه مسكن به‌صرفه با تبليغ سرمایه‌گذاران براي ساخت مسكن براي اقشار پايين و متوسط عمل مي‌كرد و هدف اين بود كه منازلي عموماً به مساحت 60 تا 110 مترمربع با قيمت نزديك به 50 تا 70 درصد قيمت بازار تأمین شد. مسئوليت اين طرح را دولت‌ مركزي و دولت‌هاي محلي بر عهده داشتند و دولت‌هاي محلي عموماً زمين‌هاي دولتي را براي اين هدف در نظر مي‌گرفتند و سازندگان شركت‌هاي ساخت‌وسازی بودند كه سودي در حدود 3 درصد مي‌بردند تا قيمت اين ساختمان‌ها پايين بماند. اين طرح به دليل تعداد كم ساخت‌وساز، مديريت ضعيف و فساد به محل مناقشه‌اي تبديل شد. دولت‌هاي محلي مشوق‌هاي كمي براي ساخت خانه‌هاي ارزان‌قیمت داشتند و اين به معني ساخت‌وسازهاي اندك است. درنتیجه سرمايه لازم براي طرح نسبت به ابتداي كار كاهش چشمگيري داشت. تعداد اندك ساخت‌وساز براي کم‌درآمدها و تقاضاي بالا در بازار چين باعث شد خانه‌هاي ساخته‌شده حتي به قيمت بازار به شهروندان چيني فروخته شود و پردرآمدها اين خانه‌ها را خريدند.
طرح دوم چيني‌ها به سال 1995 بازمي‌گردد، راهكار به اين صورت است كه خريداران بالقوه‌اي كه درآمد کافی براي جمع‌آوري سرمایه‌دارند واحدهايي كه قبلاً در دوره اقتصاد كمونيستي ساختمان‌هاي مسكوني دولتي به‌حساب مي‌آمدند را خريداري كنند. اين طرح شامل راهكارهاي مالي متفاوت همچون يارانه براي بازنشستگان، يارانه براي پرداخت قسط و همچنين تخفيف قيمت واحد مي‌شد.
نتيجه
به نظر مي‌رسد به دليل اختلاف فاحش بين درآمد و هزينه مسكن همه كشورها از سياست‌هاي اجتماعي براي تأمین مسكن اقشار کم‌درآمد بهره‌مي‌برند. در كشور چين كه به دليل درآمد پايين اقشار کم‌بضاعت به تعداد زيادي مسكن ارزان‌قيمت نياز دارد سياست‌هاي تشويقي سرمايه‌گذاران در كنار سرمايه‌هاي شخصي خريداران به سياست اصلي تبدیل‌شده است كه البته در اين راه دولت يارانه‌ها و تخفيف‌هاي فراواني در نظر مي‌گيرد .اما از آنجا كه دولت‌ها و سرمايه‌داران تنها مكلف به ساخت خانه ارزان‌قیمت با سود كم هستند طرح‌ها به شكست مي‌انجامد.
در کشورهایی كه اقشار كم‌درآمد دارد (همانند كانادا و استراليا ) فعاليت‌هاي غيرانتفاعي و بهره از مسكن اجتماعي سياست اصلي به شمار مي‌رود كه اين كار با هدايت دولت و توسط شركت‌هايي كه تجربه زيادي در مسكن اجتماعي دارند انجام مي‌شود. گرچه اين كشورها نيز از فاصله طبقاتي بالا رنج مي‌برند اما سيستم درآمدي آنها به صورتي است كه مي‌توانند مسكن با كيفيت را با حربه‌هاي مختلف مانند شراكت با دولت خريداري كنند. در ادامه اين سري از گزارش‌هاي در شماره بعد سياست‌هاي مسكني ایالات‌متحده آمريكا و بريتانيا را بررسي خواهيم كرد.