نشریه شماره   210   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

نقش مسکن در اقتصاد‌

از دیدگاه اقتصاد کلان‌، مسکن پرتحرک‌ترین و پویاترین بخش اقتصاد در چند دهه اخیر بوده و نوسانات در این بخش همواره از تحولات متغیر‌های کلان اقتصادی تاثیر پذیرفته که این عوامل خود را در نوع تقاضای سرمایه‌ای مسکن نشان و موجب افزایش جهش وار قیمت‌ها شده‌است‌.
با توجه به شکل گیری تحولات بازار مسکن در بستر اقتصاد کلان و شرایط عمومی حاکم بر فضای اقتصادی و سیاسی کشور‌، رشد و رونق در این بخش نمی‌تواند تفاوت قابل ملاحظه‌ای با سایر بخش‌های اقتصاد داشته باشد‌. به راحتی قابل درک است که تولید مسکن بر سه جزء اصلی اقتصاد ملی (‌تولید‌، سرمایه‌گذاری و اشتغال‌) تاثیر عمده‌ای بر جای گذاشته و از اقتصاد ملی نیز تاثیر می‌پذیرد‌.
در سه دهه اخیر همواره بین 20 تا 40 درصد از کل سرمایه‌گذاری‌های کشور در بخش مسکن انجام شده و بین چهار تا هشت درصد تولید ناخالص ملی به بخش مسکن اختصاص داشته‌است‌.
البته فعالیت‌های بخش مسکن پرنوسان و پر تب و تاب است که این خاصیت و ماهیت موجب شده تا این بخش به عنوان ضربه گیر اقتصاد عمل کند‌، بدین ترتیب که هرگاه سرمایه‌ها به سوی بخش‌های دیگر روان نمی‌شود‌، بخش مسکن جاذب سرمایه‌های مازاد بوده‌است‌.
بخش مسکن دارای ارتباطات گسترده پسین و پیشین با دیگر فعالیت‌های اقتصادی است به گونه‌ای که اثر کاهش رشد اقتصادی به دلیل کاهش فعالیت‌های ساختمانی غیرقابل انکار است‌، در مراحل اولیه توسعه‌، افزایش فعالیت‌های ساختمانی بر آهنگ رشد اقتصادی افزوده و در مراحل بعدی خود تحت تاثیر رشد اقتصادی افزایش می‌یابد‌.
در بلند مدت هر آنچه رشد اقتصاد و سایر بخش‌ها را تعیین می‌کند در این بخش نیز تعیین‌کننده‌است‌، لیکن در کوتاه مدت نوسانات مقطعی در این بخش بیشتر مشهود و غالبا پیشران است‌.
از بهترین شاخص‌ها در بررسی تغییرات اقتصاد مسکن‌، توجه به میزان سرمایه‌گذاری انجام شده در این بخش است‌. تغییرات وسیع در سرمایه‌گذاری بخش مسکن غالبا به دنبال تغییر در ارزش دارایی مسکن به وقوع پیوسته و همچنین منجر به بروز تغییرات قابل توجهی در متغیر‌های تولید ناخالص داخلی و اشتغال شده‌است‌.
سرمایه گذاری در بخش مسکن رفتاری تقدمی نسبت به سایر بخش‌ها دارد از این رو نوسانات ارزش آن می‌تواند نقش مهمی در اقتصاد کشور و شکل دهی به سیکل‌های تجاری ایفا کند‌.
بررسی روند قیمت مسکن با شاخص بهای کالا‌ها و خدمات عمومی حاکی از آن است که در صورت فقدان تکانه‌های ادواری در بخش مسکن که غالبا ناشی از ساختار بازار نبوده و متاثر از عوامل برون زا و نقل و انتقالات بازار سرمایه‌است‌، قیمت مسکن روند تعادل با ثبات بلند مدت متناسب با هزینه‌ها و همسو با شاخص عمومی قیمت‌ها را طی خواهد کرد‌. همسویی روند قیمت مسکن با روند شاخص تورم در دورانی که تغییرات قیمت ناشی از فشار هزینه و عوامل درون زا بوده (‌عدم حضور تقاضای سفته بازی‌) و ثبات نسبی حاکم بر بازار بیشتر مشهود است‌. این دو شاخص در دوره‌های بروز تکانه‌های ادواری (‌تقاضای ناشی از معاملات سوداگرانه‌) و بروز نوسانات قیمت در بازار مسکن‌، از یکدیگر فاصله می‌گیرند‌.
به طور کلی در تعیین ادوار تجاری‌، رونق و رکود حاکم بر بازار مسکن علاوه بر مقایسه روند قیمت مسکن با روند شاخص عمومی قیمت‌ها (‌تورم‌)‌، مراجعه به اطلاعات سرمایه‌گذاری در واحد‌های مسکونی در دست ساخت و تکمیل شده‌، آمار مربوط به پروانه‌های صادره و همچنین ساختار جمعیتی و بررسی سایر بازار‌های سرمایه می‌تواند نتایج مطلوب‌تری در جهت تصمیم‌سازی و سرمایه‌گذاری در این بخش را حاصل کند‌.
شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی از دیگر شاخص‌هایی است که می‌تواند در تصمیم گیری و سیاست گذاری در سمت عرضه مورد توجه قرار گیرد‌.
براساس سرشماری سال 1390 مقدار این شاخص در کشور 06/1 است که مقایسه آن با هدف گذاری سند چشم انداز 20 ساله کشور که رساندن این شاخص به یک است و همچنین حجم تقاضای اضافه شده به بازار ناشی از افزایش تعداد خانوار و...از ظرفیت‌های سرمایه‌گذاری در این بخش حکایت دارد‌.
از طرفی از آنجا که اغلب نهاده‌های لازم برای توسعه مسکن از داخل کشور تامین می‌شود‌، درجه وابستگی این بخش به نهاده‌های خارجی به مراتب کمتر از سایر بخش‌های اقتصاد است‌.
همچنین علی رغم تحت الشعاع قرار گرفتن این بخش از مناسبات سیاسی و شیوه تعاملات بین‌المللی از طریق تاثیر گذاری بر بازار‌های رقیب‌، ویژگی‌های منحصر به فرد مسکن به عنوان یک دارایی سرمایه‌ای که در بلند مدت می‌تواند خانوار‌ها را در مقابل تورم عمومی از طریق حفظ قدرت خرید مصون سازد‌، منجر به حفظ جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شده‌است‌.
در پایان می‌توان گفت بخش مسکن با توجه به این ویژگی‌ها‌، تاثیر پذیری شدید‌تر سرمایه‌گذاری و قیمت مسکن از نوسانات اقتصادی در کوتاه مدت و همچنین گستردگی ارتباطات پسین و پیشین آن با سایر بخش‌ها‌، ظرفیت ایجاد رشد و توسعه در دیگر بخش‌های اقتصاد را دارد و می‌تواند به عنوان مشوق رشد درون زا ایفای نقش کند و به منظور محرک‌، جهت ایجاد رشد اقتصادی در کوتاه مدت و موتور محرک خروج از رکود مورد توجه قرار گیرد.