افـزایش تـسهیلات مسکن آسیب شناسی شود

شمار نشریه : 210

هومن بنائي*
کافي است همين چند ماه اخير پايتان به يکي از دفاتر مشاوران املاک باز شده باشد و با يک نگاه ساده به نرخ‌هاي سر به فلک کشيده آپارتمان‌ها‌، آن هم در جنوبي‌ترين نقطه پايتخت متوجه ضربان‌هاي نامنظم مسکن شويد و به عينه ببينيد که حال اين روز‌هاي بازار مسکن اصلا روبه راه نيست‌. در اين عصر ارتباطات که هر شخص به تنهايي يک رسانه محسوب مي‌شود شبکه‌هاي تلويزيوني از پچ پچ‌هاي گوشه و کنار شهر باخبر شدند و تصميم گرفتند‌، تا دير نشده از آب گل آلود ماهي خود را صيد کند‌. براي همين برنامه مناظره شبکه يک‌، 4 ميهمان داشت (‌2موافق‌) و (‌2مخالف‌) که در مورد طرح تسهيلات خريد مسکن به گفتگو نشسته بودند و به بيان اظهارات و راهکار‌هاي موردنظر‌شان پرداختند تا شايد گرهي از مشکلات بازار مسکن باز کنند؛بازاري که حدود دو سال است که در خواب به سر مي‌برد و ظاهرا سوداي بيدار شدن ندارد‌.
برنامه با يک نظرسنجي مردمي آغاز شد و سؤال اين بود‌: به نظر شما دولت براي خانه دار شدن مردم کدام راه را در اولويت قرار دهد‌؟.
گزينه1‌- کمک به خريد و تحريک تقاضاي مسکن گزينه2‌- کمک به ساخت و تحريک عرضه مسکن‌. البته بخش زيادي از پيامک‌هاي مردمي گزينه 2 را براي پاسخ انتخاب کردند که آن هم جاي بحث دارد‌.
فرهاد بيضايي ؛مدير گروه سياست گذاري مسکن دانشگاه علم و صنعت و عليرضا خسروي ؛نماينده و عضو کميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي‌) به عنوان مخالفان افزايش تسهيلات مسکن و ابوالقاسم رحيمي انارکي ؛عضو هيئت مديره بانک مسکن و علي چگيني ؛مديرکل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد وزارت راه و شهرسازي‌، به عنوان موافقان افزايش تسهيلات مسکن در اين برنامه به مناظره پرداختند‌.
بايد گروه‌هاي هدف در اين طرح ديده مي‌شدند
فرهاد بيضايي که از اساس با مبحث تسهيلات مسکن مشکل داشت‌، گفت‌: مسئله اساسي که وجود دارد و دولت يازدهم هم به حق بر روي آن پافشاري مي‌کند و بايد موردتوجه قرار بگيرد سياست کنترل تورم است؛ سياستي که طي دو سال گذشته در دولت اجرايي شده و بايد ادامه دار باشد و تمام سياست‌هاي بخش‌هاي مختلف مانند مسکن‌، صنعت‌، کشاورزي و‌.‌.‌. بايد با سياست کنترل تورم هماهنگي داشته باشند‌.
وي افزود‌: اگر بخواهيم شرايط کلي بازار مسکن را در 2 سال گذشته بررسي کنيم‌، شاهد کاهش بسيار زياد صدور پروانه‌هاي ساختماني خواهيم بود و بايد شفاف گفت که دولت آقاي روحاني طي دو سال مديريت خود رکود بي‌سابقه‌اي در توليد مسکن به وجود آورده و شرايطي پيش آمده که عرضه مسکن در آينده (‌با توجه به کاهش آمار پروانه‌هاي ساختماني‌) با مشکلات فراواني همراه خواهد داشت‌. البته در اين مدت سياست غلطي به نام تحريک تقاضا شکل گرفته که توانايي خود را در افزايش نرخ تورم به خوبي نشان داده‌است‌.
بيضايي ادامه داد‌: در حقيقت هرچند وزارت راه و شهرسازي و بانک مسکن با شعار صاحب خانه شدن مردم جلوآمده‌اند ولي در نهايت با توجه به اثرات تورمي که خود مسئولين بانک مرکزي به آن اذعان داشتند و همچنين اظهارات معاون وزير راه و شهرسازي که پذيرفتن اين طرح با تورم همراه خواهد بود‌، به نظر مي‌رسد اين طرح افزايش تورم را به همراه داشته باشد چراکه تجربه ما در گذشته هم نشانگر اين مهم هست که افزايش وام خريد با نيت تحريک تقاضا در بازار مسکن با مکانيزم افزايش تورم‌، بازار مسکن را از رکود خارج نخواهد کرد و حتي توان خريد خانوار‌ها را کاهش مي‌دهد‌.
مدير گروه سياست گذاري مسکن دانشگاه علم و صنعت گفت‌: نکته دومي که بايد اشاره کنم اين است که شايد مسئولين مربوطه اينگونه عنوان کرده باشند که اين طرح براي ايجاد رونق در بازار ساخت وساز و حل مشکل خانه‌هاي خالي ارائه شده‌است اما حتي اگر از اين منظر هم به مسئله نگاه کنيم هيچ جايي به خانه‌هاي نوساز اشاره نشده و حتي مصوبه‌اي تصويب نشده که بايد خانه‌ها از توليدکننده خريداري شود‌، پس در نهايت مي‌بينيم که هر دو هدف را پوشش نداده‌است‌.
بيضايي خاطرنشان کرد‌: بايد گروه‌هاي هدف در اين طرح ديده مي‌شدند چون اگر از منظر اقتصاد خُرد نگاه کنيم متأسفانه خواهيم ديد که با اقساط ماهي 000/12‌. 000ريال و آورده‌هايي که بانک مسکن به عنوان مجري طرح از مردم طلب کرده‌است عملا به فکر خانه دار شدن مردم نيست و بيشتر به سود خود مي‌انديشد‌.
دولت يازدهم بهتر از دولت‌هاي قبلي عمل کرده‌است
علي چگيني که نماينده وزارت راه و شهرسازي بود‌، در پاسخ به اظهارات بيضايي گفت‌: سياست گذاري در بخش مسکن به لحاظ اينکه ابعاد مختلف اقتصادي اعم از اقتصاد کلان و اقتصاد خُرد را پوشش مي‌دهد‌، بايد سياست گذاري جامعي باشد‌. اين سياست در دولت يازدهم خيلي درست و به جاتر از دولت‌هاي قبلي عمل کرده و برنامه‌ريزي شده‌است‌.
وي با اشاره به اينکه دولت يازدهم به عنوان سياست گذار نه تنها به حمايت بخش عرضه و تقاضا پرداخته بلکه کنترل سوداگري در بخش مسکن را هم در دستور کار خودش دارد‌، افزود‌: من قبول دارم که در يک دهه گذشته توجه زيادي به بخش عرضه شده و همين امر منجر به توليد واحد‌هاي مسکوني بسيار زيادي شده‌است‌. به گونه‌اي که مطابق آمار کار ساخت حدود 00/16‌. 000هزار واحد مسکوني مهر به پايان رسيده و بيش از 000/2‌. 000 واحد ديگر هم در دست اجراست که بخش زيادي از منابع کشور به اين امر اختصاص دارد‌. پس بايد گفت دولت يازدهم اين طرح را بسيار هم جامع و کامل محاسبه کرده و به تمام آحاد جامعه‌، اقتصاد خانوار‌، اقتصاد کلان انديشيده و سياست‌هاي کلاني را در دل اين طرح برنامه‌ريزي کرده‌است‌.
مديرکل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد وزارت راه و شهرسازي ادامه داد‌: دولت سياست حمايت از عرضه را ادامه خواهد داد‌. به عنوان مثال افزايش سقف وام مسکن مهر از 25 به 30 ميليون تومان و دوره طولاني براي بازپرداخت در راستاي حمايت از عرضه مسکن است‌. گام دوم سياست حمايت از عرضه‌، سياست حمايت از مسکن روستايي است که حدود 20هزار مسکن روستايي را پوشش داده و طرحي کلان برنامه‌ريزي شده‌است‌.
چگيني افزود‌: گام سوم شناسايي و ترميم بافت فرسوده‌است که با ابعاد جمعيت‌، وامي براي ساخت‌، توسعه‌، بهبود و ساماندهي اين مناطق در دستور کار قرار گرفت‌. 
حتي دولت صندوق پس انداز مسکن را طراحي کرده که چندين ميليون نفر توسط همين صندوق صاحب خانه شده‌اند و بسيار برنامه‌ريزي دقيق و به جايي داشته‌است‌.
نماينده وزارت راه و شهرسازي خاطرنشان کرد‌: اينکه آقاي بيضايي اشاره مـستقيم به رکود مسـکـن‌در دولت‌يازدهم مي‌کنند کـاملا اشتباه‌است و بنده اگر بخواهم‌تمام اقدامات دولت‌درزمينه مسکن را بيان کنم مدت زمان‌ طـولاني نياز خواهيم داشت‌.
افزايش وام مسکن فقط رفع تکليف است
عليرضا خسروي‌، نماينده و عضو کميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي گفت‌: يکي از مباحثي که نقش اساسي در زندگي مردم دارد مقوله مسکن است و نبود آن با توجه به انتظارات و نياز‌هاي مردم يک مشکل اساسي محسوب مي‌شود‌. وي افزود‌: ما سال‌هاست که شاهد هستيم مسکن براي مردم به يک آرزوي دست نيافتني تبديل شده و بايد گفت خريد مسکن فتح الفتوح خانواده‌هاست‌.
اين نماينده مجلس با اشاره به اينکه عزيزان ما در دولت بايد بدانند مسکن بعد از غذا و پوشاک يکي از مهم‌ترين نياز‌هاي بشر به حساب مي‌آيد و حتي به اين موضوع در قانون اساسي اصل 31 اشاره مستقيم شده‌، ادامه داد‌: فهم ابعاد معضل مسکن به اندازه‌اي راحت شده که با يک نگاه سطحي به راحتي مي‌توانيم نسبت بالاي جمعيت را به عنوان متقاضيان مسکن ببينيم‌. به اعتقاد من در 36 سال گذشته دولت‌هاي مختلف تنها در قالب 2سال آينده برنامه خود‌شان را مشخص کرده‌اند که عمدتا راهکار مناسبي نبوده‌است‌. وي تصريح کرد‌: هر رئيس جمهور بدون استثنا حل مشکل مسکن را به عنوان مهم‌ترين شعار انتخاباتي خود مطرح کرده ولي بعد از انتخاب شدن کاملا اين شعار را از ياد برده و فراموش کرده‌است‌.
عضو کميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي با بيان اينکه درخواست مردم از دستگاه‌هاي اقتصادي و ابر وزارتخانه مسکن‌، راه و شهرسازي اين است که مشخص شود آيا کمبود قوانين باعث به سرانجام نرسيدن اهداف شده يا مسائل ديگري در اين راستا دخيل است‌؟ گفت‌: در راستاي سياست‌هاي مسکن 3 قانون مهم در مجلس شوراي اسلامي به تصويب رسيده که دستگاه‌هاي مجري با عمل به اين قوانين عمده مشکلات ملت را در بخش مسکن مرتفع خواهند کرد که اولين قانون تشويق احداث و عرضه واحد‌هاي مسکوني استيجاري است که مصوب سال 77 است‌. دومين قانون؛ ساماندهي و توليد و عرضه مسکن است که در 24 ماده در سال 87 تصويب شد و قانون سوم نيز پيش فروش آپارتمان‌هاست که مصوب سال 89 مجلس شوراي اسلامي است‌.
خسروي افزود‌: توقع از وزير راه و شهرسازي براي باز کردن قفل مسکن به تنهايي‌، بسيار غيرمنطقي و دور از عقل است چون به نظر بنده در اين نوع نگرش ما وزير را تبديل به يک سيبل متحرک کرده‌ايم و مردم هم سر‌شان بي‌کلاه مانده و به دنبال مقصر مي‌گردند‌. بنابراين توقع مردم از کابينه دولت آقاي روحاني است‌، چون اين سياست نياز به حمايت چندجانبه دارد و اگر دقت کرده باشيد اختيارات مالي در دست ديگران است و تنها با تشکيل نهاد‌هاي پشتيباني مسکن نمي‌شود اين مشکل را از سر راه برداشت و مردم را تنها با شعار مسکن مهر و‌.‌.‌. خانه دار کرد‌.
عضو کميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي خاطرنشان کرد‌: آخرين سياست دولت پيشنهاد و اجراي طرح وام‌هاي 40‌، 60 و 80 ميليوني است که تنها نکته مثبت اين طرح پلکاني بودن آن مي‌باشد‌. مردم با دريافت اين وام‌ها در بهترين حالت مي‌توانند در شمال شهر يک انباري بخرند و در بدترين حالت در جنوب شهر يک اتاق خواب پيدا کنند‌. البته در مورد سود وام‌، سپرده و مبلغ اقساط حرف‌هاي بسياري هست که خود دولتمردان بهتر به آن اشراف دارند‌. بر اين اساس وقتي بانک‌ها در پرداخت وام 3ميليوني ازدواج مشکل دارند و از پرداخت آن طفره مي‌روند ادعاي پرداخت اين مبالغ تنها يک رفع تکليف از سوي دولت به شمار مي‌رود‌.
سياست‌هاي عرضه مسکن بسيار زمان بر هستند
ابوالقاسم رحيمي انارکي؛ عضو هيئت مديره بانک مسکن نيز اظهار کرد‌: امروز بحث ما در مورد ترجيح عرضه و تقاضاست‌. دولت‌ها براي اينکه بتوانند رونق اقتصادي در جامعه ايجاد کنند معمولا ترکيبي از اين سياست‌ها را به کار مي‌برند‌، چون به هرحال توجه به يک بخش و عدم توجه به بخش‌هاي ديگر عدم تعادل اقتصادي را در جامعه به وجود مي‌آورد‌. اما سياست‌هاي بخش عرضه معمولا در حوزه مسکن بسيار زمان بر هستند و با تأخير آثار خودش را نشان مي‌دهد‌.
وي افزود‌: به طور ميانگين 18 تا 24 ماه براي اينکه يک طرح در حوزه مسکن عرضه شود‌، زمان لازم است که قابل توجه هم هست‌. پس طبيعي است که در همين مدت زمان آزمايش طرح يکسري تورم‌هاي ناشي از تزريق منابع در جامعه و اقتصاد داشته باشيم که معمولا اين ناهنجاري‌هاي اقتصادي بعد از اجراي طرح خودنمايي مي‌کنند و غيرقابل پيش بيني هستند‌.
رحيمي انارکي گفت‌: از طرف ديگر سياست‌هاي بازار عرضه و تقاضا به دليل تزريق پول در جامعه بلافاصله آثار خودش را نشان مي‌دهد‌، آثاري که در قالب ايجاد رونق و افزايش قيمت مسکن جان مي‌گيرند‌. البته اگر ما عرضه را از قبل به صورت متعادل داشته باشيم‌، مي‌توانيم اين تأثيرات را تا حدود زيادي خنثي کنيم‌. به عنوان مثال در پايان سال 92 با افزايش سقف تسهيلات از محل اوراق حق تقدم ديديم که وام مسکن از 20 ميليون تومان به 50ميليون تومان براي زوجين افزايش پيدا کرد اما به دليل اينکه ما در شرايط رکود بوديم و يک موجودي از قبل وجود داشت تأثير ملموسي بر روي افزايش قيمت مسکن نگذاشت‌. خوشبختانه سال 93 بيش از 80درصد سقف تسهيلات نسبت به سال 92 افزايش پيدا کرد و تعداد واحد‌هاي مسکوني بيش از 20درصد اضافه شد که اين امر به خاطر استفاده از تسهيلاتي بود که ما در اختيار مصرف‌کننده گذاشته بوديم و همين باعث شد با سياست گذاري درست و برنامه‌ريزي شده در سال 94 تورمي را در قيمت مسکن شاهد نباشيم‌.
بنابراين آمار نشان مي‌دهد که اگر سياست‌هاي عرضه به موقع عمل و اجرا شود کنترل تورم کار دشواري نيست و ما مي‌توانيم با کمک دولت نرخ تورم را به حداقل برسانيم‌.
حرف آخر
حال اين سؤال مطرح است که واقعا مجريان اين سياست‌ها را اجرايي مي‌کنند و آيا 3 اصل مورد تصويب مجلس براي‌شان مهم خواهد بود‌؟‌! آيا خانه دار شدن مردم در حد يک شعار باقي مي‌ماند‌؟ آيا بازپرداخت اقساط با درآمد مردم برابري خواهد داشت‌؟ و سؤال‌هاي بي‌شماري که همچنان بي‌جواب مانده‌است‌. اميدواريم مسئولان کشور به دنبال راهکار‌هاي منطقي براي حل مشکل مسکن مردم باشند و کسي دنبال مقصر نگردد‌. چون مقصر بودن يا نبودن مسئله نيست،  مسئله درد بي خانماني مردم است.