نشریه شماره   210   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

عـــوامل پيري زودرس سـاختمـان

پيري زودرس ساختمان‌ها‌، بيتوجهي به اصول علمي ساخت و ساز و رعايت نکردن استاندارد‌ها‌، ساليان سال است که باعث شده جامعه امروز ما وارث مجموعه عظيمي از ساختمان‌ها و بنا‌هايي شود که به سرعت در حال فرسوده شدن و تبديل به بافت فرسوده هستند‌.
عمر مفيد ساختمان در ايران بنا بر اعلام کارشناسان و مسئولان حداکثر 30 سال عنوان شده‌است که در مقايسه با عمر مفيد ساختمان در کشور‌هاي اروپايي که بين 100 تا 150 سال است‌، تفاوتي فاحش دارد‌. اما اين تفاوت و پايين بودن عمر ساختمان در ايران مولود کدام علل است‌؟.
سوال بالا پاسخ‌هاي زيادي مي‌تواند داشته باشد‌، اما علاوه بر خطا‌هاي رايج درزمان طراحي‌، نظارت و اجرا و خطا‌هاي بهره برداري و نگهداري‌، فقدان ثبات در قوانين شهرسازي و طرح‌هاي مصوب جامع و تفصيلي مناطق و شهر‌ها مشکل آفرين است؛ ضمن اينکه وقتي شهرداري‌ها کمبود منابع مالي‌شان را با فروش تراکم جبران مي‌کنند‌، عملا بافت مناطق و محلات به هم مي‌ريزد‌.
سازندگان با توجه به محدوديت منابع مالي‌، نيروي انساني و از سوي ديگر قيمت تمام شده احداث ساختمان‌ها براي عرضه به متقاضيان‌، همواره سعي در کاهش هزينه‌هاي سرمايه‌گذاري اوليه دارند‌، اما بايد توجه داشت چنانچه کاهش هزينه‌ها منجر به ناديده گرفتن حداقل استاندارد‌هاي لازم در زمان ساخت شوند‌، باعث کاهش کيفيت ساخت و کاهش عمرمفيد ساختمان مي‌شود‌. افزون بر اينها هزينه‌هاي مربوط به تعمير و نگهداري و هدر رفتن انرژي افزايش مي‌يابد که مجموعه اين هزينه‌ها بايد از اقتصاد ملي تأمين شوند؛ از سوي ديگر با افزايش هزينه‌هاي ساخت‌، مشکلات ديگري همچون کاهش قدرت خريد متقاضيان مسکن‌، ايجادرکود در بازار و فعاليت‌هاي مرتبط با ساختمان و مسکن و‌.‌.‌. روي خواهند داد‌.
اگر بنا باشد توليدکنندگان کالا‌هايي با کيفيت و ماندگاري پايين توليد و عرضه کنند و مصرف کنندگان هم مجبور به خريد و مصرف اينگونه کالا‌ها بشوند‌، استهلاک آن هم افزايش مي‌يابد‌. در بخش مسکن و ساختمان‌، مقوله کيفيت و عمر مفيد از اهميت بالايي برخوردار است‌. چراکه بازار ساختمان و مسکن ابعادي گسترده‌تر از بازار سايرکالا‌ها دارد‌. به اين ترتيب اگر در اين بازار ناکارآمدي گريبان توليد و عرضه رابگيرد‌، هزينه سنگيني بر دوش جامعه و به ويژه اقشار کم درآمدتر گذاشته مي‌شود‌. اگر در کشوري به دليل بي‌توجهي به کيفيت‌، عمر مفيد ساختمان‌ها در حدود بيست و پنج سال باشد‌، معنايش اين است که هر سال به طور متوسط چهار درصد از کل ساختمان‌ها عمر مفيد‌شان تمام مي‌شود و به بافت فرسوده‌اي که بايد تخريب و نوسازي شود‌، اضافه مي‌شوند‌. در حالي که اگر بتوان اين عمر مفيد را به پنجاه سال رساند‌، اين رقم که همان هزينه استهلاک سالانه‌است‌، به دو درصد کاهش مي‌يابد‌.
اين در حالي است که در سال‌هاي گذشته انبوهي از ساختمان‌ها با کيفيت ضعيف و با هدف غلبه بر بحران مسکن طراحي و ساخته شده‌اند که قطعا کيفيت نازل آنها موجب کاهش متوسط عمر مفيد ساختمان‌ها در کشورمان خواهد شد و به اين ترتيب باز هم هزينه استهلاک بالاتر به مردم به عنوان مصرف کنندگان تحميل مي‌شود‌.
امروزه يکي از مهمترين شاخص‌هاي آماري در ارزيابي عملکرد متوليان بخش مسکن‌، تعداد واحد‌هاي ساخته شده در سال است‌. هر چند که اين شاخص هم از اهميت خاصي برخورداراست‌، اما به راستي ساختن تعداد بي‌شماري ساختمان با کيفيت نازل‌، عملکرد مثبتي نيست‌. اين کار در بهترين حالت منتقل کردن مشکلات امروز جامعه به فردا با ضريب چندبرابر است‌.
هاشمي رئيس کميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي بر تاثير بسزاي صدور شناسنامه فني ملکي ساختمان بر افزايش عمر ساختمان‌هاي کشور تاکيد کرده و معتقد است‌: اجراي واقعي شناسنامه فني ملکي‌، عمر ساختمان‌ها را به متوسط جهاني نزديک مي‌کند‌.
به گفته وي‌، هر ساختماني به عنوان بزرگترين سرمايه مالکان و سرمايه ملي بايد داراي شناسنامه‌اي باشد که حاوي اطلاعات مربوط به تمامي مراحل ساخت و پيشرفت پروژه تا زمان تحويل باشد تا به عنوان يک ضمانت‌، سطح امنيت جان و مال مردم را مشخص کند‌.
مافي دبير انجمن صنفي انبوه‌سازان مسکن استان تهران مي‌گويد‌: در 20 سال آينده با توجه به ساختمان‌هايي که امروز به آنها جواز داده مي‌شود اين مشکلات ادامه خواهد داشت‌، چرا که مقررات کلي و برنامه‌ريزي‌هاي بلندمدت در سطح جامعه به گونه‌اي پيش مي‌رود که اين معضل همچنان پابرجا است‌. وي نقش شهرداري‌ها در جلوگيري از تخريب‌هاي زودتر از موعد را اساسي دانسته و مي‌افزايد‌: شهرداري‌ها بايد از اضافه تراکمي که به اين ساختمان‌ها تعلق مي‌گيرد‌، جلوگيري کنند و مقررات سخت‌تري در نظر گرفته شود‌.
کارشناسان مي‌گويند‌: اگر مسيري که در آن حضور سازنده ذيصلاح‌، ناظر و فرآيند صدور شناسنامه فني طي شود و قواعد و ضوابط فني در امر احداث ساختمان رعايت شود‌، همچنين مواردي چون طراحي‌، ساختن توسط سازنده صاحب صلاحيت و نظارت‌ها و رعايت تمام اصولي که در مباحث مختلف مقررات ملي ساختمان گفته شده به درستي مورد رعايت قرارگيرد‌، ساختمان خود به خود عمرش بالا خواهد رفت‌.
توجيه اقتصادي براي تخريب ساختمان‌ها و دوباره نوسازي هم يکي از موارد مهم در کاهش عمر ساختمان‌هاست‌، به گونه‌اي که مالکان زمين يا ساختمان‌ها ترجيح مي‌دهند که با بالا بردن تعداد طبقات و واحد‌ها منفعت بيشتري کسب کنند؛ به عنوان نمونه فرض کنيم ساختماني سه طبقه‌است‌، اگر مالک اين بنا را بکوبد و پنج طبقه بسازد‌، منفعت و سود اقتصادي زيادي مي‌برد‌. طبيعي است که او به دنبال مستحکم بودن يا نبودن ساختمان نيست‌، او به دنبال سود اقتصادي بيشتر است‌.
بايد به اين نکته توجه داشت که طرح‌هاي کلان و جامع دولت‌ها مانند مسکن مهر‌، اجتماعي‌، اميد و مسکن ويژه براي بخش مسکن همراه با رعايت استاندارد‌هاي لازم صورت گيرد تا به موجب آن بخش عظيمي از ساختمان‌هاي فرسوده در آينده‌اي نزديک به اقتصاد کشور تحميل نشوند‌.
در بحث عمر مفيد ساختمان‌ها تأکيد بر مستحکم و مناسب بودن سازه ساختمان است و نه ظاهر آن‌. در کشور ما يک نسل براي استفاده از يک ساختمان بايد دو بار پول هزينه کند‌، چرا که آن ساختمان عملا پس از 30 سال کلنگي محسوب مي‌شود و بايد تخريب و بازسازي شود‌. اما در کشور‌هاي پيشرفته عمر مفيد ساختمان 150سال است‌، يعني سه تا چهار نسل مي‌توانند از آن ساختمان استفاده کنند.