نشریه شماره   210   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

دست های پنهان در گرانی زمین

شبنم عزیزی
بازار مسکن در حالی پای در چهارمین سال از رکود خود گذاشته که چندی قبل وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد؛ تداوم این رکود می‌تواند در حوزه‌ای خاص اثری مثبت داشته باشد و آن خارج شدن سرمایه‌های سوداگری است که با هدف بهره بردن از تغییرات ناگهانی نرخ مسکن به این بازار آمده و حالا با فروکش کردن تب‌وتاب بازار، فرار را به قرار ترجیح می‌دهند. 
در این زمینه چند گروه در گرانی قیمت زمین متهم شناخته می‌شوند، اول شهرداری و شورای شهر دوم سرمایه‌داران و دلالان، سوم تعداد کمی از مردم عادی که خواسته و ناخواسته وارد بازی کثیف دلالان می‌شوند و چهارم مسئولان مربوطه که به وضع کنونی راضی بوده و زمینه را برای افزایش صعودی قیمت زمین باز می‌گذارند. اما بااین‌حال مسئولان همچنان انگشت اتهام خود را به سمت سوداگران و تغییر کاربری‌ها نشانه می‌گیرند. این در حالی است که همچنان بسیاری از دسترسی آزاد به موقعیت و آخرین تغییرات اراضی و املاک به عبارتی از جزئیات طرح‌های جامع شهر و تفصیلی اطلاعات محروم‌اند، درنتیجه بسیاری دراین‌بین از رانت اطلاعاتی استفاده و برخی هم سوءاستفاده از اطلاعات می‌کنند.
 در این راستا آخوندی در آخرین اظهاراتش گفته است؛ مهم‌ترین سند حقوق شهری طرح‌های جامع شهر و تفصیلی است.اینها سند اداری نیستند که یک مدیر آن را جابه‌جا کند، بلکه سند حقوق شهری مردم است که در حال حاضر هر دو این پدیده در معرض تاخت‌وتاز یکسری سوداگر است. اما یک کارشناس ارشد شهرداری در رابطه با نقش دلالی در زمین و قیمت تمام‌شده آن اظهارات جالبی دارد. او در گفت‌وگو با پیام ساختمان می‌گوید ریشه این موضوع به نبود نرخ کارشناسی در قیمت‌گذاری اراضی باز می‌گردد و نه نقش دلالان! مجید کمالی معتقد است ؛ هرج‌ومرج در نرخ‌گذاری اراضی آینده قیمت مسکن را با تهدید مواجه می‌کند. ماحصل گفتگوی پیام ساختمان با کمالی را در ادامه می‌خوانید:
گفته می‌شود دلالی و سوداگری زمین ریشه افزایش قیمت مسکن است.نظر شما دراین‌باره چیست؟
این مسئله به دو دوره گذشته و حال مربوط می‌شود، در طرح تفصیلی جدید و محدودیت‌هایی که طی دو سال اخیر ایجادشده این فرایند تا حدودی کاهش‌یافته است، به دلیل اینکه به‌صورت معمول اطلاعات املاک و اراضی از طریق اینترنت در دسترس همگان است .بنابراین، تااندازه‌ای رانت‌های اطلاعاتی به‌ویژه در تغییر کاربری‌ها از بین رفته است. دوم در طرح‌های اجرایی و هادی مثل اتوبان‌ها یا گذرهایی است که دستخوش تعدیل می‌شوند، این نوع اراضی هم با توجه به اینکه در حال حاضر دیگر فضا و تملک جدیدی حداقل در تهران وجود ندارد و به‌نوعی این نوع زمین‌ها هم در حال اتمام است، بنابراین مسیر دلالی‌ها بسته می‌شود.
نقش شهرداری‌ها در زمینه فعالیت‌های واسطه‌گری چیست؟
دراین‌باره پرونده‌های موجود در دو حالت شامل زمین‌های تغییر کاربری داده‌شده و اراضی‌ای است که کاربری نامعلومی دارند. در حالت اول اراضی‌ای که طبق طرح تفصیلی شامل فضای سبز، فضاهای خدماتی یا فرهنگی ورزشی هستند و مساحت بالایی دارند، این باید توسط شهرداری تملک و تغییر کاربری پیدا کنند و طبق قانون دوره زمانی برای تملک و خریداری یا تغییر کاربری تعیین می‌شود، اگر شهرداری در شرایط یا زمان خاص اقدامی برای خرید انجام نداد یا توان مالی برای خرید آن نداشته باشد، به‌راحتی می‌توانند رأی تغییر کاربری را بشکند و در هر نوع قالب مسکونی و ... از آن استفاده کنند.
فرایندی که اینجا اتفاق افتاده این است که برخی با استفاده از رانت، کاربری زمین‌ها را تغییر می‌دهند، مثلاً در تغییر کاربری، فضای سبزی را متری یک‌میلیون خریداری و با تغییر کاربری متری 10 میلیون تومان می‌فروشند. این فرایند واسطه‌گری است اما نمی‌توان گفت دلالی، چون در قالب سرمایه‌گذاری است. به این معنی که با خریداری زمینی 1 تا 2 میلیارد تومانی و اقداماتی نظیر تغییرات بر روی زمین، گرفتن رأی دیوان عدالت اداری و حکم مربوطه و با نفوذی که در برخی محاکم قضایی دارند تغییر کاربری داده و از آن بهره‌برداری می‌کنند. مورد دیگر زمین‌های بلاتکلیفی است که در کمیسیون های 5،7،12 بررسی می‌شود. دلالان این نوع اراضی را که شهرداری هم پروانه ساخت به آنها نمی‌دهد خریداری می‌کنند، این دلالان با توجه به قدرت و اشراف از موقعیت زمین موردنظر، آن را خریداری کرده و به زمینی گران‌قیمت تبدیل می‌کنند.
دلالی در طرح‌های شهری چگونه صورت می‌گیرد؟
این نوع دلالی زمانی است که طرح جدیدی در شهر در دستور کار اجرایی قرار می‌گیرد و در برخی اراضی حاشیه این طرح مرغوب‌تر می‌شود بنابراین دلالان یا کارشناسانی که از حاشیه این طرح مطلع هستند، قبل از شروع طرح، انتهای اراضی واقع بر مرزهای طرح موردنظر را خریداری و با دریافت پروانه ساخت مثلاً برای پروژه‌های تجاری- اداری، به ازای آن سودهای کلانی به جیب می‌زنند. مثال این فرایند در تهران و در محدوده پارک چیتگر اتفاق افتاد و زمین‌های حاشیه چیتگر نمونه بارز دلالی بود.  با توجه به اینکه سال‌ها این طرح راکد مانده بود اما شهرداری و شورای شهر از که این طرح آگاهی داشتند، در آن زمان، برخی زمین‌های واقع در آن محدوده را از متری 100 هزار تومان تا متری 500 هزار تومان خریداری کردند، زمین‌هایی با مساحت بالای  3 هزار یا 4 هزارمتر، متری 50 هزار تومان خریداری شد، اکنون قیمت این اراضی بیشتر از 10 میلیون تومان معامله می‌شود. آپارتمان مشرف‌به دریاچه چیتگر نیز متری 8 میلیون تومان و پشت دریاچه متری  6 تا 7 میلیون تومان فروخته می‌شود. ارزان‌ترین آپارتمان ممکن، نیز از متری 4 میلیون و 500 هزار تومان قیمت‌گذاری می‌شود. نهایتا منجر به این شده که منطقه 22 به منطقه گرانی تبدیل شود درصورتی‌که جزو مناطق بسیار ارزان شهرداری بود و بسیاری به دلیل ارزانی آنجا سکونت داشتند. اما حالا شرایط معکوس شده و قیمتی، 3 تا 4 برابر قیمت واقعی پیداکرده است. یعنی اطلاعات از مجموعه شهرداری به بیرون منتقل شد.
نقش شهرداری در این نوع واسطه‌گری‌ها چیست؟
در کل دلال‌ها در این زمینه کمر شهرداری را خرد می‌کنند و ضربه اصلی را این نهاد متحمل می‌شود. به‌عنوان‌مثال یک بنگاه کوچک به‌راحتی پشت یک طرح می‌ایستد و شهرداری را مجبور می‌کند زمینی را که ارزش قیمت آن متری 1 میلیون و  300 هزار تومان بوده را، متری 1 میلیون و 600  هزار تا 2 میلیون و 600 هزار تومان خریداری کند، مثل طرح اتوبان امام علی(ع) که در ابتدای طرح بین 1 میلیون و 300 تا 1 میلیون و 700 هزار تومان خریدوفروش می‌شد در پایان طرح از 1 میلیون و 600 هزار تا 4 میلیون تومان معامله ‌شد. 
اگر اطلاعات موجود اراضی در دسترس است چرا بازهم سرمایه‌گذاران در دام دلال‌ها می‌افتند؟
 کاربری طرح تفصیلی در اختیار همه متقاضیان هست و این دیگر به سطح هوشیاری سرمایه‌گذار بر می‌گردد که اطلاعات قبلی را کسب کند تا در دام این افراد نیفتد.
چرا مسئولان ادعا دارند معاملات دلالان مهم‌ترین عامل در افزایش قیمت مسکن هستند؟
این موضوع واقعیت ندارد چون نرخ اراضی در تهران مشخص است و ادعای مسئولان از سر ناآگاهی و به‌نوعی فرافکنی است. ریشه اصلی افزایش قیمت زمین اقتصاد بیمار ماست، بنابراین تنها محل سرمایه‌گذاری مطمئن برای مردم ملک و زمین است، به همین دلیل مردم در این حوزه سرمایه‌گذاری می‌کنند و زمین گران می‌شود تحت این شرایط با شروع گرانی‌ها  به دنبال دلالان می‌گردند درحالی‌که دلیل اصلی اقتصاد بیمار است که بسترهای سوءاستفاده دلالان را فراهم می‌کند. اگر خریدوفروش ها بر اساس قیمت کارشناسی و تعیین‌شده صورت بگیرد منجر به بیماری «قیمت‌های هیجانی» نمی‌شود. ولی وقتی قیمت‌گذاری‌ها سلیقه‌ای است، افراد به‌راحتی بتوانند قیمت‌گذاری را دستکاری کنند.
یعنی قانونی برای تعیین قیمت کارشناسی اراضی و املاک موجود نیست؟
خلأهای قانونی دقیقاً همین مورد است که ما باید امکانی ایجاد کنیم که هر نوع خریدوفروش املاک شهرداری به ویژه در تهران مطابق با قیمت کارشناسی و تحت نظر کارشناسان رسمی نظارت بسیار سختگیرانه ای از سوی ارگان مربوطه همچون سازمان بازرسی کشور، صورت بگیرد. در بحث نظارت هم وقتی قانونی وجود ندارد چگونه می‌توان نظارت کرد. آیا قانونی برای تعیین قیمت زمین وجود دارد؟ افراد با هر قیمتی که اراده کنند ملک یا زمین خود را می‌فروشند و درواقع تخلفی صورت نگرفته که نظارت بشود. از طرفی فرد می‌تواند حتی در مزایده وقتی خریدار نباشد زمین یا ملک موردنظر را زیر قیمت بفروشد که برای این موضوع قانون داریم. 
دلالی چند درصد در افزایش نرخ زمین تأثیرگذار است ؟
طبق بررسی‌ها در معاملات زمین‌های کوچک طبق تعرفه عملکرد دلالان تا یک درصد بر افزایش قیمت تأثیرگذار است، در زمین‌های بزرگ نیز تأثیرگذاری تا 30 درصد وجود دارد که این افزایش قیمت از فرایند دلالی بیمارگونه بر قیمت زمین به وجود می‌آید، در دلالی تغییر کاربری‌ها نیز تا 5 برابر، افزایش قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد.