نشریه شماره   210   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

رابطه معکــوس درآمد با اجــاره خانه

براي بسياري از مردم بزرگ‌ترين چالش اقتصادي هزينه‌اي است كه بايد براي اجاره‌، رهن يا خريد خانه بپردازند‌. البته اين رقم در بين شهر‌هاي مختلف بزرگ و كوچك تفاوت دارد ولي در ميان كلانشهر‌هاي كشورمان گاه هزينه‌هاي رهن و اجاره خانه براي خانوار‌هاي قشر متوسط بالاتر مي‌رود به گونه‌اي كه براي ناظران جاي اين سؤال باقي مي‌ماند كه آيا امروز از قشر متوسط در شهر‌هاي بزرگ مي‌توان سخن گفت يا خير‌؟ و شايد سؤال مهم‌تر اين باشد كه گسترش فاصله ميان اجاره بها و درآمد تا كي ادامه پيدا خواهد کرد‌؟.
براي كشوري كه حداقل حقوق يك فرد مجرد بر اساس نظر وزارت كار892430 تومان است و متوسط درآمد يك خانوار شهري حدود يک ميليون و 820 هزار تومان‌، با يك حساب سرانگشتي متوسط رهن و اجاره يک خانه در مركز شهر تهران در بهترين شرايط 20 ميليون رهن و 500 هزار تومان اجاره درمي آيد يعني يک ميليون و 100 هزار تومان يا نزديك به 60 درصد درآمد خانوار فرضي ما صرف اجاره بها شده و با 35 درصد باقي مانده بايد هزينه يک خانواده را تأمين کرد‌. سئوال اينجاست كه متوسط اين نسبت در ديگر مناطق جهان چگونه‌است‌؟.
قاعده 30 درصدي
در كشور‌هاي آمريكاي شمالي مانند كانادا و ايالات متحده معمولا مشاوران املاك پيشنهاد مي‌دهند كه هزينه بازپرداخت وام خانه و يا اجاره نبايد بيش از 30 درصد هزينه‌هاي ساليانه فرد را در برگيرد‌. فرمول محاسبه آن به اين صورت است كه درآمد ساليانه شخص خانوار تقسيم بر 40 برابر 30 درصد هزينه ماهيانه‌اي مي‌شود كه پيشنهاد مي‌شود هر خانواري مي‌تواند آن را بپردازد‌، البته رقمي كه صرف اجاره مسكن مي‌شود ارتباط كاملي با ميزان درآمد خانوار دارد مثلا اقشار ثروتمند بالاتر از 30 درصد درآمد ماهيانه خود را مي‌توانند صرف اجاره كنند و همچنان آنقدر پول داشته باشند تا سبك زندگي مجلل خود را ادامه دهند‌. اقشار متوسط آمريكا نيز كه بين 70 تا 100 هزار دلار در سال درآمد دارند از قاعده 30 درصد منتفع مي‌شوند اما قشر پايين براي اينكه هزينه‌هاي معقولي نسبت به درآمد داشته باشند‌، مي‌بايد كمتر از اين نسبت را بپردازند‌. درواقع بيش از نيمي از آمريكايي‌ها بر اساس مطالعات دانشگاه هاروارد در سال 2013 چيزي بيش از 30 درصد هزينه‌هاي ماهيانه را خرج پرداخت اجاره و يا بازپرداخت وام‌هاي بانكي كرده‌اند‌. در برخي از شهر‌هاي گران اين كشور مانند لس آنجلس‌، نيويورك و سانفرانسيسكو كه بيشترين نسبت اجاره نشين را دارند اين نسبت حتي به 49 درصد درآمد ماهيانه قشر متوسط مي‌رسد‌. به نظر مي‌رسد قانون 30 درصد تنها قراردادي است تا دولت نسبت به تضمين‌هاي اجتماعي خود پايبند باشد و يا بتواند سياست‌هاي مسكني خود را براي قشر پايين تنظيم كنند‌. سياست‌هاي مانند كمك دولتي و يا ساخت مسكن ارزان قيمت‌. البته در بيشتر شهر‌هاي بزرگ ايالات متحده به جز سه شهر گفته شده قاعده 30 درصد براي قشر متوسط مصداق دارد‌.
وضع حداكثر نسبت درآمد به هزينه اجاره نخست در سال 1937 رواج يافت؛ در سال 1940 حداكثر استاندارد درخواست اجاره نبايد بيش از 20 درصد درآمد خانوار مي‌بود كه اين ميزان در سال 1968 به 25 درصد و در سال 1981 به 30 درصد رسيد كه تا امروز نيز باقي مانده‌است و دولت سياست‌هاي مسكني خود را بر اساس اين نسبت تنظيم مي‌كند‌.
نسبت مسكن به درآمد در ديگر نقاط جهان
گرچه مشاوران اقتصادي در آمريكاي شمالي همچنان به نسبت 30 درصد براي برنامه‌ريزي مسكن تأکيد دارند و آن را قانون مفيدي براي كمك‌هاي دولتي به افراد کم بضاعت عنوان مي‌کنند اما بحران امروز مسكن در كشور‌هاي پيشرفته به يكي از اصلي‌ترين مشكلات دولت‌ها تبديل شده‌است‌. اين مشكل البته مشكل جديدي نيست و شايد تاريخي به درازاي تاريخ انقلاب صنعتي دارد اما آنچه تفاوت ايجاد كرده‌، شدت آن است و تفاوتي كه در بين قشر متوسط با ثروتمند از نظر بهره‌مندي از فرصت‌هاي خانه دار شدن ايجاد شده‌است‌. گروه‌هــــاي سياسي راست گرا معمولا دليل اين مشكل را به رشد مهاجرت نسبت مي‌دهند؛ به گونه‌اي كه ديويد كامرون (‌نخست وزيري كه براي يك دوره 5 ساله ديگر در انگلستان انتخاب شد‌) قول قوانين تازه‌اي را داده‌است تا مهاجرت را به كشوري كه يكي از بزرگ‌ترين مشكلات مسكن خود را تجربه مي‌كند‌، دشوار كند‌. كمبود عرضه مسكن‌، افزايش تقاضا و بالا رفتن جمعيت شهر‌هاي بزرگ البته تنها مشكل كشور‌هاي توسعه يافته نيست بلكه شهر‌هاي بزرگ در كشور‌هاي درحال توسعه‌اي كه منابع ثروت و اقتصاد معمولا در يك جا متمركز است از اين بحران متأثر شده‌اند‌. بر اساس تحقيقات دانشگاه هاروارد در بين بيست كشور جهان هلند‌، سوئد و كانادا به ترتيب با 51‌، 45 و 43 درصد به طور متوسط بيشترين هزينه را براي اجاره و بازپرداخت وام صرف مي‌كنند كه اين نسبت در آلمان 35 درصد و در چين 15 درصد است‌.
بين شهر‌هاي مختلف ايران در اين زمينه تفاوت زيادي وجود دارد‌؛ به گونه‌اي كه براي خانواده متوسط اجاره نشين در تهران و حتي شهر‌هاي بزرگ چيزي از درآمد آنها باقي نمي‌ماند اما بر اساس اطلاعات هزينه و درآمد سازمان آمار ايران در سال 92 اين نسبت براي خانوار‌هاي شهر‌هاي کوچک نزديك به 45 درصد بود‌.
حباب جهاني
مسكن همانند سلامت و بهداشت ازجمله حوزه‌هايي است كه با وجود توجيه اقتصادي بالا‌، تمام دولت‌ها (‌از راست گرا تا چپ گرا‌) براي آن برنامه‌هاي ويژه‌اي قائل مي‌شوند تا شهروندان بتوانند بدون دغدغه از آن بهره‌مند شوند كه اين موضوع حتي در كشور‌هاي آمريكايي و اروپايي بعد از نزول رويكرد دولت‌هاي رفاه مصداق دارد‌.
هر كشوري سياست‌هاي مسكني دارد و براي تشخيص قشر نيازمند با بهره‌گيري از تجربه آمريكا درصدي را به عنوان حداكثر هزينه‌اي كه هر خانوار براي مسكن بايد انجام بدهند وضع كرده‌است‌. در واقع ادبيات مفاهيم بهره‌مندي از مسكن از سال 1980 در اروپا و آمريكاي شمالي رشد يافت‌. بر اساس تعريف سازمان ملي بهره‌مندي مسكن در استراليا از استطاعت مالي (‌Affordability‌) نبايد نسبت درآمد به هزينه به گونه‌اي باشد كه شخص يا خانوار در بهره‌مندي از نياز‌هاي اوليه خود دچار مشكل شوند‌.‌. البته تشخيص ميزان استطاعت كار ساده‌اي نيست و درحالي که آمريكا و كانادا نسبت ماهانه هزينه خانه (‌بازپرداخت وام و يا كرايه‌) را همچنان 30 درصد محاسبه مي‌كند اين نسبت در هندوستان 40 درصد است‌.
در اين كشور‌ها اساس استاندارد تعيين قيمت اجاره و بازپرداخت وام درآمد خانوار متوسط شهري است اما در ايران نسبت كرايه و بازپرداخت وام را قيمت بازار تعيين مي‌كند يعني هرچقدر قيمت خانه بالاتر باشد قيمت اجاره نيز افزايش مي‌يابد‌. اين نسبت هميشه نمي‌تواند مفيد باشد چراکه به دليل حباب مسكن كه در سال 2008 بسياري از كشور‌هاي تجربه كردند اين رقم به حد غيرقابل پرداختي بالا رفته‌است‌. درحالي که در سال 1386 در ماه‌هاي قبل از جهش قيمت مسكن هر مترمربع در تهران 1 ميليون و 350 هزار تومان معامله مي‌شد با يك جهش 80 درصدي به 2 ميليون تومان رسيد و در بهار سال 88 نيز رشد 25 درصدي را تجربه كرد‌.
در همان دوره نيز قيمت مسكن در ايرلند 45 درصد و در ايالات متحده 34 درصد رشد كرد‌. البته كشور‌هايي هم بودند كه قيمت مسكن آنها با سقوط روبه رو شد؛ كشور‌هايي مانند اسپانيا و دانمارك كه 15 درصد کاهش قيمت مسكن داشتند‌.
استراتژي‌ها و سياست‌هاي مسكن براي بهره‌مندي بيشتر
دلايل افزايش قيمت مسكن متفاوت است كه مهم‌ترين آن افزايش ميزان تقاضاست كه در شهر‌هاي بزرگ اين تقاضا بالاتر مي‌رود‌. اين روند در مراكز شهر‌هاي بزرگ به صورت مبارزه‌اي ميان قشر متوسط براي بقا در شهر و يا رفتن به حاشيه شهر‌ها و حتي بي‌خانماني براي قشر‌هاي فقيرتر تبديل شده كه چالشي واقعي براي سياست‌هاي تأمين مسكن دولت‌هاست‌.
اين روند اقتصاد شهر را شديدا تحت تأثير قرار مي‌دهد زيرا خانوار متوسطي كه هزينه بالايي براي اجاره مي‌پردازد درنتيجه از پرداخت ساير هزينه‌هاي ضروري و غيرضروري كه اقتصاد شهر را مي‌سازد‌، بازخواهد ماند‌. عامل ديگر نيز ميزان پايين عرضه‌است كه مدت زمان زيادي براي ساخت كسري خانه مخصوصا در شهر‌هاي بزرگ نياز است و خانه‌هاي موجود به بازار رقابت صاحبان ملك براي افزايش قيمت تبديل شده‌اند‌. در اين بازار بايد ميزان مهاجرت به شهر‌ها‌، افزايش طول عمر‌، افزايش خانه‌هايي كه يك نفر در آن زندگي مي‌كند‌، كيفيت ساختمان و مناطق ويژه مخصوصا در مراكز شهر كه ارزش بيشتري دارند‌، در رأس برنامه‌ها قرار گيرد‌.
در اين ميان كشور‌هاي مختلف براي انطباق قيمت مسكن و درآمد قشر متوسط راهكار‌هاي مختلفي را وضع كرده‌اند و در واقع اين سياست‌ها مهم‌ترين معيار براي سنجش موفقيت دولت‌ها به شمار مي‌رود و مي‌تواند شامل سياست‌هايي باشد كه صرفا رشد اقتصادي را تبليغ كند با اين اميد كه رشد اقتصادي به اقتصاد قوي‌تر و درآمد‌هاي بالاتر منجر مي‌گردد كه مردم را قادر به پرداخت كرايه‌هاي بالاتر مي‌كند و يا اينكه با سياست‌هاي وام و ماليات و همچنين سياست‌هاي تنظيم كننده همراه مي‌شود تا از افزايش مهارنشده قيمت املاك و اجاره جلوگيري كند‌. قدرت پرداخت شهروندان به وسيله ماليات بر درآمد و همچنين سياست‌هاي مالي درنتيجه وام و قرض بهبود پيدا خواهد كرد‌. حتي سياست‌هاي يارانه‌اي و انگيزشي براي قشرمتوسط مي‌تواند كارگر بيفتد‌. براي گروه‌هاي آسيب پذير نيز سياست‌ها و استراتژي‌هايي همچون كمك‌هاي مالي و در اختيار قرار دادن مسكن با هزينه پايين بوده‌است‌.
بخش ديگري از سياست‌ها به توليد بازمي گردد تا توليد مسكن ارزان‌تر شده‌، كالا‌ها و خدمات راحت‌تر در اختيار سازندگان قرار گيرد‌. اين سياستي است كه چين در پيش گرفته است؛كشوري كه توليد كالا‌ها را براي سرمايه‌گذاران ساده كرده‌، در نتيجه قيمت تمام شده مسكن بسيار كاهش مي‌يابد‌. در حال حاضر سياستي كه توليد خانه‌هاي ارزان را تشويق و تبليغ مي‌كند شامل تشكيل مناطقي است كه ساخت وساز در آنها صورت مي‌گيرد تا محيط ازنظر جمعيتي نيز تنظيم شود‌. در كانادا سياست‌هاي مسئولانه‌تري اتخاذشده كه شامل تعبيه مناطقي براي ساخت مسكن شخصي يا كاهش فضاي پاركينگ بوده است.