نشریه شماره   209   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

چگـونه تغيير کـاربري بگيـريم‌؟

تغيير کاربري يکي از دغدغه‌هاي مالکان در شهر‌هاست‌. اغلب اين تغيير کاربري‌ها از مسکوني به تجاري و يا مختلط انجام مي‌شود‌. دليلش هم اين است كه ملكي كه كاربري تجاري دارد از ارزش بيشتري برخوردار است و صرفه اقتصادي باعث مي‌شود همواره مالكان تمايل به اين نوع تغيير داشته باشند‌. به هرحال هر نوع تغيير كاربري نيازمند طي كردن مراحلي كلي و مشخص است كه در اين مطلب مي‌توانيد آن را مرور كنيد‌:
گام اول‌: مراجعه به دفا‌تر خدمات نوسازي
فرقي نمي‌كند قصد تغيير چه نوع كاربري را داشته باشيد‌. براي اين كار‌، نخستين قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازي و ارائه درخواست است‌. فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملك و مالك پر مي‌كنيد‌. در اين فرم ذكر مي‌كنيد كه چه نوع كاربري‌اي به كاربري ديگر تغيير پيدا مي‌كند‌. مدارك اوليه خود را به دفا‌تر خدمات نوسازي مي‌سپاريد‌. پرونده شما از همان ابتداي كار‌، تمام مراحل را به صورت الكترونيك طي مي‌كند‌. براي تغيير كاربري ملك ۲ راه پيش رو داريد؛ تغيير كاربري از طريق تخريب و نوسازي و تغيير كاربري از طريق تغيير مجوز لازم براي آن‌. اغلب به دليل وجود بافت فرسوده در شهر و البته ملاحظات ديگري ازجمله گسترش فضاي عمودي ساختمان‌، راه حل اول براي تغيير كاربري ملك انتخاب مي‌شود‌.
گام دوم‌: بازرسي از محل
گام دوم از طريق دفا‌تر خدمات نوسازي برداشته مي‌شود‌. بازرسي از محل ملك‌، گام دوم است‌. در اين مرحله اظهارات ذکرشده در درخواست مالك با آنچه در بازرسي به چشم مي‌خورد مطابقت داده مي‌شود‌. بازرس در اين مرحله اطلاعات موردنياز ديگر‌؛ از عرض معبر ملك گرفته تا شرايط اطراف ملك و موارد ديگر را براي تأييد تغيير كاربري ملك جمع‌آوري مي‌كند‌. در اين مرحله اگر ملك موردنظر داراي تخلفي باشد‌، قبل از انجام هر مرحله ديگري به اين تخلف رسيدگي مي‌شود‌. برخي تخلفات براي رسيدگي به اداره معماري و شهرسازي استان ارجاع داده شده و برخي از آنها توسط شهرداري منطقه و يا ناحيه برطرف مي‌شوند‌. اگر مالك براي تغيير كاربري قصد تخريب و نوسازي نداشته باشد بعد از بازرسي محل‌، تكليف تغيير كاربري مشخص مي‌شود؛ اگر بر اساس ضوابط تعيين شده پهنه‌اي كه ملك در آن قرار دارد‌، امكان تغيير آن كاربري را داشته باشد بعد از بازرسي از محل‌، مجوز لازم براي تغيير كاربري صادر مي‌شود‌.
گام سوم‌: صدور دستور نقشه
پس ازاينکه بازرسي‌ها انجام شد‌، وقت صدور دستور نقشه‌است‌. دستور اوليه براي تهيه نقشه ملك جديد با كاربري تعيين شده‌، توسط دفا‌تر نوسازي ارائه مي‌شود‌. در اين دستور نقشه با توجه به موقعيت ملك و فضاي شهري اطراف آن تعداد طبقات ساختمان جديد‌، سطح اشغال و كاربري آن تعيين مي‌شود‌. مالك اگر نسبت به دستور نقشه صادرشده اعتراضي داشته باشد بايد قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسيدگي كند‌. دستور نقشه حدود كلي فضا‌هاي مختلف ازجمله نورگير و پاركينگ و‌.‌.‌. را مشخص مي‌كند‌. موقعيتي كه ملك در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثير زيادي روي اين دستور نقشه دارد؛ مثلا برخي از موارد همچون قرار داشتن در حريم بنايي باستاني‌، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتي نماي ساختمان مي‌شود‌.
گام چهارم‌: تهيه نقشه توسط مالك
مالك بر اساس دستور نقشه‌اي كه صادرشده‌است بايد براي تهيه نقشه اقدام كند‌. موارد ذکرشده در دستور نقشه براي كاربري جديد در طراحي نقشه ملك تأثير زيادي دارد؛ براي مثال ملكي كه كاربري آن به تجاري تغيير پيدا مي‌كند طبق دستور نقشه خود بايد به احداث پاركينگ و فضاي لازم براي ورود و خروج خودروي آتش نشاني و‌.‌.‌. توجه كند‌. در برخي شرايط ازجمله تغيير كاربري ملك به كاربري‌هاي بهداشتي و نظير آن بايد مجوز‌هاي لازم از وزارت بهداشت و ديگر مراجع ذي ربط اخذ شود‌. در دستور نقشه به ملزومات اوليه براي هر كاربري مشخص‌، اشاره مي‌شود‌. مراجع ذي ربط در زمان ارائه مجوز‌هاي لازم هم به وجود اين ملزومات و رعايت آنها در طراحي كاربري جديد رسيدگي مي‌كنند‌. براي اخذ اين مجوز‌ها نيازي به مراجعه حضوري شما به اين مراجع نيست و مراحل به صورت خودكار در دستور كار قرار مي‌گيرد‌.
گام پنجم‌: صدور پروانه براي كاربري جديد
نقشه تهيه شده توسط مهندسان طراح و مالك به دفا‌تر خدمات نوسازي ارائه مي‌شود‌. بعد از بررسي كامل نقشه و جانمايي‌هاي انجام شده در آن‌، نقشه به تأييد كار شناسان دفا‌تر خدمات نوسازي مي‌رسد‌. در صورت وجود مشكل و مغايرت نقشه با دستور نقشه صادرشده توسط دفا‌تر نوسازي‌، مالك بايد آن را اصلاح كند و مجددا به دفا‌تر ارائه دهد‌. حالا كه نقشه موردنظر به تأييد كار شناسان رسيده‌است‌، مجوز نوسازي و تغيير كاربري صادر مي‌شود‌. مالك بعد از تأييد‌هاي نهايي از صدور مجوز مطلع مي‌شود‌. بد نيست بدانيد تمام مراحل كار در دفا‌تر خدمات نوسازي توسط سيستم مكانيزه و خودكار اين دفا‌تر انجام مي‌شود‌. براي مثال در صورت نياز به اخذ استعلام و يا اخذ مجوز از سازمان و ارگاني خاص‌، پرونده به صورت الكترونيك به آن مرجع ارسال مي‌شود و نتيجه آن استعلام هم به صورت الكترونيك به دست دفا‌تر نوسازي مي‌رسد‌.
گام ششم‌: نوسازي ملك با كاربري جديد
حالا كه مجوز لازم براي تغيير كاربري دريافت شده‌است‌، ملك موردنظر تخريب و ساختمان جديد با ويژگي‌هاي از پيش تعيين شده براي آن جايگزين ملك قديم مي‌شود‌. اغلب تغيير كاربري‌ها در ملك‌، با تخريب و نوسازي مجدد آن ملك روبه رو است؛ براي مثال ملكي مسكوني كه قرار است به ملكي تجاري تبديل شود‌، بايد شرايط لازم براي تبديل شدن به ملكي تجاري را داشته باشد‌. از تأمين فضا‌هايي مثل انبار گرفته تا محل بارگيري و پاركينگ و ديگر فضا‌ها كه در يك ملك مسكوني به آن نيازي نيست‌، از ملزومات ساختن يك ملك تجاري است‌. ۴نوع كاربري اصلي براي املاك در طرح تفصيلي شهر تهران تعريف شده است؛ مسكوني‌، تجاري و اداري‌، پهنه سبز و مختلط كه گزينه آخر شامل ملك‌هايي با چند نوع كاربري هستند‌. در طرح تفصيلي شهر تهران تمام اين كاربري‌ها براي تک تک املاكي كه در شهر تهران وجود دارند مشخص شده و با مراجعه به نقشه اين طرح‌، مي‌توان از كاربري‌هاي مجاز براي ملك موردنظر اطلاعات خوبي كسب كرد‌.
براي تغيير كاربري كجا برويم‌؟
براي تغيير كاربري ملك بايد به دفا‌تر خدمات نوسازي ناحيه‌اي كه ملك در آن واقع شده‌است مراجعه كنيد‌. روال اصلي كار شما در اين دفا‌تر انجام مي‌شود‌. البته قبل از آن شايد مجبور به مراجعه به شهرداري براي پرداخت عوارض ساختمان خود باشيد و براي تكميل مدارك خود به مراجع ديگر هم مراجعه كنيد‌. در صورت تكميل مدارك موردنياز و ارائه آن به دفا‌تر نوسازي‌، نيازي به مراجعه به محل ديگري نخواهيد داشت‌.
چه مداركي با خود ببريم‌؟
مدارك شناسايي مالك و يا نماينده قانوني او به همراه سند و مشخصات ملك را فراموش نكنيد‌. برگه تسويه حساب عوارض شهرداري و ماليات هم براي اخذ مجوز تغيير كاربري لازم هستند‌. تهيه نقشه ملك جديد و دريافت مجوز‌هاي لازم از سازمان‌ها و اداره‌هاي ذي ربط هم از ديگر مدارك موردنياز براي تأييد درخواست تغيير كاربري است‌. البته مجوز‌ها و استعلام‌هاي لازم در صورت نقص در پرونده از طريق دفا‌تر خدمات نوسازي دنبال مي‌شوند‌.
هزينه مجوز تغيير کاربري
به طورقطع نمي‌توان هزينه‌اي مشخص براي دريافت مجوز تغيير كاربري تعيين كرد‌. بخشي از هزينه‌ها مربوط به عوارض و ماليات ملك هستند كه با توجه به موقعيت ملك و كاربري آن تعيين مي‌شوند‌. ارائه مجوز تغيير كاربري به عوامل زيادي بستگي دارد؛ مثلا متراژ ملك موردنظر‌، موقعيت آن ازنظر قرار داشتن در بافت شهري و ساختماني‌، موقعيت جغرافيايي و‌.‌.‌. در تعيين اين هزينه‌ها تأثيرگذار هستند‌. بد نيست بدانيد اخذ مجوز تغيير كاربري در هر منطقه و هر كوچه و خيابان از شهر با ديگري متفاوت است‌. حتي اين تفاوت هزينه‌ها در مورد ملك‌هايي كه در مجاورت هم قرار دارند هم ديده مي شوند.