چگ ونه تغییر ک اربری بگی ریم ؟

تغییر کاربری یکی از دغدغه های مالکان در شهر هاست . اغلب این تغییر کاربریها از مسکونی به تجاری و یا مختلط انجام میشود . دلیلش هم این است که ملکی که کاربری تجاری دارد از ارزش بیشتری برخوردار است و صرفه اقتصادی باعث میشود همواره مالکان تمایل به این نوع تغییر داشته باشند . به هرحال هر نوع تغییر کاربری نیازمند طی کردن مراحلی کلی و مشخص است که در این مطلب میتوانید آن را مرور کنید :گام اول : مراجعه به دفا تر خدمات نوسازیفرقی نمیکند قصد تغییر چه نوع کاربری را داشته باشید . برای این کار ، نخستین قدم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی و ارائه درخواست است . فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پر میکنید . در این فرم ذکر میکنید که چه نوع کاربریای به کاربری دیگر تغییر پیدا میکند . مدارک اولیه خود را به دفا تر خدمات نوسازی میسپارید . پرونده شما از همان ابتدای کار ، تمام مراحل را به صورت الکترونیک طی میکند . برای تغییر کاربری ملک 2 راه پیش رو دارید؛ تغییر کاربری از طریق تخریب و نوسازی و تغییر کاربری از طریق تغییر مجوز لازم برای آن . اغلب به دلیل وجود بافت فرسوده در شهر و البته ملاحظات دیگری ازجمله گسترش فضای عمودی ساختمان ، راه حل اول برای تغییر کاربری ملک انتخاب میشود .گام دوم : بازرسی از محلگام دوم از طریق دفا تر خدمات نوسازی برداشته میشود . بازرسی از محل ملک ، گام دوم است . در این مرحله اظهارات ذکرشده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی به چشم میخورد مطابقت داده میشود . بازرس در این مرحله اطلاعات موردنیاز دیگر ؛ از عرض معبر ملک گرفته تا شرایط اطراف ملک و موارد دیگر را برای تأیید تغییر کاربری ملک جمع آوری میکند . در این مرحله اگر ملک موردنظر دارای تخلفی باشد ، قبل از انجام هر مرحله دیگری به این تخلف رسیدگی میشود . برخی تخلفات برای رسیدگی به اداره معماری و شهرسازی استان ارجاع داده شده و برخی از آنها توسط شهرداری منطقه و یا ناحیه برطرف میشوند . اگر مالک برای تغییر کاربری قصد تخریب و نوسازی نداشته باشد بعد از بازرسی محل ، تکلیف تغییر کاربری مشخص میشود؛ اگر بر اساس ضوابط تعیین شده پهنه ای که ملک در آن قرار دارد ، امکان تغییر آن کاربری را داشته باشد بعد از بازرسی از محل ، مجوز لازم برای تغییر کاربری صادر میشود .گام سوم : صدور دستور نقشهپس ازاینکه بازرسیها انجام شد ، وقت صدور دستور نقشه است . دستور اولیه برای تهیه نقشه ملک جدید با کاربری تعیین شده ، توسط دفا تر نوسازی ارائه میشود . در این دستور نقشه با توجه به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن تعداد طبقات ساختمان جدید ، سطح اشغال و کاربری آن تعیین میشود . مالک اگر نسبت به دستور نقشه صادرشده اعتراضی داشته باشد باید قبل از ورود به مرحله بعد به آن رسیدگی کند . دستور نقشه حدود کلی فضا های مختلف ازجمله نورگیر و پارکینگ و . . . را مشخص میکند . موقعیتی که ملک در آن قرار دارد و بافت اطراف آن تأثیر زیادی روی این دستور نقشه دارد؛ مثلا برخی از موارد همچون قرار داشتن در حریم بنایی باستانی، باعث محدود شدن ارتفاع ساخت و حتی نمای ساختمان میشود .گام چهارم : تهیه نقشه توسط مالکمالک بر اساس دستور نقشه ای که صادرشده است باید برای تهیه نقشه اقدام کند . موارد ذکرشده در دستور نقشه برای کاربری جدید در طراحی نقشه ملک تأثیر زیادی دارد؛ برای مثال ملکی که کاربری آن به تجاری تغییر پیدا میکند طبق دستور نقشه خود باید به احداث پارکینگ و فضای لازم برای ورود و خروج خودروی آتش نشانی و . . . توجه کند . در برخی شرایط ازجمله تغییر کاربری ملک به کاربریهای بهداشتی و نظیر آن باید مجوز های لازم از وزارت بهداشت و دیگر مراجع ذی ربط اخذ شود . در دستور نقشه به ملزومات اولیه برای هر کاربری مشخص ، اشاره میشود . مراجع ذی ربط در زمان ارائه مجوز های لازم هم به وجود این ملزومات و رعایت آنها در طراحی کاربری جدید رسیدگی میکنند . برای اخذ این مجوز ها نیازی به مراجعه حضوری شما به این مراجع نیست و مراحل به صورت خودکار در دستور کار قرار میگیرد .گام پنجم : صدور پروانه برای کاربری جدیدنقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفا تر خدمات نوسازی ارائه میشود . بعد از بررسی کامل نقشه و جانماییهای انجام شده در آن ، نقشه به تأیید کار شناسان دفا تر خدمات نوسازی میرسد . در صورت وجود مشکل و مغایرت نقشه با دستور نقشه صادرشده توسط دفا تر نوسازی، مالک باید آن را اصلاح کند و مجددا به دفا تر ارائه دهد . حالا که نقشه موردنظر به تأیید کار شناسان رسیده است ، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر میشود . مالک بعد از تأیید های نهایی از صدور مجوز مطلع میشود . بد نیست بدانید تمام مراحل کار در دفا تر خدمات نوسازی توسط سیستم مکانیزه و خودکار این دفا تر انجام میشود . برای مثال در صورت نیاز به اخذ استعلام و یا اخذ مجوز از سازمان و ارگانی خاص ، پرونده به صورت الکترونیک به آن مرجع ارسال میشود و نتیجه آن استعلام هم به صورت الکترونیک به دست دفا تر نوسازی میرسد .گام ششم : نوسازی ملک با کاربری جدیدحالا که مجوز لازم برای تغییر کاربری دریافت شده است ، ملک موردنظر تخریب و ساختمان جدید با ویژگیهای از پیش تعیین شده برای آن جایگزین ملک قدیم میشود . اغلب تغییر کاربریها در ملک ، با تخریب و نوسازی مجدد آن ملک روبه رو است؛ برای مثال ملکی مسکونی که قرار است به ملکی تجاری تبدیل شود ، باید شرایط لازم برای تبدیل شدن به ملکی تجاری را داشته باشد . از تأمین فضا هایی مثل انبار گرفته تا محل بارگیری و پارکینگ و دیگر فضا ها که در یک ملک مسکونی به آن نیازی نیست ، از ملزومات ساختن یک ملک تجاری است . 4نوع کاربری اصلی برای املاک در طرح تفصیلی شهر تهران تعریف شده است؛ مسکونی، تجاری و اداری، پهنه سبز و مختلط که گزینه آخر شامل ملک هایی با چند نوع کاربری هستند . در طرح تفصیلی شهر تهران تمام این کاربریها برای تک تک املاکی که در شهر تهران وجود دارند مشخص شده و با مراجعه به نقشه این طرح ، میتوان از کاربریهای مجاز برای ملک موردنظر اطلاعات خوبی کسب کرد .برای تغییر کاربری کجا برویم ؟برای تغییر کاربری ملک باید به دفا تر خدمات نوسازی ناحیه ای که ملک در آن واقع شده است مراجعه کنید . روال اصلی کار شما در این دفا تر انجام میشود . البته قبل از آن شاید مجبور به مراجعه به شهرداری برای پرداخت عوارض ساختمان خود باشید و برای تکمیل مدارک خود به مراجع دیگر هم مراجعه کنید . در صورت تکمیل مدارک موردنیاز و ارائه آن به دفا تر نوسازی، نیازی به مراجعه به محل دیگری نخواهید داشت .چه مدارکی با خود ببریم ؟مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه سند و مشخصات ملک را فراموش نکنید . برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات هم برای اخذ مجوز تغییر کاربری لازم هستند . تهیه نقشه ملک جدید و دریافت مجوز های لازم از سازمان ها و اداره های ذی ربط هم از دیگر مدارک موردنیاز برای تأیید درخواست تغییر کاربری است . البته مجوز ها و استعلام های لازم در صورت نقص در پرونده از طریق دفا تر خدمات نوسازی دنبال میشوند .هزینه مجوز تغییر کاربریبه طورقطع نمیتوان هزینه ای مشخص برای دریافت مجوز تغییر کاربری تعیین کرد . بخشی از هزینه ها مربوط به عوارض و مالیات ملک هستند که با توجه به موقعیت ملک و کاربری آن تعیین میشوند . ارائه مجوز تغییر کاربری به عوامل زیادی بستگی دارد؛ مثلا متراژ ملک موردنظر ، موقعیت آن ازنظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی، موقعیت جغرافیایی و . . . در تعیین این هزینه ها تأثیرگذار هستند . بد نیست بدانید اخذ مجوز تغییر کاربری در هر منطقه و هر کوچه و خیابان از شهر با دیگری متفاوت است . حتی این تفاوت هزینه ها در مورد ملک هایی که در مجاورت هم قرار دارند هم دیده می شوند.