نشریه شماره   160   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

درآمد بنگاه‌ها کاهش می‌یابد؟


گروه بازار ساختمان: نزاع دوباره میان مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی در مورد ابلاغیه جدید ثبت اجاره‌نامه در دفاتر اسناد در حالی شکل گرفت که دفاتر اسناد با توجه به افزایش اجاره‌بها ،کاهش زیادی در هزینه‌های پروسه ثبت برای مردم قائل شده و بر این اساس به همه مردم اطمینان داد که دیگر نیاز به پرداخت حق‌الزحمه های سنگین به مشاوران املاک نیست و در دفاتر اسناد این امر با 80 درصد کاهش و با یک پروسه زمانی بسیار کوتاه انجام خواهد شد. بر این اساس، فقط تنظیم سند اجاره بیش از سه سال، نیاز به استعلام از اداره ثبت مربوط داشته و برای مدت سه سال و كمتر از آن، نیازی به استعلام ندارد. همچنین سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مردم را تشویق كرده برای ثبت معاملات خود به دفترخانه ها مراجعه كنند.این مسئله با واکنش شدید صنف مشاوران املاک روبه رو گردید. متن زیر گزارشی است از واکنش های ؛ مسئولان ،مشاوران املاک و کارشناسان در خصوص این ابلاغیه :

مشاوران املاک مقدم تراز دفاتر اسناد رسمی بوده‌اند

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در مورد این ابلاغیه به خبرنگار پیام ساختمان گفت: ما سال‌ها وقت گذاشته‌ایم و سامانه مناسبی به نام کد رهگیری را آماده کردیم و در نهایت نیز کار جامع و خوبی انجام گرفت اما تنظیم قراردادهای اجاره در دفاتر اسناد رسمی، نادیده گرفتن سامانه کد رهگیری است و اگر می‌خواهند به مردم تسهیلاتی ارائه دهند، نیازمند کار و بحث کارشناسی است اما به نظر می رسد؛ در این مورد کار کارشناسی انجام نگرفته است.خسروی ادامه داد: مشاوران املاک به خاطر مردمی بودن شان همواره مقدم تراز دفاتر اسناد رسمی بوده‌اند. در ابتدای امر ما مردم را ترغیب می‌کردیم تا همیشه امور مربوط به ثبت سند اجاره یا خرید و فروش مسکن را در دفاتر رسمی انجام دهند اما اکنون که در بیشتر موارد مشکلات برداشته شده ، از ما انتظار غیرمعقولی دارند. وی افزود: فارغ از اینکه چه انگیزه‌ای پشت این برنامه است، کاهش هزینه ثبت سند اجاره در دفاتر اسناد هم به نفع موجر و هم مستأجران است. به خصوص در مواردی که دو طرف بدون دخالت مشاور املاک به توافق رسیده یا تصمیم به تمدید قرارداد اجاره دارند.

قلی خسروی ادامه داد: بنگاه‌های معاملات املاک نوکر دفترخانه ها شده اند، به نحوی که تمامی امور مرتبط با خرید و فروش مسکن اعم از استعلام از سازمان ثبت، استعلام از شهرداری، عوارض، پایان کار و... برعهده خریدار و بنگاه معاملات ملکی است و دفترخانه ها تنها با اخذ هزینه ثبت از طرفین سند را ثبت می کنند. یعنی اینكه اگر تنظیم قولنامه‌ها در دفترخانه انجام شود به دلیل استعلام، وقت و پول زیادی از مردم گرفته می شود. وی افزود: در طول روز ده ها تخلف در دفترخانه ها صورت می‌گیرد که مردم و مسئولان بهتر می دانند ولی چون سردفتران زیر چتر حمایتی قرار دارند موضوع مسکوت می ماند در حالی که با کوچکترین تخلف بنگاه های املاک تحت تعقیب قانونی قرار می گیرند.

برای مردم کیفیت و هزینه مهم است

سید علی آل حسین – کارشناس دادگستری- در مورد این سؤال که آیا مردم از انعقاد قرارداد در دفاتر ثبت اسناد استقبال می کنند، گفت: برای مردم کیفیت و هزینه‌های اعمال‌شده مهم است و فرقی نمی‌کند کدام صنف و یا ارگان این فعالیت‌ها را انجام دهد. وی افزود: هم اکنون نیمی از معاملات اجاره مسکن به دلیل ثبت در دفاتر اسناد رسمی در سامانه رهگیری ثبت نمی‌شود و ثبت در بنگاه‌های مشاوره املاک دارای اشکال است که به نظر می‌رسد باید در مورد این موضوع تدابیری اندیشیده می‌شد، هر چند که نارضایتی صنفی را به دنبال داشته باشد .

صدور سند رسمی اجاره در دفاتر اسناد رسمی قابل استنادتر است

شاهرخ ابراهیم قاجار – کارشناس رسمی دادگستری- در مورد تنظیم اجاره‌نامه در دفترخانه‌ها به پیام ساختمان گفت: از سال 59 شرط صدور اجاره‌نامه در دفاتر، اخذ مفاصاحساب از دارایی اعلام شده بود که به علت طولانی بودن پروسه دریافت مفاصاحساب، باعث شد مالک و مستأجر به بنگاه‌های املاک رو بیاورند، اما در سال 85 که قانون تسهیل تنظیم اسناد تصویب گردید، این شرط برداشته شد. وی در ادامه افزود : بر همگان واضح و مبرهن است که صدور سند رسمی اجاره در دفاتر اسناد رسمی در مقایسه با قولنامه‌هایی که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شود، محکم تر و قابل استنادتر است زیرا اجاره‌نامه‌های محضری از یک سو درآمد مالیاتی دولت را( به واسطه ارسال یک نسخه از قرارداد به سازمان مالیاتی )تضمین کرده و از سوی دیگر رسیدگی به اختلافات مالک و مستأجر راحت تر صورت می گیرد. وی در جواب این سؤال که محدود کردن فعالیت مشاوران املاک باعث افزایش قراردادهای توافقی موجر و مستأجر می‌شود، گفت: اعتبار ثبت قرارداد صوری در دفاتر مشاور املاک همانند قرارداد توافقی بین موجر و مستأجر است و اداراتی مانند؛ اداره دارایی هیچ‌کدام از این قراردادها ( به جز قرارداد دفاتر اسناد )را نمی‌پذیرد . البته هیچ‌کدام از این سه مورد منع قانونی نیز ندارد بلکه نوع کیفیت آن سه باهم فرق می‌کند بنابراین مردم بدانند؛ باید کار را به کاردان سپرد. بیشتر مشاوران املاک در حوزه‌ای که فعالیت دارند علم و آگاهی کامل ندارند و به صرف اینکه آن محدوده را می‌شناسند، خود را مدعی‌العموم می‌دانند درحالی‌که باید کاری در جامعه رواج پیدا کند که حقی از مردم ضایع نشود و هزینه دریافتی هنگفت در مقابل کار ناقص و غیررسمی مشاوران املاک تضییع حق مردم است.

جلوگیری از اتلاف وقت در دادگاه‌ها

ابوالحسن پارسا – کارشناس رسمی دادگستری- در مورد این سؤال که آیا مردم برای عقد قرارداد به دفاتر ثبت خواهند رفت یا خیر ، به پیام ساختمان گفت: اگر این موضوع به صورت قانونی باشد، مردم مجبور خواهند شد این کار را انجام دهند اما به نظر من ، انجام کار قانونی نیازمند اجبار نیست و مردم ما باید بپذیرند که انجام چنین کارهایی منجر به رشد و جلوگیری از اتلاف وقت در دادگاه‌ها برای احقاق حق است . مسئله دیگر اینکه؛ تا پیش از این، برای تنظیم اسناد رسمی اجاره در دفاتر اسناد رسمی، اخذ مفاصا حساب دارایی و استعلام از اداره ثبت، به موجب قانون، آیین‌نامه یا بخشنامه الزامی شده بود که مانعی بر سر راه تسهیل تنظیم اسناد رسمی به شمار می‌رفت اما هم‌اکنون این مشکل نیزبرطرف شده است. وی در تشریح محاسن این کار گفت : هزینه فوق‌العاده پایین اجاره‌نامه محضری و راحتی طرفین معامله برای پیگیری اختلافات احتمالی‌شان، از محاسن ثبت سند در یک مکان قانونی است .

موضوع اجاره از مرحله مشاوران املاک نگذرد، اصلاً به ثبت نمی‌رسد

محسن حیدری – مشاور املاک در منطقه 22- با بیان این مطلب که این کارها غیر کارشناسی است و باعث افزایش سردرگمی موجر و مستأجر می‌شود، افزود: بزرگ‌ترین کار مشاوران املاک در بنگاه‌ها نزدیک کردن نظرات موجر و مستأجر و یکپارچه کردن آنها در مورد عقد قرارداد است و این تفاهم نیازمند هفته‌ها و گاه ماه‌ها رفت‌وآمد است .گاهی اتفاق افتاده که یک مشاور املاک مقداری از حق خود بگذرد تا قراردادی بسته شود. وی ادامه داد: این حرفه مشاوران املاک است، درحالی‌که دفاتر رسمی اسناد رسمی چنین کاری را انجام نمی‌دهند و مطمئناً تا موضوع اجاره از مرحله مشاوران املاک نگذرد، اصلاً به ثبت نمی‌رسد.

دفاتر اسناد با مشاوران املاک می‌خواهند نوعی موازی کاری داشته باشند

مهدی زاده – مشاور املاک منطقه 6 - با بیان این مطلب که دفاتر اسناد با مشاوران املاک می‌خواهند نوعی موازی کاری داشته باشند، افزود:اصولاً قراردادهای اجاره تاکنون به ثبت نیاز نداشت و گاهی موجر و مستأجر در خارج از بنگاه املاک و دفاتر اسناد به توافق می رسیدند که البته این توافق اگرچه از نظر قانونی مشکلی ندارد اما کاملاً صوری است. وی در جواب این سؤال که آیا ثبت قرارداد در دفاتر مشاور املاک ، رسمی است ،گفت : ثبت سند در دفاتر مشاوران املاک نیز رسمی نیست اما مشاوران املاک این خلأ را پر می‌کردند و باعث اطمینان خاطر مالک و مستأجر بودند و همیشه هم در دسترس هستند و در صورت ایجاد مشکل بین مالک و مستاجر، مشاور املاک مشکل آنان را حل می کرد.

شاید مشاوران املاک تضعیف شود

ولی حذف نخواهد شد

محمدخانی – مشاور املاک - در پاسخ به این سؤال که آیا با اجرای ابلاغیه جدید، مشاوران املاک از چرخه اجاره حذف می‌شوند، گفت: حذف یک صنف در صورتی انجام می گیرد که هیچ پیشینه تاریخی نداشته و مردم آن را قبول نداشته باشند، درحالی‌که مردم برای منافع خودشان هم که شده ، مطمئناً خواستار حفظ مشاوران املاک هستند چرا که مشاوران همواره می‌خواهند موجر و مستأجر راضی از بنگاه‌ها خارج شوند. وی ادامه داد: شاید با این موازی کاری‌هاجایگاه مشاوران املاک تضعیف شود ولی حذف نخواهد شد زیرا دفاتر رسمی اسناد رسمی در نزد مردم دارای چنین جایگاهی نیستند.

اتحادیه در خواب است

صباغی -بازرس انجمن صنفی مشاوران املاک استان تهران- با مهم خواندن نقش اتحادیه مشاوران املاک گفت: با توجه به اهمیت موضوع ،چنین به نظر می رسد اتحادیه مشاوران املاک کشور در خواب بوده که چنین موضوعی اتفاق افتاده است، درحالی‌که اتحادیه مشاوران املاک نماینده 100 هزار مشاور املاک در سطح کشور است و بالطبع وظیفه داشته با تمام امکانات و جایگاه قانونی خود نسبت به این موضوع واکنش نشان دهد و با اطلاع‌رسانی به موقع مشاوران املاک را از این موضوع آگاه کند.صباغ در ادامه گفت: اگر به طور جدی تنظیم اجاره‌نامه از مشاوران املاک گرفته شود، حدود 60 تا 70 درصد درآمد بنگاه‌های مشاور املاک کاهش می‌یابد و تعداد زیادی از کارکنان این دفاتر بیکار خواهند شد. درحالی‌که هزینه‌ها هر روز بیش از گذشته می‌شود و انواع مالیات و عوارض نیز از مشاوران املاک گرفته می‌شود که حل این مسائل بر عهده مسئولان اتحادیه کشوری مشاوران املاک است اما متأسفانه مسئولان اتحادیه مشاوران املاک به جای رسیدگی به این مسائل مهم صنفی و حل مشکل همکاران خود که با رأی ایشان انتخاب‌شده‌اند، به مسائل حاشیه‌ای و تبلیغات شخصی خود و گفتگوهای بی‌حاصل با رسانه‌های مختلف مشغول‌هستند درحالی‌که آنها مسئول رسیدگی و حل مشکلات موجود می‌باشند.