هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   208   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مسکن در انتظار واحدهای نیمه ساز

آمار ارائه شده توسط بانک مرکزي نشان ميدهد: در 9 ماه اول سال گذشته ميزان سرمايهگذاري فعالان ساختماني در بخش تکميل ساختمانهاي در حال احداث، حدود 15درصد کاهش پيدا کرد، درحالي که طي سالهاي 91 و 92، اين شاخص (به قيمت ثابت) به ترتيب 45 و 20درصد افزايش يافته بود. شتاب سرمايهگذاري در تکميل ساختمانها از رشد 200درصدي در سال91، در پايان نيمه اول سال93 به نزديک صفر رسيده که اين ارقام رسمي، از توقف حجم قابل توجهي از آپارتمانها در مرحله آخر ساخت وساز حکايت دارد.

بر اين اساس ميتوان چنين استنباط کرد که نه تنها بر تعداد ساخت وسازها افزوده نشدهاست، بلکه بسياري از شهرها شاهد انبوهي از ساختمانهاي نيمه ساز هستند. در اين گزارش سعي داريم تأثير تکميل ساختمانهاي نيمه ساز بر بازار مسکن در مناطق 22 گانه تهران را با کارشناسان در ميان بگذاريم و بر اساس جدول ارائه شده بررسي کنيم که کدام منطقه در سال 94 ميتواند بيشترين ميزان عرضه مسکن و کاهش قيمتها را داشته باشد:.

عدم حمايت بانکها از املاک نيمه ساز

يک بسازوبفروش با بيان اين مطلب که بسياري از سازندهها به علت عدم حمايت بانکها و مسئولين نميتوانند پروژههاي نيمه تمام خود را به اتمام برسانند، به پيام ساختمان گفت: ساخت مسکن در شهر تهران حداقل متري يک ميليون و 500 هزار تومان هزينه دارد، البته اين نرخ براي مناطق ارزان قيمت و ساختمانهاي معمولي است که با افزودن هزينههاي مربوط به عوارض وانشعاب وخواب سرمايه، اين رقم به 4 ميليون تومان هم ميرسد.

عباس رحمتي، ادامه داد: در حال حاضر بنده دو پروژه 60 و 45درصدي دارم که به علت افزايش هزينههاي جانبي نيمه راکد ماندهاست. ضمن اينکه در بهترين شرايط بنده ميتوانم اين املاک را متري 4ميليون و 500 هزار تومان بفروشم که به هيچ عنوان توجيه اقتصادي ندارد.

سازندگان در انتظار توافق هستهاي

علي ترکمندي، مشاور قيمت گذاري و ساخت وساز با اشاره به اينکه ساخت وسازهاي نيمه کاره در کشور نشان از ترس از آينده دارد به پيام ساختمان گفت: در سالهاي گذشته مشاوران املاک يکي از رأسهاي هرم ساخت وساز بودند و با پيدا کردن مشارکت در ساخت وساز به سودهاي خوبي ميرسيدند اما حالا بيشتر سازندگان در انتظار دو پديده مهم يعني نتيجه مذاکرات هستهاي و افزايش قيمت مسکن هستند تا به سودهاي کلان خودشان برسند. وي در پاسخ به اين سؤال که اگر تمام املاک نيمه کاره کشور به پايان برسد چه ميزان مسکن وارد بازار ميشود، گفت: اطلاعات پروانههاي ساختماني صادرشده توسط شهرداريهاي كشور طي نيمه نخست سال93 كه از سوي مركز آمار منتشرشده نشان ميدهد؛ بخش خصوصي متقاضي 5/98درصد كل پروانههاي صادرشده در مناطق شهري كشور بودهاست. سهم تعاونيها از اين فعاليت اقتصادي در مدت مشابه حدود 8/0درصد و براي دولت 7/0درصد بودهاست. بر اساس اين گزارش طي 6ماه نخست سال گذشته، در مناطق شهري كشور حدود 64هزار و 186پروانه صادرشده كه تعداد 57هزار و 364پروانه معادل 4/89درصد مربوط به احداث ساختمان و 6هزار و 822فقره نيز براي افزايش بنا بودهاست. ترکمندي افزود: طبق اين آمارها در سال 93 تقاضا براي صدور پروانه ساخت وساز در تهران، حدود 5هزار و 826فقره براي احداث ساختمان بودهاست. حال اگر به صورت تقريبي املاک نيمه ساز 93و املاک آماده تحويل را وارد چرخه بازار مسکن کنيم خواهيم ديد بيش از يک ميليون ملک در تهران قابليت عرضه با قيمت مناسب را دارد.

تهران در انتظار کاهش قيمت

با نگاهي به آمار ارائه شده از سوي بانک مرکزي ميتوان دريافت که بيشترين املاک در حال ساخت در مناطق 4 (يوسف آباد) 5 (پونک) و 22 (دهکده المپيک) بودهاست. درصورتي که ساخت وساز در اين مناطق تا اواخر سال 94 تمام شود، 15 هزارملک اينمناطقوارد چرخهبازار خريدوفروش ميشـــودو ميتواند به ميزان زيادي در کاهش قيمتها مؤثر باشد .

بر اساس آمارهاي اعلامشده با تکميل پروژههاي ساختماني  نيمهکاره در مناطق مختلف تهران ،شاهد کاهش قيمتها در بازار مسکن  خواهيم بود . دراينبين اگر نگاه جامعي به آمار خانههاي خالي نيز داشته باشيم خواهيم ديد بههيچعنوان در  کلانشهرها بهويژه تهران ديگر شاهد  افزايش قيمت ناگهاني مسکن مانند سالهاي 86 و 91 نخواهيم بود و با گذر زمان تمام مناطق تهران با کاهش قيمت خوبي در زمينه مسکن روبهرو خواهند شد .

تهران در انتظار املاک نوساز

يک سازنده و مشاور مشارکت در ساخت با بيان اين مطلب که اگر دولت تسهيلات ارزان به سازندگان پرداخت کند، حدود 48هزار و 726 واحد مسکوني تا انتهاي سال 94 و در بدترين شرايط تا اواسط سال  95 ساخته خواهد شد ،به خبرنگار ما گفت: البته اين تعداد واحد مسکوني تنها بر اساس پروانههاي صادرشده در سال 93 است .

موسي قريشي وضعيت ساختوساز در کشور را خوب ارزيابي کرد و در اين مورد اظهار داشت: برخلاف تمام آمار و اطلاعات منفي ، تعداد صدور پروانه ساخت در کلانشهرها به نسبت جمعيت و نياز کشور کم نبوده اما متأسفانه به علت عدم تکميل پروژهها ،بسياري از ساختمانها بهصورت نيمهکاره رهاشدهاند درحاليکه دولت ميتواند با ارائه تسهيلات مناسب براي تکميل اين پروژهها درصد زيادي از تقاضاي مسکن کشور را پاسخ دهد.

دليل کاهش قيمت مسکن افزايش ساختوساز است

يک سازنده نيز با بيان اين مطلب که اگر در چند سال اخير قيمت مسکن با کاهش روبهرو شده است تنها به علت رکود  بازار مسکن نيست، به پيام ساختمان گفت: دليل کاهش قيمت مسکن، افزايش ساختوساز در کشور است.

لطفعلي زيدي؛  تصريح کرد: زماني که ساختوساز در کشور توسعه پيدا کند بدون ترديد قيمتهاي مسکن نيز کاهش پيدا ميکند .وي با انتقاد از عدم کمک دولت به سازندگان گفت: مسئولين بايد هوشيارتر با قضيه مسکن برخورد کنند زيرا املاک نيمهکاره نهتنها هيچ حسني براي ساختوساز کشور ندارد بلکه باعث فرسودگي و هدر رفت منابع نيز ميشود .

اين بساز و بفروش گفت: بنده تاکنون در ساخت 10پروژه بزرگ مسکوني مشارکت کردهام و به چشم خودم ديدم که با افزايش ساخت  و ساختوساز در  يک منطقه قيمت مسکن درکل منطقه کاهش پيدا ميکند چراکه  اين افزايش عرضه پاسخگوي تقاضاهاي موجود در منطقه است .