نشریه شماره   208   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

ساخت و ساز در بافت فرسوده ارزان شد

سيد سجاد موسوي: نشست خبري رياست سازمان نوسازي شهرداري تهران با موضوع ابلاغ بستههاي جديد نوسازي در سال 94 برگزار شد و موضوعاتي مانند تخفيف در عوارض نوسازي، افزايش تراکمهاي تشويقي و همچنين توجه بيش ازپيش به نوسازي تجميعي موردبحث و بررسي قرار گرفت.

15درصد تهران در بافت فرسوده

به گزارش خبرنگار پيام ساختمان عبادالله فتح الهي، با بيان اينکه بافت فرسوده مصوب تهران 3700 هکتار است، اظهار داشت: اين ميزان 205 هزار پلاک است که 5درصد از مساحت و همچنين 15درصد جمعيت تهران را شامل ميشود. با توجه به اقدامات صورت گرفته در شهرداري تهران از 205 هزار پلاک 75 هزار پلاک تخريب و نوسازي شده که معادل 36درصد کل پلاکهاي بافت فرسوده تهران ميباشد.

آمار نوسازي سال 93

وي با بيان اينکه تعداد پروانههاي صادره در پايان سال 93 حدود 2618 فقره بود که از اين تعداد حدود 1000 فقره به صورت تجميع و مابقي به صورت انفرادي نوسازي شدهاست، افزود: در روند کار نوسازي نهادهايي براي ارتقاي کيفيت شکل گرفتند که يکي از مهمترين آنها دفاتر خدمات نوسازي است که با کمک آنها تجميع پلاکهاي ريزدانه جزو اولويتهاي نوسازي قرار گرفت.

تغيير فاز بسته تشويقي

فتح الهي ادامه داد: بعد از بازديد شهردار محترم تهران از سازمان نوسازي فرصتي دست داد تا آسيب شناسي درون سازماني شکل بگيرد و برخي از اشکالات در بسته تشويقي رفع شود. ازجمله نواقصي که با آن مواجه بوديم عدم توجه به زيرساختها بود چراکه مالکان شهري به دنبال ساخت واحد خود هستند و تأمين زيرساختها از مسئوليتهاي دولت و شهرداري است. علاوه بر اين ضعف در کيفيت نوسازي انفرادي و يکسان بودن بستههاي تشويقي براي تمام گونههاي متفاوت را در نوسازي شاهد بوديم. بنابراين بسته تشويقي جديد مبتني بر کيفيت گرايي و توجه به نوسازي زيرساختها شکل گرفتهاست.

حرکت مشوقها به سمت تجميع

رئيس سازمان نوسازي شهرداري تهران با بيان اينکه ريزدانگي محصول تقسيمات غيراستاندارد زمين بودهاست، خاطرنشان کرد: سعي شده در بسته تشويقي جديد، مشوقها به مساحتهاي بالاي 150 متر متمرکز شود. همه شهرونداني که با روش تجميعي با مساحت بالاي 150 متر نوسازي کنند از حداکثر مشوقهاي سال 94 برخوردار خواهند بود که ازجمله آنها ميتوان به بهرهمندي از حداکثر تراکم تعيين شده اشاره کرد. بدين معني که اگر به صورت انفرادي در زميني به مساحت 150 متر ساخت وساز کنند، يک طبقه تراکم و اگر به صورت تجميعي در مساحت 150 مترمربع ساخت وساز کنند، دوطبقه تراکم تشويقي دريافت خواهند کرد.

جمعيت پذيري کنترل ميشود

فتح الهي اظهار داشت: نقدي که قبلا نسبت به عملکرد سازمان نوسازي شهرداري تهران وجود داشت اين بود که با افزايش تراکمها ميزان جمعيت پذيري افزايش ميبايد و همين امر کمبود زيرساختها را به همراه خواهد داشت اما با تمرکز مشوقها بر املاک بالاي 150 متر اين هم رفع خواهد شد. بنابراين سقف نهايي جمعيت پذيري طرح جامع و تفصيلي خواهد بود.

چهار طبقه تراکم تشويقي براي بلوکها

وي افزود: اگر تجميع به بيش از 10 پلاک برسد و يک بلوک را شامل شود، نهايتا تا 4 طبقه تراکم تشويقي با رعايت استانداردهاي طراحي دريافت خواهند کرد. اين موضوع باعث ميشود تا ما در تأمين سرانههاي خدماتي با مشکلاتي مواجه نشويم.

يارانه وام به تک پلاکها تعلق نميگيرد

رئيس سازمان نوسازي شهرداري تهران در ادامه به موضوع تسهيلات دولتي در بافت فرسوده اشاره کرد و اظهار داشت: ما در سال 93 شاهد پرداخت وام نوسازي نبوديم و اميدواريم امسال اين وام به متقاضيان پرداخت شود. البته هنوز در سال 94 هم وامي پرداخت نشدهاست اما اين وام هم هدفمند شده و با تفاهمنامهاي که بين ما و وزارت راه و شهرسازي منعقدشده براي تجميعهاي 75 متر به بالا يارانه وام (9درصد) تعلق ميگيرد. ضمن اينکه در نوسازي تک پلاکها حداقل تراکم داده ميشود و اين يارانه هم تعلق نميگيرد. البته ميتوانند از اين وام بدون پرداخت يارانه دولت استفاده کنند.

10 ميليون تومان بلاعوض براي معماري

فتح الهي در ادامه به بسته تشويقي براي نماي ساختمانها در راستاي معماري ايراني- اسلامي در بافت فرسوده پرداخت و اظهار داشت: براي پروانههاي تجميعي در بافت فرسوده سازمان نوسازي شهرداري تهران تا 10 ميليون تومان به صورت بلاعوض هزينه نما و طراحي را ميپردازد.

املاک تجاري 50درصد تخفيف ميگيرند

وي در مورد تخفيفات شهرداري در صدور پروانه هم اظهار داشت: تمام املاک تجاري در گذشته پول صدور پروانه را بايد پرداخت ميکردند اما از امسال 50درصد تخفيف دريافت خواهند کرد تا سرمايه داران به اين بافتها ورود کنند. علاوه بر اين تمام پلاکهاي بافت فرسوده از 180درصد تراکم تشويقي اوليه برخوردار خواهند بود درصورتي که تمام پلاکهاي تهران از 120درصد تراکم برخوردار هستند.

50درصد تخفيف براي پارکينگهاي عمومي و طبقاتي

رئيس سازمان نوسازي شهرداري تهران در ادامه به موضوع تأمين پارکينگ در بافت فرسوده پرداخت و خاطرنشان کرد: براي احداث و حمايت از تأمين پارکينگهاي عمومي و طبقاتي در بافت فرسوده عوارض تغيير کاربري تا 50درصد براي زيربناي مفيد تجاري تخفيف خواهد داشت. قبلا تمام زيربنا مشمول تغيير کاربري و در نتيجه عوارض ميشد اما در سال 94 فقط نيم بهاي زيربناي مفيد دريافت ميشود.

اين مقام مسئول با تأکيد بر لزوم تأمين پارکينگ در بافت فرسوده خاطرنشان کرد: امکان تأمين يک واحد کسري پارکينگ ويژه پلاکهايي با مساحت بين 100 تا 200 مترمربع در پروانههاي انفرادي و پذيرش يک واحد پارکينگ مزاحم يک به يک به ازاي هر پلاک تجميعي ويژه پلاکهايي با مساحت بين 100 تا 150 مترمربع در پروانههاي تجميعي ديده شدهاست. همچنين پلاکهايي بيش از 300 مترمربع در پروانههاي تجميعي نيز از اين امکان بهرهمند ميشوند.

وي افزود: نيم واحد پارکينگ تا سقف 180درصد تراکم با يک واحد اضافه براي پلاکهاي 150 تا 300 مترمربع در پروانههاي تجميعي ارائه ميشود.

ارزش بهينه مسکوني صفر؛ تجاري تا 50درصد

فتح الهي ادامه داد: صدور پروانههاي مسکوني در محدوده بافت فرسوده بر خلاف ساير ساختمانها مشمول دريافت «ارزش بهينه املاک ناشي از اجراي طرح تفصيلي تهران» نميشود. همچنين املاک تجاري- اداري و صنعتي هم از 50درصد تخفيف برخوردار خواهند بود.

تراکم تشويقي براي املاک موقوفي و بدون سند

مديرعامل سازمان نوسازي شهرداري تهران خاطرنشان کرد: در گذشته شهرداري املاک قولنامهاي و موقوفي را مشمول برخورداري از تراکم تشويقي نميدانستند که در مصوبه اخير اين املاک هم از تراکم تشويقي برخوردار خواهند بود.

34 ميليارد تومان براي بافت فرسوده

وي با اشاره به اينکه در سال گذشته به منظور تسريع روند نوسازي رديف بودجهاي را به مناطق اختصاص داده بوديم، خاطرنشان کرد: اين اقدام بدين منظور صورت گرفت که دولت و شهرداريها ملزم به تأمين سرانههاي خدماتي و رفاهي در محلات بافت فرسوده شوند. اين اقدام در مناطق 15، 8، 20، 9 و 17 آنقدر موفق بود که شهرداري در بودجه سال جاري 34 ميليارد تومان تحت عنوان مديريت مجموعه بافت فرسوده به مناطق شامل اين بافت ارائه کرد.

سخن آخر

با توجه به اظهارات رئيس سازمان نوسازي شهرداري تهران، با اعمال سياستهاي تخفيف در صدور پروانه و اضافه تراکمهاي تشويقي و همچنين تسهيل در تأمين پارکينگ، ضمن اينکه ساخت وساز در بافت فرسوده ارزانتر تمام ميشود، سود ساخت ساز هم با توجه به کاهش مشاعات ساختمان و افزايش طبقات، افزايش مييابد، بنابراين به نظر ميسرد سرمايهگذاران بيش ازپيش به اين بافتها نزديک شوند.