هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   208   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سر قفلی چیست؟

اشاره: شايد براي شما هم اين سؤال مطرح شود که « سرقفلي چيست؟آيا سرقفلي همان حق کسب و پيشه است يا خير؟» در جامعه ما گاه اين دو به يك معني بهکار رفته و گاه از هم تفکيک و با معاني مختلف مطرحشدهاند. اما در حقيقت سرقفلي وجهي است كه مالك (خواه مالك عين باشد يا منفعت) در ابتداي اجاره و جداي از مالالاجاره از مستأجر ميگيرد تا محل را به وي اجاره بدهد و واگذار كند،  درحاليکه حق كسب و تجارت حقي است كه بهطور تدريجي و بهمرورزمان براي مستأجرِ محل كسب و پيشه و تجارت به وجود ميآيد. درنتيجه بعدازاينکه مستأجر كار و فعاليت كرد و مشتري و اعتبار به دست آورد، حقي براي او به وجود ميآيد كه به آن حق كسب و پيشه و تجارت ميگويند.

قانون چه مي گويد؟

وقتي به قوانين سالهاي 1322 تا 1376 نگاه ميکنيم هر جا كلمه سرقفلي بهکاررفته، منظور حق كسب و پيشه و تجارت بوده است. اين در حالي است كه مشروعيت در حق كسب و پيشه و تجارت هميشه ازلحاظ شرعي محل بحث و مناقشه و ترديد بود، اما سرقفلي هميشه مجاز بوده است . علت اينكه حق كسب و پيشه و تجارت در قوانين ما بيشتر موردتوجه است، به خاطر اين بود كه مستأجر مدتي زحمتکشيده و مشتري به دست آورده وقتي او را از محل بيرون ميکنند مشتريان خود را از دست ميدهد و در محل جديد بايد دوباره مدتي وقت صرف كند تا مشتري جديد بيايد. به همين دلايل قانونگذار از مستأجران حمايت ميکند . بهطورکلي حق كسب و پيشه و تجارت و سرقفلي بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود ميآيد.عليالقاعده سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت در روابط موجر و مستأجر مطرحشده اما با اين وجود در برخي قوانين مانند قانون تملك زمين براي نوسازي مصوب 1339 و قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 1347 و لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامههاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 پيشبيني كرده که «اگر دولت بخواهد محل تجاري و کسبوکار كسي را براي امور فوق تملك كند، بايد سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت بدهد. درنتيجه نيازي نيست در اين مورد رابطه استيجاري وجود داشته باشد.»

دريافت سرقفلي جايز است

در سال 1376 قانوني در خصوص روابط موجر و مستأجر به تصويب رسيد و مقرر گرديد كه اخذ سرقفلي در مواردي كه در قانون مزبور آمده، جايز است اما مطالبه هر وجهي غير از سرقفلي ممنوع است. درنتيجه بهموجب اين قانون هر قرارداد اجارهاي كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقدشده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب و پيشه و تجارت به مستأجر تعلق نميگيرد.

سرقفلي در چه مواردي دريافت مي شود؟

 ماده 6 قانون سال 76 ميگويد:« هرگاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند ،ميتواند مبلغي بهعنوان سرقفلي از مستأجر دريافت كند و مستأجر ميتواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر بهعنوان سرقفلي دريافت نمايد مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال بهغيراز وي سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستأجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، پس از پايان مدت اجاره، مستأجر اخير حق مطالبه سرقفلي را از مالک ندارد.

تبصره ب : درصورتيکه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجر منتقل كند، هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد.

ضمنا در ماده7 اين قانون آمده است: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زماني كه عين مستاجره در تصرف مستأجر باشد، مالك حق افزايش اجارهبها و تخليه عين مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هرساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار كند، در اين صورت مستأجر ميتواند از موجر يا مستأجر ديگر مبلغي بهعنوان سرقفلي براي حقوق خود دريافت كند. همچنين هرگاه ضمن عقد اشاره شود كه مالك عين مستاجره به غير مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار كند، مستأجر ميتواند براي دريافت حقوق خود يا تخليه محل مبلغي را بهعنوان سرقفلي مطالبه كند.