نشریه شماره   208   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سود بانکداران، دود چشم مستاجران

شهلا روشني

 در نوسانات اخير قيمت مسکن، بيشترين تأثير گرانيها را مستأجران لمس کردند؛ بهطوريکه در نيمه دوم سال گذشته به دنبال افزايش قيمت زمين و مصالح ساختماني و ... مالکان نيز به طمع دريافت مبالغ بيشتر در تمديد قراردادهاي سالانه، قيمت اجاره واحد مسکوني خود را افزايش داده و وديعه و اجاره ماهانه بيشتري از مستأجران طلب کردند که مستأجران با گلايه از نبود نظارت بر قيمتهاي اجاره، ناچار به پرداخت اين هزينهها شدند و اين رويه همچنان ادامه دارد.

طبق اعلام رسمي مركز آمار ايران و آخرين سرشماري صورت گرفته، 6/26درصد خانوارهاي کل کشور در خانههاي استيجاري زندگي ميكنند كه تعداد آنها 5 ميليون و 607 هزار خانوار است و از اين تعداد، 2،5 ميليون مستأجر کمدرآمد تلقي ميشوند .

بيش از نيمي از آمار ارائهشده مستأجران کشور مربوط به استان تهران است . اگر نگاه جامعي به تعداد معاملات در طول سالهاي متوالي داشته باشيم، در مي يابيم؛ تعداد قراردادهاي اجاره در تمام فصول سال نزديک به تعداد مبايعهنامههاست .

چرا قراردادهاي اجاره رو به افزايش است ؟

در اين ميان اين پرسش مطرح ميشود که دليل افزايش قراردادهاي اجاره مسکن چيست؟ آيا افزايش تعداد خانوارهاي اجارهنشين تنها از افزايش جمعيت نشئت گرفته يا کاهش قدرت خريد مردم و پايين بودن توان مالي سازندگان نيز در اين زمينه تأثيرگذار بوده است؟.

برخي صاحبنظران بخش مسکن معتقدند؛ تورم و کاهش قدرت خريد مردم هر يک ميتواند دليل افزايش تعداد مستأجران نسبت به سال گذشته باشد که رکود خريدوفروش مسکن در ماههاي اخير نيز مؤيد اين موضوع است.به گفته مشاوران املاک، طي چند سال اخير تعداد زيادي از فروشندگان پس از فروش خانه خود، ديگر نتوانستند خانه ديگري جايگزين کنند و در فاصله ميان فروش و خريد واحد جديد، توان مالي خريد مسکن را نداشتند لذا مجبور به اجارهنشيني شدند که اين امر خود به تعداد مستأجران افزوده است.

نرخ اجارهبها در سال 93

مطابق آمار مرکز آمار ايران در سال 93  متوسط مبلغ اجاره ماهانه بهعلاوه سه درصد وديعه پرداختي براي اجاره روزانه يک مترمربع زيربناي مسکوني معاملهشده از طريق بنگاههاي معاملات ملکي در شهر تهران 19هزار و46 تومان  بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود2 درصد افزايش داشته است.همچنين تعداد معاملات اجاره ماهانه بهعلاوه سه درصد وديعه پرداختي براي اجاره يک مترمربع زيربناي مسکوني انجامشده از طريق بنگاههاي معاملات ملکي در شهر تهران نسبت به فصل قبل 29،4 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 5،4 درصد، افزايش داشته است.

تأثير کاهش نرخ سود بانکي بر اجاره

يک مشاور املاک در مرکز شهر تهران  با بيان اين مطلب که در طول دو سال گذشته بازار مسکن در بخش خريدوفروش در رکود بوده است ،به پيام ساختمان گفت: افزايش و کاهش نرخهاي سود بانکي چندان بر بازار تأثيرگذار نبودند چراکه در اين مدت بازار بر اساس نياز پيش رفته و چه خريدوفروش و چه اجاره بر اساس نياز متقاضي بوده است. در سال گذشته نيز که زمزمههاي کاهش نرخ سود بانکي مطرح شد ، بازار مسکن روال نيمه رکودي خود را پيش گرفت.

مؤسسات مالي معتبر نجاتدهنده بازار اجاره

ناصر حکمت ، مشاور املاک در اطراف بازار تهران با بيان اين مطلب که مؤسسات مالي معتبر نجاتدهنده بازار اجاره خواهند بود، به پيام ساختمان گفت: بسياري از موجران پول رهن خود را در مؤسسات مجاز و مطمئن سرمايهگذاري ميکنند تا ضرر و زياني متحمل نشوند .وي افزود: کاهش چنددرصدي سود بانکي تأثيري در نرخ اجارهها ندارد و آنچه در بازار اجاره مهم و تأثيرگذار است هجوم تقاضا براي اجاره است.

کاهش قدرت مانور در بازار اجاره

يک کارشناس و مشاور املاک  با بيان  اين  مطلب که در سالهاي اخير و همزمان با کاهش نرخ سود بانکي تمايل به دريافت مبلغ وديعه از سوي موجران کاهش پيداکرده است، به پيام ساختمان گفت: با کاهش مجدد نرخ سود بانکي اين رويه تشديد خواهد شد که اين امر به افزايش مجدد نرخ اجاره منجر و مستأجران را در تنگناي بيشتري قرار خواهد داد.بنابراين اگر نرخ سود بانکي مناسب باشد قدرت مانور مستأجران افزايش مييابد .

صدرا نوري  در  پاسخ به اين سؤال که همه کارشناسان معتقدند کاهش  نرخ سود بانکي به سود جامعه است آيا شما موافق اين موضوع هستيد، گفت: کاهش نرخ سود بانکي از ملزومات اقتصاد صحيح است، البته درصورتيکه دولت بتواند ضوابط و برنامهاي مدون  براي نرخ اجاره اعمال کند، وگرنه تنها بخشي که از کاهش نرخ سود بانکي متضرر خواهد شد بخش اجاره است.

پايان نابساماني بازار اجارهبها با ورود مجلس به نرخگذاريها

عضو کميسيون عمران مجلس در گفتگو با خبرنگار پيام ساختمان ، با انتقاد از نابه ساماني بازار اجارهبها و ورود زودهنگام دفاتر مشاور املاک به امر نرخگذاريها دراينباره، گفت: شايد نتوان تقاضاهاي مسکن را کنترل کرد اما ميتوان با تشديد نظارتها و تعيين نرخي مشخص، از قيمتگذاريهاي سليقهاي و دور از ضابطه جلوگيري نمود.

نبيالله احمدي  با بيان اينکه بايد سازوکاري مشخص براي تعيين نرخ اجارهبها در جلسه مشترک دولت و مجلس در نظر گرفته شود،افزود:متأسفانه تاکنون وزارت راه و شهرسازي بهعنوان متولي حوزه مسکن،هيچ اقدامي براي تنظيم بازار و کوتاه کردن دست سودجويان انجام نداده است .

نماينده مردم داراب در مجلس شوراي اسلامي، با اشاره به اصل اثباتشده اقتصادي مبني بر وجود رابطه مستقيم بين افزايش تقاضا و رشد قيمتها، گفت: در حال حاضر شکلدهندگان به بازار مسکن و تعيينکنندگان اجارهبها متأسفانه واسطهها و دلالاني هستند که در غفلت دستگاههاي نظارتي، بازار را به سمت منافع خود هدايت ميکنند. احمدي با تأکيد بر اينکه برخي مواقع ايجاد جو کمبود مسکن در بازار از سوي برخي سودجويان دليل گرايش زودهنگام مردم به معاملات مسکن است، تصريح کرد: تا زماني که دست دلالان از نرخگذاري در بازار مسکن کوتاه نشود، نميتوان به ايجاد ثبات در آن اميدوار بود.

 اين نماينده مردم در مجلس نهم، بابيان اينکه بايد دستگاهي مشخص محوريت ايجاد ثبات در بازار را به دست بگيرد، گفت: بايد با تشکيل کارگروهي از کميسيون عمران مجلس و نمايندگاني از وزارت راه و شهرسازي راهکاري براي ايجاد ثبات در بازار مسکن دنبال شود.

بانکها عامل بالا رفتن اجارهبها

يک عضو کميسيون عمران مجلس با انتقاد از افزايش اجارهبهاي مسکن گفت: عدمحمايت مالي بانکها از تکميل مسکنهاي مهر نيمهتمام در ماههاي گذشته به کاهش عرضه و رشد تقاضاي مسکن در بازار منجر شد که اين موضوع رشد نرخ اجارهبها را در پي داشت.

سيد احسن علوي درباره نرخ اجاره بهاي مسکن گفت: در حالت معمولي نرخ اجارهبهاي مسکن، تابع قيمت خانه در بازار است که البته اين معادله در ماههاي گذشته برهمخورده است.نماينده مردم سنندج، در مجلس شوراي اسلامي در تشريح افزايش قيمت اجارهبهاي مسکن افزود: تکميل بسياري از واحدهاي ناتمام مسکن مهر در کشور به حمايت مالي بانکها نياز دارد، اين در حالي است که سيستم بانکي کشور از اين موضوع حمايت نکرده و باعث شده توليد مسکن مهر کاهش يابد.اين نماينده مردم در مجلس نهم با تأکيد بر ضرورت برخورد با بازار دلالي مسکن افزود: به دليل اينکه حجم بالايي از درآمد خانوارهاي کشور، صرف پرداخت اجارهبهاي مسکن ميشود، بايد با مديريت صحيح از رونق بازار دلالي در اين بخش جلوگيري کرد.

عضو کميسيون عمران مجلس يادآور شد: با توجه به جمعيت بالاي جوان و تأکيد سياستهاي کلي نظام مبني بر ضرورت تسهيل ازدواج بايد موضوع تأمين مسکن در کشور آسان شود که لازمه انجام اين مهم، برنامهريزي عملياتي کوتاهمدت و بلندمدت از سوي مسئولان و حمايت بانکهاست.

علوي تصريح کرد: هماکنون بيش از يکميليون و 600 هزار خانه خالي در کشور وجود دارد که اگر قانون ماليات از خانههاي خالي تقويت و کاملاً اجرايي شود، زمينه عرضه اين خانهها به بازار فراهم ميآيد و اين موضوع به افزايش عرضه مسکن در بازار منجر شده و کاهش نرخ اجارهبها و قيمت مسکن را در پي خواهد داشت.