هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   207   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

تحــول بزرگ در بازار مســکن

گروه گزارش: همهچيز از اولين نشست خبري سخنگوي دولت در سال جاري در 25 فروردين 1394 شروع شد که در آن، محمدباقر نوبخت از کاهش نرخ تورم در 12 ماهه سال 93 و رسيدن آن به 14.8 درصد و نيز اعلام موافقت دولت با کاهش نرخ سود بانکي خبر داد. نوبخت در آن نشست خبري، علاوه بر اعلام کاهش نرخ تورم سالانه، گفت: نرخ رشد اقتصادي 9 ماهه سال 93 نيز توسط بانک مرکزي 3.8 درصد اعلامشده است. سخنگوي دولت در خصوص نرخ سود بانکي نيز گفت: دولت با کاهش نرخ سود بانکي متناسب با کاهش تورم موافق است. فرداي آن نشست خبري، روز 26 فروردينماه، وليالله سيف، رئيسکل بانک مرکزي کاهش نرخ سود بانکي متناسب با نرخ تورم را مطرح کرد و از وجود طرحي براي اين کار خبر داد که بتواند متناسب با شاخصهاي اقتصادي که از سوي بانک مرکزي ارائه ميشود، اجرا شود.

هوشمند و مترصدِ فرصتِ سودآور!

اما شايد بهتر باشد همهچيز را از سرمايههاي بهاصطلاح سرگرداني شروع کنيم که با ورود به هر حوزه اقتصادي، آن را دچار تغييرات اساسي ميکنند؛ سرمايههايي که به تعبير نايبرئيس اتاق بازرگاني (سرمايههاي سرگردان)، برخلاف اسمش که به نظر ميرسد بلاتکليف است، کاملاً برعکس، بسيار هوشمندانه عمل ميکنند. يعني مترصد فرصتهايي هستند که سودهاي بيشتري نصيبشان کند، به خاطر همين هر از چند گاهي به سمت خاصي سوق پيدا ميکنند. بهغيراز مؤلفه سودآوري، مؤلفه امنيت و ثبات هم در تلفيق با سودآوري، باعث ميشوند تا اين سرمايهها تصميم بگيرند به کدام سمت مايل شوند».

پدرام سلطاني به پيام ساختمان مي گويد: «هميشه اينطور نيست که سرمايههاي بهاصطلاح سرگردان يا به تعبيري هوشمند، از بانکها خارج شوند و به حوزههاي ديگر سرمايهگذاري بروند، بلکه بعضي مواقع، اين سرمايهها از بخش مسکن خارجشده و به سمت بانکها سوق پيدا کردهاند. مثل زماني که بانکهاي خصوصي تأسيس شدند و سودهاي جذابي پيشنهاد ميکردند و مسکن هم تصادفاً در زمان رکود بود و افراد ترجيح ميدادند بهجاي خريد مسکن اضافه، پولشان را در بانک بگذارند. حتي کساني که حرفهشان بسازوبفروشي بود بعضي مواقع اين اقدام را انجام ميدادند. بنابراين خروج از بانک هميشه جايگزيني براي سرمايهها و بازارهاي موازي نيست بلکه اگر نظام بانکداري ما و چارچوب رقابتي در بانکها با بازارهاي موازي جذاب باشد اين اتفاق ميتواند عکس بشود.»

به گفته دکتر سلطاني دو فاکتور بيش از بقيه به سرمايههاي سرگردان جهت ميدهند: «نميتوان حکمي صادر کرد که کداميک از حوزههاي سرمايهگذاري بهتر است. به جهت اينکه هرگاه سرمايهدار (به معناي عام آن، يعني کسي که پولي بيش از نياز خودش در اختيار دارد و نه به معني سرمايهدار کلان) احساس کند در حوزهاي سرمايهگذاري «سود» کمتر و «قدرت نقد شوندگي» کمتري دارد سرمايهاش را از آن حوزه خارج ميکند و جايي سرمايهگذاري ميکند که استنباط ميکند آن حوزه سود بيشتر و قدرت نقد شوندگي بيشتري دارد. مثال خاص آن در اين وضعيت مسکن است. اگر دارنده مسکن تصميم بگيرد که امروز دارايي خودش را تبديل به پول کند بهسرعت اين فرايند طي نميشود مگر اينکه اين کار را با تخفيف قابل ملاحظهاي عرضه کند».

کاهش تا زير تورم

شايد هم بهتر باشد پيشبيني تغييرات اقتصادي در حوزه ساختمان و مسکن را از مهندسي که 10 سال رئيس سازمان نظاممهندسي ساختمان کشور بوده و البته نظرات وي در خصوص اقتصاد و تورم بسيار معروف است آغاز کنيم.

سيد محمد غرضي در خصوص تأثير کاهش نرخ سود بانکي بر اقتصاد کشور به پيام ساختمان ميگويد: «اگر سود بهره بانکي بهاندازهاي کم شود که از تورم موجود پايينتر باشد مردم تشويق خواهند شد تا سرمايهشان را از بانک خارج کرده و در بازارهاي ديگر به کار بگيرند ولي اگر اين کاهش جزئي باشد اين اتفاق نميافتد چراکه در بانک استعداد ردوبدل شدن پول زياد و در ديگر معاملات کمتر است. مثلاً اگر تورم 14.8 درصد باشد و سود بانکي دو دهم درصد بالاتر از آن تعيين شود اتفاقي نميافتد ولي اگر سود بانکي زير 13 درصد باشد عده زيادي تشويق ميشوند تا پولشان را از بانک خارج کنند». 

مهندس غرضي معيار را، تورم حاکم بر دولت ميداند و ميگويد: «هرکسي در سال 78 يک تومان در ساختمان سرمايهگذاري ميکرد سر سال 5 ريال سود ميبرد و سال 80 اين وضعيت بدتر شد و هر کس يک تومان سرمايهگذاري ميکرد يک تومان همسود ميکرد! چراکه تورم بهشدت در حال بالا رفتن بود و درنتيجه سرمايه ميرفت به سمت خريدوفروش ساختمان و نه توليد و ساختوساز. توليد مسکن اصلاً در ايران تابع مقرره سرمايه نيست چون هيچ توليدي در ايران سود نميدهد. مگر اينکه کسي پول ارزاني از دولت بگيرد ( مثلاً 15 درصد سود) درحاليکه سود  در  بازار 40 درصد است. بعد بخشي از آن را در بازار بفروشد و مقداري از آن را صرف توليد کند».

خوشحالي دارد؟

حال که حداکثر نرخ سود سپردههاي بانکي 22 درصد است و ادامهدار بودن روند نزولي نرخ تورم و رسيدن به 6/ 15 درصد در سال 93 باعث افزايش شکاف ميان تورم و نرخ سود بانکي شده و همين امر کاهش نرخ سود را به امري ضروري تبديل کرده و شوراي عالي پول و اعتبار هم اعلام کرده است بنا دارد تا نيمه اول ارديبهشتماه درباره کاهش نرخ سود بانکها تصميم بگيرد، شايد بهتر باشد پيش از هرگونه خوشحالي زودرس، (بابت مثلاً کاهش نرخ تورم که از قرار تورم نقطهبهنقطه بوده و نه تورم واقعي و يا مثلاً کاهش قريبالوقوع نرخ سود بانکي که معلوم نيست به نفع اقتصاد کشور است يا خير) به دو ديدگاه ديگر بپردازيم که با نگاهي محتاطانه به اين موضوع نگاه کردهاند:

فعلاً دستش نزن!

برخي کارشناسان مسائل بانکي معتقدند چون ازنظر رواني مردم هنوز به اين نتيجه نرسيدهاند که تورم کاهش پيدا کرده و در عمل هم روند افزايش قيمتها متوقف نشده، لذا کاهش نرخ سود بانکي باعث بيرون آمدن سپردهها و رفتن آن به سمت بازارهاي غيرسازنده و سوداگري ميشود. کارشناسان مذکور معتقدند سود بانکي را بايد در همين نرخ نگه داشت تا بهتدريج کاهش تورم خود را نشان داده و مردم اثرات آن را حس کنند و تازه بعدازآن بايد براي کاهش يا عدم کاهش نرخ سود بانکي تصميم گرفت. اين کارشناسان براي اصل «هيچ کاري را مخصوصاً در مسائل اقتصادي نميتوان با زور و اجبار انجام داد»، از زماني صحبت ميکنند که نرخ سود بانکي را دستوري پائين آوردند درحاليکه همه کارشناسان معتقد بودند اين کار اشتباه است و بعد از اجراي آن طرح، تبعات منفي آن هم مشخص شد. پايين آوردن دستوري سود بانکي از سوي تيم اقتصادي دولت وقت، همهچيز را به هم ريخت و به دليل بروز شرايط نامتعادل در فضاي بانکي، نرخ شکني بانکها هم آغاز شد. در مقطعي ديگر که وضعيت سپردهها و نرخ سود به تعادل رسيده بود، هيچ بحث و مشکلي وجود نداشت؛ چراکه در فضاي بانکي و مالي کشور شرايط متعادلي پديد آمده بود، مردم سپردههاي خود را در بانکها سرمايهگذاري ميکردند، بانکها هم متعادل با‌‌ همان سپردهها اعتبارات خود را به تسهيلات گيرندگان ميدادند. به تعبير اين کارشناسان، در حال حاضر نيز که در فضاي مديريت بانکي و مالي کشور آرامش به وجود آمده و قصد بر متعادل کردن شرايط وجود دارد، واقعاً صحيح نيست که اين شرايط متعادل با کاهش نرخ سود بانکي از بين برود و هنوز زود است که در خصوص ميزان نرخ سود بانکي تغييري ايجاد شود.

تغييرات معقول

عدهاي ديگر از کارشناسان بازارهاي پولي و مالي معتقدند با توجه به نياز شديد بانکها به منابع مالي، نرخ واقعي سپرده بانکي معقول و متناسب با نرخ تورم عددي است حداکثر 3 تا 4 درصد بالاتر از نرخ تورم. استدلال اين کارشناسان هم اين است که وقتي 31 بانک فعال در کشور نزديک به 80 هزار ميليارد تومان به بانک مرکزي بدهکارند يعني نهتنها نقدينگي اضافي ندارند که کمبود نقدينگي دارند و بابت اين بدهي هم نزديک 34 درصد در سال جريمه ميدهند. از طرف ديگر طلب بانکها از دولت هم حدود 80 هزار ميليارد تومان است و اين دو با هم نزديک به 160 هزار ميليارد تومان از منابع بانکها را قفل کرده است. نرخ بين بانکي هم (نرخي که بانکها به هم قرض ميدهند) در حال حاضر در بازار نزديک 28-27 درصد است و اين يعني بانکها نميتوانند منابع لازم خودشان را جذب کنند و مجبور ميشوند از بانکهاي ديگر 27 درصد قرض بگيرند. در چنين حالت و وضعيتي، اگر کاهش نرخ سود در حدي باشد که موجب خروج منابع از بانکها شود موجب ورود شوک به سيستم بانکي کشور خواهد شد.