هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   207   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

ریزش بهاری معاملات مسکن

در نشريه شماره 206 پيام ساختمان به تحليل بازارمسکن پس از مذاکرات هسته اي پرداختيم . در آن مطلب کارشناسان درگفتگو با پيام ساختمان در موردخريد مسکن و اوضاع آتي آن هشدارهايي داده بودند مبني بر اين که "خريداران در خريد مسکن عجله نکنند" . علي رغم اظهارات بعضي از مسئولين و نيز مطالب برخي از رسانه ها مبني بر رونق بازار مسکن  در ارديبهشت ماه سال جاري، آمارها نشان مي دهد که تعداد معاملات مسکن در  فروردين ماه و چند روز سپري شده  از ارديبهشت کاهش فاحشي داشته است . اگرچه نميتوانيم ماه  فروردين را معياري براي سنجش ميزان افزايش يا کاهش معاملات بدانيم اما با نگاهي جامع به ميزان معاملات انجامشده در اين مدت کوتاه ،ميتوانيم برآورد نسبي از آينده بازار خريدوفروش ملک در سال جديد  داشته باشيم.

 طبق آمارهاي سامانه املاک کشور، در فروردين 94 تعداد کل معاملات در تهران و شهرهاي اطراف آن حدود 11هزار و 200 فقره شامل مبايعهنامه ،اجارهنامه و... بوده است که در مقايسه با تعداد معاملات مدت مشابه در سال 93 که حدود 30 هزار و 924 فقره بوده، کاهش زيادي داشته است . به عقيده بسياري از کارشناسان رکود چندساله ،تعيين تکليف مذاکرات هستهاي و قيمتهاي بالا باعث کاهش رغبت به معاملات مسکن شده است.

شايد بتوانيم مهمترين عامل کاهش تعداد معاملات را در کاهش قيمت مسکن از اواسط سال 93 تا ابتداي سال 94 بدانيم چراکه مردم منتظر کاهش بيشتر قيمتها هستند  و معتقدند اين قيمتها ريزش بيشتري خواهد داشت .در حال حاضر متوسط قيمت مسکن در تهران از مترمربعي 4 ميليون و 230 هزار تومان در اسفند سال93 به 3 ميليون و 820 هزار تومان در فروردين94 کاهش داشته است. بهاينترتيب، قيمت مسکن در پايتخت پس از 11 ماه، بار ديگر به سطح کمتر از متري 4 ميليون تومان رسيد.فروردين ماه سال گذشته ، ميانگين قيمت آپارتمان در اين کلانشهر با 7 درصد کاهش ماهانه، به متري 3 ميليون و 890 هزار تومان رسيده بود؛ اما هماکنون رکورد تعديل قيمت بهرغم گذشت دستکم 20ماه از رکود بازار مسکن، 3 واحد درصد بيشتر از ميانه رکود (فروردين سال گذشته) است. بررسيها نشان ميدهد: مردم  در ابتداي سال با دو رويکرد مهم يعني  تصميم براي خريدن يا نخريدن روبهرو شدهاند که اين موضوع در ماههاي آتي تعيين تکليف ميشود.

اما کاهش فاحش تعداد معاملات از ابتداي سال 94 نوعي نگراني را در ذهن سازندگان نيز ايجاد ميکند که  اين نگراني حاوي يک پيام مهم در بازار مسکن است. سازندگان معتقدند بازار مسکن ديگر مانند سابق سودآوري و بازگشت سريع سرمايه ندارد و بيشتر از اين نميتوان انتظار کاهش قيمت مسکن داشته باشيم .براي همين منظور تعدادي از سازندگان  نهتنها پروژه جديدي شروع نميکنند بلکه واحدهاي آماده خود را به بازار عرضه نميکنند تا شايد بازار روي خوش به آنها نشان بدهد .

اما دراينبين کارشناسان اقتصاد مسکن به بهبود شرايط بازار در ماههاي آتي خوشبين هستند و علت سقوط بازار در فروردينماه را ناشي از شرايط خاص از جمله «بيم و اميد» تقاضاي مصرفي و نحوه تأثير تحولات سياسي و مذاکرات بينالمللي بر قيمت مسکن عنوان ميکنند. متقاضيان خريد منتظر تعديل بيشتر قيمت مسکن هستند و به همين خاطر از انبوه فايلهاي فروش در بنگاهها استقبال نميکنند.

ركود بازار مسكن به نفع بانكها تمام شد

آنچه  مشاوران املاك متفقالقول به آن اذعان دارند اين است كه ديگر نوسانات قيمت مسكن را شاهد نيستيم و بازار مسكن ثبات قيمت پيداکرده است، اما همچنان ركورد بر اين بازار سايه انداخته است. كارشناسان مسكن بر اين باور هستند كه بازار مسكن در سال 92 به لحاظ حجم معاملات خريدوفروش با ركود عجيبي مواجه شد كه اين موضوع تهديدي براي ساير بخشهاي اقتصادي و اشتغال نيز به شمار ميرود. به اعتقاد آنها سال 93  و با روي کارآمدن دولت يازدهم اين نويد به بخش مسكن و ساير بخش‌‌هاي اقتصادي داده شد كه رونق به اقتصاد باز خواهد گشت اما هنوز هيچ رونقي در بازار مسكن و ساختوساز ديده نميشود.

يک مشاور املاك به پيام ساختمان گفت: اميدواريم طبق پيشبينيهايي كه اتحاديه املاك انجام داده و آن را به اعضاي اين اتحاديه پيامك كرده است،سال 94 سال رونق بازار مسكن باشد.

حميدرضا احمدي با اشاره به اينكه خريدوفروش مسكن هنوز رونق مناسبي ندارد، اظهار داشت: پايين بودن قدرت خريد متقاضيان و نبود نقدينگي در اختيار مردم باعث شده تا متقاضيان مسكن نتوانند اين روزها وارد بازار مسكن شوند. وي در پاسخ به اين سؤال كه آيا كاهش صدور پروانههاي ساختماني يا عدم ورود سازندگان به بازار مسكن نميتواند تهديدي براي قيمت مسكن در سالهاي 95 و 96 باشد، گفت: بههرحال كاهش تراكم ساختماني بر عدم ورود سازندگان مسكن به بازار ساختوساز بيتأثير نبوده است. احمدي ادامه داد: بالا رفتن قيمت مسكن به خاطر پرداخت اين وامها نيست بلكه افزايش قيمت مسكن به خاطر بالا رفتن هزينههاي ساخت مثل عوارض شهرداري، بيمه، مصالح ساختماني و حقوق كارگران است.

حميد سلطان محمدي ، کارشناس مسکن و مشاور املاک  نيز معتقد است كه هنوز بازار مسكن رونق پيدا نكرده است و حتي نسبت به ماههاي بهمن و اسفند گذشته نيز وضعيت بدتري دارد. وي اظهار داشت: وضعيت ركودي بازار مسكن تنها به نفع بانكها است چراکه بسياري از سازندهها و حتي متقاضيان خريد مسكن اين روزها نقدينگي خود را در بانكها سپردهگذاري ميكنند.