نشریه شماره   206   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

پرداخت وام مسکن در ایران و جهان

 

مسکن نقش مهمي در سرانه توليد ناخالص داخلي و اشتغالزايي کشورهاي جهان دارد و در رونق اقتصاد آنها مؤثر است؛ ضمن اينکه يک نياز اوليه بوده و داشتن آن حق هر خانواده است بنابراين تأمين مسکن براي شهروندان، به نوعي وظيفهاي بر دوش دولتهاست. کشورهاي مختلف براي تامين مسکن شهروندان خود ساز و کارهاي گوناگون دارند که يکي از آنها پرداخت وام است. در پرداخت تسهيلات مسکن تلاش دولتها بر اين است تا تناسبي بين درآمد مردم و قيمت مسکن برقرار کنند و به همين جهت در بيشتر کشورها وام مسکن تقريباً بين 70 تا 90 درصد هزينه خريد مسکن را پوشش ميدهد.

مقايسه پرداخت وام مسکن در کشورهاي ديگر و برنامه آنها براي خانهدار کردن مردم نشان ميدهد؛ در بيشتر کشورها دولت سعي ميکند هزينه تأمين مسکن را براي خانوادهها کاهش دهد. البته شرايط اقتصادي هر کشور، نرخ بهره بانکي، درآمد خانوار و بسياري شاخصهاي ديگر اقتصادي در نحوه و ميزان پرداخت وام مسکن تأثيرگذار است. در مطلب زير به روش پرداخت وام مسکن در ايران و چند کشور پرداختهشده است:

ايران

پرداخت 10 تا 20 درصد هزينه خريد خانه

مطابق قانون اساسي در ايران، تأمين مسکن بر عهده دولت گذاشتهشده و دولتهاي مختلف برنامههايي براي خانهدار کردن مردم اجرا کردهاند که پرداخت تسهيلات مسکن نيز يکي از اين برنامهها بوده و در دورههاي مختلف با توجه به شرايط اقتصادي هزينهاي براي تأمين مسکن بهصورت وام به مردم پرداختشده است.  در مقطع کنوني مبلغ وام خريد خانه 35 ميليون تومان است که با افزايش قيمت زمين و مسکن در چند سال اخير اين ميزان وام کمتر از 10 درصد هزينه خريد خانه در شهرهاي بزرگ و در شهرهاي کوچک حدود 20 درصد را پوشش ميدهد، اين در حالي است که در دهههاي گذشته وامهاي 12، 18 و 20ميليون توماني خريد مسکن حتي تا 80درصد ارزش يک واحد مسکوني را پوشش ميداد. براي افزايش پوشش هزينه خريد مسکن از طريق وام، دولت طرحهايي در نظر دارد از آن جمله پيشنهاد افزايش وام خريد به 80 ميليون تومان از سوي وزارت راه و شهرسازي است. بر اساس گفتههاي وزير راه و شهرسازي دولت تلاش ميکند تا وام خريد مسکن بتواند حدود 50 درصد کل هزينه واحد مسکوني را تأمين کند. در نخستين گام دولت وام نوسازي بافتهاي فرسوده را از 30 به 50 ميليون تومان افزايش داد و همچنان اين اميدواري وجود دارد تا با افزايش وام خريد نيز اين وام پوشش بيشتري از هزينه کل مسکن را در برگيرد.

سوئد

پيشپرداخت 15 درصدي بهاي مسکن

براي خريد خانه در سوئد دولت تا85 درصد هزينه مسکن را بهصورت وام به فرد متقاضي ميپردازد البته براي گرفتن اين وام شخص بايد شغل ثابت داشته باشد تا بتواند 15 درصد مبلغ باقيمانده بهاي مسکن را پيشپرداخت کند. البته اگر کسي شغل ثابت نداشته باشد، ميتواند از طريق ضمانت افرادي که شغل ثابت دارند وام مسکن را دريافت کند.

انگليس

 وام خريد تا 100درصد قيمت

در انگليس گاه خريدار ميتواند کل قيمت يکخانه را بهصورت وام دريافت کند. مثلاً براي يکخانه 140 هزار پوندي (معادل 236 هزار دلار) با سپردهاي معادل 7 هزار پوند، ميتوان کل قيمت خانه را وام گرفت. اينگونه وامها در چارچوب برنامه کمک به خريد مسکن توسط دولت انگليس با سپرده پنجدرصدي پرداخت ميشود. دولت براي اينگونه وامها يارانه ميپردازد. اين وامهاي کلان، براي خانههاي تا سقف ارزش قيمتي 600 هزار پوند پرداخت ميشود. قيمت يک خانه متوسط در لندن اکنون هشت برابر متوسط حقوق سالانه يک خريدار خانه اولي است. به اين معني که شاخص دسترسي مسکن در اين کشور 8 سال است.

 مالزي

پرداخت 80 تا 90 درصد قيمت خانه

بانکهاي مالزي دو نوع وام خريد ارائه ميکنند: وام سنتي زمان دار و وام مسکن انعطافپذير. در وام سنتي زمان دار از وامگيرنده خواسته ميشود که هرماه مبلغي را بابت اقساط بازپرداخت وام، براي مدت زماني مشخص (بهعنوانمثال 30 سال) پرداخت کند. اين پرداخت قابل پيشبيني، به وامگيرنده اين امکان را ميدهد که کنترل بهتري بر نقدينگي خود داشته باشد. وام مسکن انعطافپذير، در اصل همان وام سنتي زماندار است که با يک حسابجاري ترکيب ميشود. اين نوع وامها براي افرادي مناسب است که ميخواهند از انعطافپذيري در پسانداز پول بيشتر در زمانهاي مختلف بهرهمند شوند. در اين نوع وام، هر چه وامگيرنده پول بيشتري در حسابجاري خود پسانداز کند، ميتواند نرخ بهره وام مسکن خود را کاهش دهد.

 نرخ بهره وام مسکن در مالزي معمولاً درصدي کمتر از نرخ بهره پايه است. مثلاً اگر نرخ بهره پايه 6/ 6 درصد باشد، نرخ بهره وام 1/4 درصد خواهد بود.ضمن اينکه بانکها معمولاً حداکثر 80 تا 90 درصد قيمت کل ملک را وام ميدهند. اين به معناي آن است که براي يکخانه به مبلغ 500 هزار رينگيت، خريدار ميتواند مبلغ 400 هزار تا 450 هزار رينگيت وام بانکي دريافت کند و بقيه مبلغ را نقد بپردازد.

 

 

 

کره جنوبي

پرداخت وام به ميزان 70درصد قيمت ملک

دولت کره جنوبي محدوديتها را براي استفاده از وام مسکن تسهيل کرده تا بازار راکد مسکن را در اين کشور رونق دهد و مصرف داخلي را تحريک کند. دولت کرهجنوبي چند ماه پيش اعلام کرد که سقف پرداخت وام را از 50 درصد قيمت مسکن به 70 درصد افزايش ميدهد. علاوه بر اين، اکنون وامگيرندگان مجاز خواهند بود تا 60 درصد درآمد خود را بابت قسط وام بپردازند. اين رقم پيشازاين براي شهر سئول که سختترين شرايط اعطاي وام در کره جنوبي براي آن وضعشده بود، 50 درصد بود. با اتخاذ چنين سياستهايي، قيمت آپارتمان در پايتخت اين کشور، طي چهار سال منتهي به 2013 بهطور متناوب کاهش يافت. اين در شرايطي است که طي 11 سال پيش از آن قيمت مسکن در کره جنوبي تقريباً سه برابر شده بود.

هندوستان

وامهاي متنوع تا 80 درصد قيمت ملک

در هند وامهاي مسکن مختلفي وجود دارد، مانند وام مسکن تکنرخي که فقط به نرخ سود مبلغ وام گرفتهشده بستگي دارد و ربطي به وام اصلي ندارد و وام پلهاي( GPM ) که در آن اقساط بازپرداخت در ابتدا کم است و بهتدريج طي زمان افزايش مييابد.

درمجموع عواملي مانند درآمد مشتري، شرايط مطلوب او و شاخصهاي مالي ديگر ميزان وام مسکن او را مشخص ميکنند. نرخ سود وام مسکن نيز با توجه به ماهيت وام متفاوت است. همچنين هيچ نرخ استانداردي وجود ندارد، بنابراين مذاکره مناسبترين راه براي دريافت وام است. همچنين در اين کشور وامها را ميتوان تجديد کرد يا بر مدت آن افزود. در هند بسته به ميزان درآمد، وام مسکن 75 تا 80 درصد قيمت واحد مسکوني را پوشش ميدهد.

  ترکيه

وام با وثيقه ملکي تا 50 درصد بهاي ملک

در ترکيه وام مسکن عموماً از طريق تعدادي از بانکها از طريق وثيقه ملک خريداريشده اعطا ميگردد. معمولاً مبلغ وام حداکثر 50 درصد بهاي ملک و مدت بازپرداخت آن 10 سال با بهره 8 تا 10 درصد است. قوانين ترکيه هم مانند بسياري از بانکهاي اروپايي، دسترسي محدودي دارد که اين امر شامل وام نيز ميشود. بهاينترتيب مجموع کل سود و بدهيهاي فرد نبايد بيش از 35درصد درآمد خالص او باشد که اين قانون در انگليس هم وجود دارد. ضمن اينکه براي دريافت وام مسکن در ترکيه، فرد متقاضي بايد منبع درآمد ثابت داشته باشد.