هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   205   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

افزایش وام برای خانه اولی ها

شوراي پول و اعتبار ظرف چند روز آينده پيشنهاد اصلاح شده افزايش وام خريد مسکن را بررسي مي‌کند که در صورت تصويب نهايي آن‌، از سال آينده 2 فقره تسهيلات جديد مسکن به ترتيب در اختيار خانه اولي‌ها و ساير متقاضيان خريد آپارتمان قرار خواهد گرفت‌.
بانک مسکن طي ماه‌هاي اخير براي کمک به توافق سريع در نشست‌هاي مشترک بانک مرکزي و وزارت راه وشهرسازي‌، يک طرح ميانه‌، روي ميز مذاکرات گذاشت با اين هدف که از يکسو نگراني اصلي سياست گذار پولي را بتواند به شکل عملياتي مرتفع سازد و از سوي ديگر مبلغ کنوني وام را به سقف مدنظر متوليان بخش مسکن نزديک کند‌. ساختار و ارقام اين پيشنهاد طي روز‌هاي اخير با موافقت حداکثري مقامات بانکي و تائيد مقدماتي روبه رو شده است؛ طوري که گفته مي‌شود آن اشکالات کلي و جزيي که طي دست کم يک سال اخير به طرح اوليه وام 100 ميليوني خريد مسکن و سپس طرح تعديل شده وام 80 ميليوني واردشده بود‌، هم اکنون متوجه پيشنهاد اصلاحي نيست‌.
گزارش‌ها از جزئيات آنچه بانک مسکن براي تصويب نهايي به بانک مرکزي و شوراي پول و اعتبار ارائه کرده‌، حاکي است‌: تنها بانک مجاز به پرداخت وام خريد مسکن‌، در نظر دارد سقف تسهيلات خريد را براي خانه اولي‌ها يا همان زوج‌هاي جوان‌، به 70 ميليون تومان برساند‌. همچنين براي ساير متقاضيان نيز تسهيلات 60 ميليون توماني تعريف شده‌است‌. شوراي پول و اعتبار دي ماه سال گذشته پس از حداقل 2 سال مبلغ تسهيلات خريد شامل مجموع وام خريد و وام جعاله را از 25 ميليون تومان به 45 ميليون تومان افزايش داد به اين صورت که سقف وام خريد از 20 ميليون به 35 ميليون و سقف وام جعاله يا تعميرات نيز از 5 ميليون به 10 ميليون تومان تبديل شد‌. ازآنجاکه بانک مسکن‌، وام‌هاي خريد و جعاله را به صورت يکجا در زمان خريد آپارتمان به متقاضي پرداخت مي‌کند‌، مجموعه اين دو وام به شکل تسهيلات بانکي‌، قابليت دريافت توسط متقاضيان خريد مسکن را دارد‌.
طبق مصوبه سال گذشته شورا‌، براي اولين بار گروه موسوم به خانه اولي‌ها که زوج‌هاي جوان فاقد سابقه مالکيت هستند‌، توانستند تسهيلاتي متفاوت از ساير متقاضيان دريافت کنند‌. در حال حاضر خانه اولي‌ها 50 ميليون وام خريد مسکن و 10 ميليون جعاله و درمجموع 60 ميليون تومان تسهيلات دريافت مي‌کنند‌، اما بر اساس آنچه در حال حاضر روي ميز شوراي پول و اعتبار براي امضاي نهايي و ابلاغ آن به بانک مسکن‌، قرار دارد‌، برنامه‌ريزي شده تا از سال 94 سقف وام خريد براي خانه اولي‌ها و ساير متقاضيان به ترتيب از 35 ميليون به 50 ميليون و از 50 ميليون به 60 ميليون تومان افزايش پيدا کند‌. اين دو گزينه با احتساب وام جعاله‌، مبلغ تسهيلات جديد خريد مسکن را براي زوج‌هاي جوان به 70 ميليون و براي سايرين به 60 ميليون تومان افزايش خواهد داد‌. طي ماه‌هاي اخير آنچه باعث مخالفت بانک مرکزي با طرح افزايش وام خريد شده بود‌، به چالش کسري منابع بانک مسکن برمي گشت‌. بانک مسکن اگر قرار باشد طبق طرح وزارت راه و شهرسازي مبني بر راه اندازي صندوق پس انداز مسکن‌، وام‌هاي 80 تا 100 ميليوني پرداخت کند‌، قطعا با کمبود منابع مواجه خواهد شد‌.
مقامات بانکي چالش کسري منابع صندوق پس انداز را جزو خصلت ذاتي اين صندوق‌ها مي‌دانند و به تجربه نيز ثابت شده که طي دهه 80‌، به دليل نرخ سود پايين سپرده‌هاي بانکي و تورم بالا‌، چون حجم سپرده گذاري‌هاي بلندمدت کاهش يافت‌، بانک عامل براي پرداخت وام خريد به عنوان بلندمدت‌ترين تسهيلات بانکي‌، با کسري منابع مواجه شد و درنتيجه براي عمل به تعهداتش نزد وام گيرنده‌ها‌، مجبور شد با استقراض از بانک مرکزي‌، منابع کافي موردنياز را تأمين کند‌.
بانک مرکزي به شدت نسبت به هر نوع تحريک تورمي در اقتصاد حساس است و با همين منطق‌، استقراض را جزو خط قرمز خود براي افزايش هر نوع تسهيلات بانکي مي‌داند‌.
بانک مسکن در پيشنهاد اصلاحي خود‌، حريم قرمز افزايش وام خريد را رعايت کرده‌است‌. محتواي اين پيشنهاد نشان مي‌دهد‌: بانک مسکن بنا دارد تسهيلات جديد 60 و 70 ميليون توماني را با ترکيبي از مدل پس انداز و اوراق پرداخت کند‌. در اين مدل‌، از يکسو براي تجربه تلخ جهش قيمت اوراق مسکن در فرابورس که زمستان سال گذشته همزمان با افزايش سقف وام رخ داد‌، تدبير لازم به عمل آمده و از سوي ديگر تعهد 100درصدي از طرف بانک براي پرداخت تسهيلات وجود ندارد به اين معني که مشروط به تهيه اوراق (‌وجود منابع‌) وام‌ها پرداخت خواهد شد‌.
بانک مسکن در مدلي که براي پرداخت دو نوع تسهيلات جديد طراحي کرده‌، حساب نوع دوم‌) ترکيبي از مدل پس انداز و اوراق‌) براي متقاضيان وام در نظر گرفته‌است‌. در اين مدل‌، اجازه استفاده از اوراق فعلي وام مسکن که در فرابورس مبادله مي‌شود‌، وجود ندارد و کارکرد اوراق موجود صرفا براي تسهيلات کنوني 45 ميليون و 60 ميليون تومان محفوظ خواهد ماند‌، بنابراين در صورت تصويب نهايي پيشنهاد بانک مسکن‌، متقاضيان تسهيلات جديد بايد حساب جديد نزد بانک افتتاح کرده و براي دوره‌اي مشخص اقدام به سپرده گذاري کنند تا اوراق مربوط به تسهيلات جديد منتشر شود و در اختيار‌شان قرار بگيرد‌.
جلوگيري از تبديل اوراق وام‌هاي موجود به تسهيلات جديد‌، مانع وقوع رانت لحظه‌اي براي گروه‌هايي که در اين روز‌ها از زمان قطعي افزايش وام خبر دارند‌، خواهد شد‌. زمستان سال گذشته به فاصله چند روز بعد از تصويب افزايش سقف وام خريد‌، قيمت هر فقره اوراق 500 هزار توماني تسهيلات مسکن در فرابورس از حدود 40 هزار تومان به 75 هزار تومان و سپس به مرز 100 هزار تومان جهش کرد و هزينه دسترسي به تسهيلات 45 ميليوني را تا سطح 9 ميليون تومان متورم کرد‌. اين انفجار قيمتي در بازار اوراق به دليل آن بود که دارندگان اوراق از فرداي افزايش وام مي‌توانستند امتياز خود را براي تسهيلات جديد نيز استفاده کنند و همين اتفاق باعث رشد ناگهاني ارزش افزوده اوراق شد‌.
اما در مدل حساب دوم (‌ترکيبي از مدل پس انداز و اوراق‌)‌، دارندگان اوراق قديمي اجازه استفاده از امتياز خود براي وام‌هاي جديد را ندارند‌. بررسي‌ها درباره توان حقيقي تسهيلات جديد مسکن نشان مي‌دهد‌: اين دو نوع تسهيلات 60 و 70 ميليوني در تهران به طور متوسط بين 21 تا 25 درصد هزينه خريد آپارتمان‌هايي با قيمت و متراژ متوسط را براي ميان درآمد‌ها پوشش خواهد داد‌. البته قدرت وام 70 ميليوني براي خانه اولي‌ها چنانچه براي خريد آپارتمان‌هايي با متراژ کمتر از 70 مترمربع (‌حدود 50 مترمربع‌) مصرف شود‌، مي‌تواند تا 35درصد قيمت مسکن را تأمين کند‌.
اشکال تسهيلات جديد
اين دو نوع تسهيلات چون احتمالا خارج از حمايت‌هاي دولتي پرداخت خواهد شد‌، حاوي يک اشکال جدي مي‌تواند باشد و آن نابرابري بين اقساط و توان بازپرداخت است‌. تحقيقاتي که طي ماه‌هاي گذشته درباره حداکثر توان بازپرداخت تسهيلات از جانب دهک‌هاي ميان درآمد‌، انجام شد‌، نشان مي‌داد‌: اجاره نشين‌هاي طبقه مياني جامعه بين 31 تا 40 درصد از سبد هزينه‌هاي ماهانه‌شان را براي اجاره بها صرف مي‌کنند‌. اين نرخ براي زوج‌هاي جوان حدود يک ميليون تومان برآورد مي‌شود‌، بنابراين تسهيلات خريد مسکن لااقل براي خانه اولي‌ها بايد به شکلي افزايش يابد که اقساط ماهانه از حداکثر يک ميليون تومان در ماه تجاوز نکند‌. چنين تسهيلاتي در دنيا به وام در استطاعات مشهور است و دولت‌ها براي اين منظور‌، بخشي از نرخ سود تسهيلات را به صورت يارانه‌اي به بانک‌ها پرداخت مي‌کنند تا سقف اقساط ماهانه کاهش پيدا کند‌.
وزير راه وشهرسازي و رئيس کل بانک مرکزي نيمه اول سال 93 در نامه‌اي مشترک به رئيس جمهوري براي پرداخت تسهيلات خريد مسکن در استطاعات‌، پيشنهاد پرداخت وام با نرخ 14 درصد و جبران مابه التفاوت آن تا سود 22درصد از طريق وجوه اداره شده دولتي را ارائه کردند‌. بااين حال‌، در محتواي پيشنهاد بانک مسکن‌، احتمال پرداخت دو نوع تسهيلات با نرخ سود حمايتي کاملا ضعيف است و در اين صورت‌، اقساط ماهانه وام 60 ميليوني به مرز يک ميليون تومان و اقساط وام 70 ميليوني نيز به مرز يک ميليون و 200 هزار تومان خواهد رسيد‌. اين ارقام شايد فرآيند بازپرداخت تسهيلات را براي متقاضيان سخت کند.