هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   205   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

اجاره نشین، خوش نشین می شود؟

هرچند در بازار مسکن ایران تشکلی برای مدیریت یا تعیین سیاست‌های کلی اجاره واحدهای مسکونی وجود ندارد اما صاحب‌خانه‌های ایرانی به‌طورمعمول در هرسال از یک سیاست واحد پیروی می‌کنند. افزایش قابل‌توجه قیمت خانه در دهه گذشته که از یک‌سو به کاهش قدرت خرید متقاضیان خانه انجامید ، از سوی دیگر دست صاحب‌خانه‌ها را در تعیین نرخ اجاره‌بها بازتر کرد. در متن زیر ابتدا نگاه جامعی به آمارهای رسمی در این زمینه خواهیم داشت و در ادامه وضعیت بازار اجاره در سال آینده و نیز راهکارهای کنترل بازار اجاره را در گفتگو با کارشناسان بررسی می‌کنیم.
آمارها چه می‌گویند؟
به گزارش بانک مرکزی، اجاره‌بهای مسکن در تهران و کل کشور در نیمه اول سال جاری با شیب و سرعتی برابر تغییر کرده است. شاخص بهای در مناطق شهری در دوازده ماه منتهی به شهریورماه 93 نسبت به دوازده ماه منتهی به شهریور 92 معادل 19 درصد افزایش داشته است. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی شاخص بهای مسکن استیجاری در سه‌ماهه دوم سال جاری نسبت به سه‌ماهه قبل در تمام استان‌های کشور افزایش یافت. این شاخص در مناطق شهری ایران در سه‌ماهه دوم سال 93 به عدد 154.2 رسید که نسبت به سه‌ماهه قبل معادل 4.1 درصد و نسبت به سه‌ماهه مشابه سال قبل 14.9 درصد افزایش یافت.علاوه بر آن با تائید بانک مرکزی 64.4 درصد خانوارهاي ايراني در مسکن ملکي زندگي می‌کنند و تنها 26 درصد از خانوارها اجاره‌نشین هستند. البته حدود 10 درصد نیز در منازل دولتی ساکن هستند که اجاره ای پرداخت نمی کنند.
تناقض بزرگ بین آمارها و واقعیت جامعه
احمدرضا شریفی ، کارشناس مسکن در پاسخ به این سؤال پیام ساختمان مبنی بر اینکه وضعیت اجاره در سال 93 چگونه بود و آیا کاهش تورم در کاهش قیمت‌های اجاره تأثیر داشت، گفت: هرچند گزارش‌های مرکز آمار ( برخلاف گزارش‌های بانک مرکزی ) در سال 93 نشان از آن دارد که نرخ رهن و اجاره در طول ماه‌های مختلف روندی ثابت نداشته و حتی برخی آمارها نشان از کاهش نرخ‌ها می‌دهند اما حقیقت بازار چیز دیگری را بیان می‌کند و این حقیقت چیزی نیست جز اینکه روند نرخ اجاره‌ها در سال 93  همچنان صعودی بوده و یک تناقض بزرگی بین آمارها و واقعیت جامعه وجود دارد.
 وی افزود: متأسفانه نـرخ‌گــذاری در بازار اجاره حتی با شاخص‌های اقتصاد کلان کشور نیز رابطه مستقیمی ندارد. هرچند افزایش مداوم نرخ رهن و اجاره در سال‌های پایانی دهه80 و ابتدای دهه90 تحت تأثیر نرخ تورم قرار گرفت و به‌نوعی توجیه شد اما کاهش مداوم شاخص تورم در ماه‌های گذشته نتوانسته تأثیر چندانی در اجاره‌بها داشته باشد.
شریفی اظهار داشت: به نظر می‌رسد اجرایی شدن سیاست‌های مسکنی دولت در سال‌ آینده، احتمال به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای، بهبود شاخص‌های اقتصاد کلان و بازگشت سرمایه‌گذاران به عرصه مسکن می‌تواند در کاهش نرخ اجاره مؤثر باشد . وی در مورد وضعیت بازار اجاره در سال 94 خاطرنشان کرد: اگر سیاست خاصی در بازار مسکن اجرا نشود، بازار اجاره 94 همچنان غبارآلود است .
با افزایش عرضه نرخ اجاره تعدیل می‌شود
یک مشاور و کارشناس مسکن  در خصوص وضعیت بازار اجاره در سال آینده به پیام ساختمان گفت : دولت می‌تواند با اجرایی‌ کردن سـیـاسـت‌های تسهیلاتی، تحرکی در بخش ساخت‌وساز به وجود آورد و عرضه واحدهای نوساز به بازار اجاره، تأثیر بسیار زیادی در کنترل این بازار خواهد داشت.
کمال حائری نیا افزود: در این شرایط سرمایه‌گذاران دوباره نقدینگی خود را در بخش ساخت‌وساز به گردش در می‌آورند و با افزایش عرضه و بالا رفتن رقابت، مکانیزم‌های موجود در بازار، نرخ اجاره را تعدیل می‌کنند.
وی ادامه داد: بالا بودن تعداد متقاضیان در بازار رهن و اجاره و خالی ماندن تعداد زیادی از واحدهای مسکونی که صاحبانشان برنامه‌ای برای استفاده از آنها ندارند، امکان چانه‌زنی متقاضیان را تا حد زیادی کاهش داده و ازاین‌رو واحدهای مسکونی که در بنگاه‌ها به اجاره گذاشته می‌شوند، در مدتی کوتاه و با نرخ مدنظر صاحب‌خانه‌ها به اجاره می‌روند.
صنعت اجاره باید پیگیری شود
اجاره‌بها در کشور در حالی رو به افزایش است که در بیشتر کشورهای جهان این روند کاملاً معکوس است. پیش‌ازاین برخی از کارشناسان اعلام کرده بودند که اجرای طرح صنعت اجاره می‌تواند راه مقابله‌ای با افزایش اجاره‌بها باشد. حال این سؤال مطرح است که چرا در کشور ما صنعت اجاره‌داری شکل نگرفته است؟.
مصطفي قلی‌خسروی، یکی از این کارشناسان است که همواره دولت را ترغیب کرده تا صنعت اجاره را در کشور فعال کند، به گفته وی با فعال شدن این صنعت به شعار «اجاره‌نشين؛ خوش‌نشين» خواهيم رسيد.
رئیس پیشین اتحادیه کشوری مشاوران املاک معتقد است : سرمایه‌داران بخش خصوصی می‌توانند در هر محله مجتمع‌هایی را بسازند و آنها را اجاره دهند و از سوی دیگر دولت نیز برای تشویق بیشتر می‌تواند برخی از معافیت‌های ساخت‌و‌ساز مانند معافیت مالیاتی را برای این مالکان اعمال کند. به‌عبارت‌دیگر صنعت اجاره درواقع‌‌‌ همان کاري را مي‌کند که ميادين ميوه و تره‌بار در تنظيم قيمت ميوه و تره‌بار انجام مي‌دهند و با فعال کردن صنعت اجاره در هر محله قيمت اجاره مسکن بيشتر تحت کنترل درخواهد آمد.
عمده برنامه‌ها حول مسکن ملکی می‌چرخد
بهروز ملکی ،کارشناس بازار مسکن  با بیان این مطلب که به دلایل اجتماعی و فرهنگی میل به مالکیت در جامعه ایران بسیار بالاست، گفت: دولت هم در زمینه افزایش املاک استیجاری تا به امروز موفق نبوده است. ضمن اینکه در کشور ما مسکن ملکی یک منزلت اجتماعی محسوب می‌شود.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: وجود خلأهای حقوقی در نهادهای اجاره‌ای، بالا بودن هزینه‌های مبادله‌ای و عدم‌حمایت از اجاره‌داری هم مزید بر علت شده است.البته با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن گویا بهره‌مندی از فرصت‌های سوداگری و خریدوفروش باعث می‌شود که جذابیت بیشتری نسبت به حفظ بلندمدت مسکن به‌منظور اجاره‌داری به وجود آید.
وی ادامه داد: از طرف دیگر به علت بالا بودن میزان استهلاک و در نتیجه پایین بودن عمر مفید ساختمان طول دوره بهره‌برداری جهت سرمایه‌گذاری بر روی اجاره کاهش پیدا می‌کند. با توجه به تمام این مسائل طبیعی است که تمایلی برای سرمایه‌گذاری وجود نداشته باشد. هرچند که عمده برنامه‌های سیاست‌گذاران  و متولیان ، حول مسکن ملکی می‌چرخد.
ملکی در پاسخ به این سؤال که آیا ایران شرایط تقویت این صنعت را دارد، گفت: دستیابی به این صنعت نیاز به‌پیش نیازهایی دارد. اگر می‌خواهیم این صنعت را تقویت کنیم و به دنبال آن افزایش قیمت‌ها را تحت کنترل درآوریم، نیاز است که سیاست‌های دقیقی در برنامه‌های بخش مسکن آورده شود. بااین‌حال هرچند در برنامه‌های دولت جدید و طرح جامع (که به‌عنوان نقشه کشور شناخته می‌شود)، می‌بینیم که بحث اجاره موردتوجه قرارگرفته است اما نکته اساسی ، نگرش‌های اجتماعی و فرهنگی ماست که در این زمینه بسیار تأثیرگذار هستند.
وی خاطرنشان کرد: ایجاد مشوق‌های مالیاتی برای مردم و یا در نظر گرفتن وام‌های کم‌بهره برای ترغیب سرمایه‌گذاران می‌تواند انگیزه لازم را برای صنعت اجاره‌داری ایجاد و حتی آن را به‌عنوان راه‌حل بازار اجاره مطرح کند.
ملکی خاطرنشان کرد: «در حال حاضر کشورهایی مانند آلمان نرخ تصرف اجاره‌ای از تصرف ملکی در آنان بسیار بیشتر است. اما باید به این نکته توجه داشت که اصولاً ساختار اقتصادی این کشورها ایجاب می‌کند که درصد اجاره بالا باشد. البته نمی‌توان وجود نهادهای اجاره‌داری را هم در این میان نادیده گرفت.»