هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   205   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سازندگان حرفه ای تعطیلی نـدارند

بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و  این رکود در بخش ساخت‌وساز بسیار مشهودتر از بخش فروش است. اما هستند سازندگانی که علی رغم رکود موجود ،بنا به سابقه و علاقه‌ای که به کار ساخت‌وساز دارند دست از فعالیت نکشیده و به حرفه خود ادامه می‌دهند. شاید سود زیادی نصیب شان نشود اما به قول خودشان« راضی» هستند. در ادامه گفتگوی پیام ساختمان را با جلال معینی - (بسازوبفروش ) می‌خوانید که برعکس بیشتر سازندگان ناراضی، از درآمدش راضی است:
وضعیت ساخت‌وساز چگونه است،آیا از درآمد خود راضی هستید ؟
ما از قدیم‌الایام در کار ساختمان و ساخت‌وساز بوده‌ایم و پدرم هم معمار سرشناس و باتجربه‌ای بوده است. الحمدلله ساخت‌وساز می‌کنیم و به لقمه نانی راضی هستیم.
رکود معاملات مسکن چه تأثیری بر کار شما دارد ؟
برای من فرقی نمی‌کند. من ناراضی نیستم زیرا همان‌طور که گفتم ساخت‌وساز  شغل آبا و اجدادی ماست . اما در 20سال اخیر عده‌ای از صنوف مختلف به علت رکود در شغل و کارشان تغییر وضعیت دادند و سرمایه خود را  وارد ساخت‌وساز کردند و با خرید خانه‌های کلنگی و با کمک سازندگان حرفه‌ای شروع به آپارتمان‌سازی کردند و با بازار خوبی مواجه شدند . عده‌ای  از آنها نیز توانستند در میان سازندگان برای خود جایی باز کنند  ولی اخیرا تعدادی از افراد تازه وارد به حرفه ساخت‌وساز به علت رونق کسب کار قبلی و رکود بازار مسکن به شغل و حرفه قبلی خود برگشتند و عده‌ای هم مشغول ساخت مشارکتی شده‌اند. در این میان تعدادی هم هستند که تمام سرمایه خود را صرف ساخت آپارتمان کرده‌اند و یکی دو سال است که چندین واحد  آپارتمان ساخته و آماده فروش دارند ولی حاضر نیستند واحدهای  خود را به عرف روز بازار بفروشند و توقع بیشتری از دسترنج و خواب سرمایه خود دارند .این افراد غیر از  خواب سرمایه‌شان هر روز شاهد افت قیمت‌ها در اثر رکود هستند. البته فروش واحدها توسط بعضی سازندگان پول لازم، به این وضعیت دامن می‌زند .
در شرایط رکود هم کار ساخت‌وساز انجام می‌دهید؟
تعطیلی در کار ما نیست  و در حال حاضر مشغول مشارکت در ساخت هستم . چون حرفه‌ای این شغل هستم کار استاندارد و باکیفیت را با حداقل هزینه انجام می‌دهم . البته ازآنجایی‌که املاک پس از مدتی قدیمی شده و فرسوده می‌شوند و یا املاک از وضعیت مستغلاتی به آپارتمانی تبدیل و یا ساختمان قدیمی به ساختمان مدرن تبدیل می‌شود ، کار ساخت‌وساز همچنان ادامه دارد .
خریدوفروش و نوسازی املاک کلنگی چه وضعیتی دارد؟
فعلاً خرید ملک کلنگی و ساخت آن مقرون‌به‌صرفه نیست، هرچند قیمت املاک کلنگی در پایین و مرکز شهر تهران معقول و منطقی است .مثلاً اگر قیمت کلنگی  در جنوب شهر متری 3 میلیون باشد نرخ منطقه نوساز آنجا 5/3 میلیون تومان است . بی‌پرده بگویم هزینه ساخت‌وساز در جنوب و شمال شهر  یکی است چون قیمت تیرآهن و میلگرد، سیمان ، آجر گچ و در و پنجره لوله و غیره به‌علاوه دستمزد در جنوب شهر با شمال شهر تفاوتی ندارد. فقط می‌ماند ظاهر کار مثل سنگ نما یا شیرآلات مثلاً فرنگی که مقداری هزینه‌ها را بالا می‌برد. به همین علت سود ساخت‌وساز در مناطق گران قیمت ، بیشتر است. ما همان کار و سرمایه و انرژی را در مناطق شمال شهر برای ساخت‌وساز می‌گذاریم  و سود بیشتری نسبت به ساخت‌وساز در جنوب شهر نصیبمان می‌شود .
البته هم‌اکنون فروشندگان کلنگی در  مناطق متوسط و مرغوب شهر تهران به خیال قیمت‌های حبابی 2 سال قبل هستند و اکنون‌که رفته‌رفته حباب قیمت‌ها برداشته می‌شود فروشندگان خود را با وضعیت بازار و قیمت‌های رایج تطبیق نمی‌دهند .
ارزش‌گذاری ملک کلنگی چگونه است ؟
قیمت ملک کلنگی با ارزش بهره‌دهی ملک پس از اتمام ساخت و فروش آن محاسبه و اندازه‌گیری می‌شود. ضمن اینکه قیمت املاک کلنگی هر مکان تابعی  از  نوساز همان مکان است لذا حدود قیمت برای املاک کلنگی برابر است با کف قیمت هر متر نوساز عرف روز محله ضرب‌در سهم متراژ بنای مفید که به نسبت درصد عرف محله در صورت مشارکت ساخت به مالک تعلق می‌گیرد. آن‌هم طبق دستور نقشه تراکم ملک.
در این شرایط مالک فروشنده پولی را که 2 سال دیگر  از فروش آپارتمان می‌گیرد نقداً دریافت می‌کند و اینجا سازنده می‌ماند با 2 سال خواب سرمایه به‌علاوه هزینه ساخت . بااین‌حال ما راحت هستیم و برای ساخت، آقا بالا سری غیر از شهرداری و عوامل اداری نخواهیم داشت .