نشریه شماره   204   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

اصطلاحات کليـدي در ســاخت و ســـاز

گروه ساخت وساز: براي اينکه يک ساختمان بسازيد، بايد از هفت خوان رستم عبور کنيد. از همان ابتداي کار که درخواست پروانه ميدهيد تا زماني که پايان کارتان را ميگيريد، با شهرداري در ارتباط هستيد و بايد تمام قوانين را موبه مو اجرا کنيد؛ ميزان تراکم مجاز، سطح اشغال، عقب نشيني، وضعيت ملک در طرح تفصيلي و... ازجمله مهمترين موضوعاتي هستند که سازندگان با آنها درگيرند. عدم آگاهي از قوانين باعث ميشود سازنده و مالک ناآگاه حتي پس از پايان ساخت وساز متوجه شود که نه تنها سود نکرده، بلکه ضرر هم کردهاست. ما قصد داريم در هر شماره پيام ساختمان به بررسي يک نمونه ساخت وساز در يکي از مناطق تهران بپردازيم تا به سؤالاتي از قبيل اينکه ملک مورد نظر تا چندطبقه بر اساس طرح تفصيلي ميتواند بالا برود؟ چنانچه به صورت مشارکتي ساخته شود، سهم هرکدام از طرفين چه ميزان خواهد بود؟ هر مترمربع ملک موردنظر تا زمان ساخت چقدر هزينه دارد؟ هر مترمربع زمين ملک چقدر خريدوفروش ميشود؟ چقدر بايد به شهرداري و سازمان نظام مهندسي پرداخت شود؟ سازنده چقدر سود ميبرد؟ و... در حد توان پاسخ بدهيم تا علاوه بر آگاهي مخاطبان از وضعيت حاکم برساخت و ساز، مناطقي که جذابيت بيشتري به واسطه ميزان تراکم براي سازندگان و سرمايهگذاران دارند، شناخته شوند.

قبل از اينکه اين گزارشها را شروع کنيم، لازم ميدانيم چند اصطلاح کليدي را براي مخاطبان به اختصار تعريف کنيم:

مساحت زمين: مساحت يک قطعه زمين را ميگويند که عمدتا در سند يا صورت مجلس تفکيک قيدشدهاست يا آن دسته از اراضي که ابعاد آنها بدون اندازه و حد و حدودي بوده و مساحت در سند قيد نشده، مساحت زمين از برداشت وضع موجود محاسبه ميگردد.

مساحت زيربنا: مساحت هر طبقه از بنا را گويند.

مساحت کل بنا: مجموع سطح طبقات يک ساختمان اعم از روي زمين يا زيرزمين.

متوسط مساحت زمين: نسبت مساحت قطعات تفکيک شده به تعداد آن در يک محدوده معين.

ضريب سطح اشغال: سطح اشغال شده در طبقه همکف يک ساختمان نسبت به کل مساحت زمين موردنظر (طبق سند و يا مساحت وضع موجود به شرطي که بدون کسر اصلاحي کمتر از سند مالکيت باشد)

متوسط ضريب تراکم: نسبت جمع تراکم استفاده شده در هر پروانه يا بنا به تعداد کل پروانههاي صادره.

مساحت کل طبقات و زيرزمين: مجموع مساحت کل طبقات احداث شده (مطابق مساحت کل بنا) با احتساب مساحت زيرزمين.

تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روي شالوده تا پشت بام را شامل ميگردد (خَرپُشته جزو طبقات محسوب نميشود)

مساحت مفيد: بناي ايجادشده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهاي ارتباطي، راه پله، چاهک آسانسور، شوت زباله، نورگيرها، پارکينگ و انبارهاي مجزا بخصوص در زيرزمين و تأسيسات و فضاهاي مشاعي ديگر.

صفر طبقه: ايجاد خَرپُشته يا انباري يا توسعه بنا در طبقات موجود که منجر به طبقه اضافي نشود.

تراکم: درصد بنايي که نسبت به مساحت زمين در طبقات قابل احداث است که در طرح تفصيلي براي کاربريهاي مختلف تعريف گرديدهاست. (به جز سطوح پارکينگ و مُشاعات در همکف و زيرزمينها و انباري در زيرزمين).

کاربري زمين: نحوه استفاده زمين را بر اساس سلسله مراتب انواع فعاليتهاي شهري و طرحهاي جامع و تفصيلي، کاربري ملک گويند.

عملکرد بنا (کاربري طبقات و يا کاربرد بنا): نحوه بهره برداري از فضاهاي ايجادشده از يک ساختمان (انواع استفاده: مسکوني، تجاري، اداري و..

مسکوني: استفاده از فضاهاي پيوسته ايجادشده در يک ساختمان به عنوان واحد مسکوني که داراي نور کافي و سرويس مناسب بهداشتي نيز باشد (مناسب براي سکونت خانواده).

تجاري: محل دادوستد که معمولا برگذر يا سرا يا پاساژ يا تيمچه احداث شده و عموما داراي ويترين باشد (مراکزي که اشخاص حقيقي و حقوقي طبق قانون تجارت عمليات تجاري انجام ميدهند و معاملات و دادوستد مينمايند).

اداري: محلي که در آنجا افراد حقوقي و حقيقي مشغول به کار بوده و کارهاي خدماتي مربوط به دولت و بخش خصوصي انجام ميشود.

آموزشي: بناهايي که آموزش وپرورش و آموزش عالي و تعليم و تربيت در آنجا صورت ميپذيرد (مهدهاي کودک، دبستان، مدارس، دبيرستان و دانشگاه و ديگر مراکز آموزشي).

صنعتي: بناهايي که منسوب و مربوط به صنعت بوده و در آنجا قطعات کوچک و بزرگ، سبک و سنگين و حجيم و کوچک صنعتي ساخته ميشود.

کشاورزي: بنايي که در آن انواعي از کشاورزي، کشتکاري، زراعت، فلاحت، دامداري، پرورش طيور، پرورش ماهي انجام ميپذيرد و يا به صورت بنا يا سالنهاي کوچک و بزرگ، گلخانهها، سولهها يا مراکز نمونه پرورش ايجادشدهاند.

فرهنگي: بنايي که در آن به امور فرهنگي پرداخته ميشود. مانند آموزشگاههاي مختلف، دفاتر انتشاراتي، گالريها، سينما، تئاتر و...

مذهبي: بنايي که براي انجام آداب و آئين مذهبي احداث ميگردد.

بهداشتي: بنايي که امور مربوط به تندرستي و بهداشت شهروندان در آنجا انجام ميپذيرد. مانند بيمارستان، کلينيک، درمانگاه، تيمارستان و...

تفريحي- ورزشي: بنايي که در آن بتوان به پرورش تناسب و فيزيک بدني پرداخته و امکانات شادماني و فرح شهروندان را فراهم نمود. مانند شهربازي، زمينهاي ورزشي، باشگاههاي ورزشي، استاديومها، استخر و...

حمل ونقل: بنايي که جهت امور جابه جايي و تردد شهروندان مورداستفاده قرار ميگيرد. مانند پايانه، پارکينگ روباز و طبقاتي، فرودگاه، راه آهن و...

خدماتي: بنايي که به منظور آسايش و رفع نگرانيهاي شهري مورداستفاده قرار ميگيرد، مانند آتش نشاني، مراکز جمعآوري زباله، سرويسهاي عمومي

تجهيزات شهري: بناهايي که جهت برطرف نمودن نيازهاي شهري ايجاد ميشود مانند پستهاي برق و گاز، مراکز مخابراتي، مراکز تصفيه آب

پست: اراضي که براي ايجاد مراکز و دفاتر پستي پيش بيني گرديدهاست.

حريم: اراضياي که به دليل نياز به فاصله ايمني لازم است حفظ گردد و در آن بنايي ايجاد نگردد و يا مقررات خاصي رعايت شود.

تأسيسات شهري: اراضياي که در اختيار تأسيسات شهري مانند نيروگاه، پُست برق، پُست گاز، ايستگاه راديو و تلويزيون و غيره قرار گيرد.

نظامي و انتظامي: اراضياي که براي احداث پادگانها و عمليات نظامي در اختيار ارتش و نيروهاي انتظامي قرار گيرد.

داخل طرح اجرايي: اراضي واقع در طرحهاي در دست اقدام شهرداري (عمدتا طرحهاي شبکه گذرها و ميادين ميباشند)

داخل طرح: اراضياي که کلا در طرح شبکه شهري و يا خدمات شهري واقع شوند.

معوض شهرداري: اراضياي که شهرداري در اختيار خود قرار داده تا در صورت نياز به صاحبان املاکي که ملک آنها در طرح واقع ميشوند، واگذار نمايد.

انبارها: اراضياي از شهر که به عنوان بارانداز و احداث انبار اختصاص يابد.

خدمات شهري: اراضي با کاربري خدماتي مانند: آتش نشاني، مرکز جمعآوري زباله، تجهيزات شهري

فاقد کاربري: اراضي که فاقد هرگونه کاربري هستند يا به عنوان ذخيرههاي شهري در نظر گرفته شدهاند يا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزادسازي و طرح تفصيلي ندارند.

تراکم استفاده شده: عبارت است از سطح زيربناي کل ساختمان به سطح قطعه زمين مورد ساخت با هر کاربري (مُشاعات و پارکينگ و انباري در زيرزمين و پارکينگ درهمکف جزو اين سطوح محاسبه نميگردد)

مساحت زيربناي مُشاعات در مسکوني: شامل مجموع مساحت تأسيسات، راهرو، راه پله، آسانسور، لابي، سالن اجتماعات، استخر و سونا و سالن ورزشي، سرايداري، شوت زباله، نگهباني، نورگيرها، سرويس بهداشتي و انباري مُشاع جزو مُشاعات ميباشند.

درصد بناي مفيد استفاده شده: درصد مجموع زيربناي مفيد در طبقات، نسبت به مساحت ملک (طبق سند مالکيت). (زيربناي کل، منهاي مُشاعات و پارکينگ و انباري)

فضاهاي سبز- پارک عمومي: ملکي که داراي طرح پارک ، حريم سبز ، جنگل مصنوعي و... طبق طرح تفصيلي و جامع است، با رده بندي باغ کودک ، پارک محله ، پارک منطقهاي و پارکهاي عمومي شهري ، حريم سبز بزرگراهها ، اتوبان ها ، بزرگراه ها ، کمربند سبز شهر.