نشریه شماره   204   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

ضرورت اصلاح نظام مالیاتی مسکـن

در شماره قبل نشريه، متن مصاحبه  با دکتر علياکبر قلي زاده عضو هيئتعلمي دانشگاه بوعلي سيناي همدان و مدرس اقتصاد مسکن در رابطه با برنامه توسعه مسکن،از برنامه اول تا سوم توسعه چاپ شد.در اين شماره ادامه مصاحبه پيام ساختمان با وي را  درباره برنامه چهارم و  پنجم و راهکارها و پيشنهادهايي که براي سياستگذاري در زمينه برنامه توسعه ششم دارد،ميخوانيد.
نظرتان درباره رويکرد برنامه چهارم توسعه به مسکن چيست؟
در برنامه چهارم توسعه گفته شد براي کمک به گروه هدف بايد گرانترين عامل توليد مسکن يعني سهم قيمت زمين را حذف کرد. ايده مسکن مهر و اجاره 99 ساله در همين دوره شکل گرفت و نظامي براي ساختوساز به وجود آمد که فقط قيمت بنا پرداخت شود و متقاضي مقداري از هزينه ساخت را تأمين کند و بقيه از طريق وام پرداخت گردد.خط اعتباري و وام نيز از طريق بانک مرکزي مهيا شد و با اين روش امکان خانه دارشدن عدهاي در مقياس وسيع که شايد بينظير هم بود،فراهم شد.در ايران و حتي ساير کشورها  سابقه توليد مسکن به اين شکل وجود نداشت و مديريت آن بايد به بهترين نوع صورت ميگرفت چون تبعات اجتماعي گستردهاي داشت. اشتباه اصلي طرح اين بود که دولت تمامي تمرکز خود را روي همين برنامه گذاشت اما بايد به اين باور برسيم که هر برنامهاي تنها بخشي از مشکلات را حل ميکند .
لطفا نظرتان را شفاف تر بيان کنيد.
ببينيد! يکي از شديدترين شوکهايي که در بازار مسکن اتفاق افتاد همزمان با دوره واگذاري و اجراي مسکن مهر بود.اين مسئله نشان داد توليد مسکن در اين حد وسيع نيز نميتواند تلاطم و شوکهايي را که در بازار مسکن رخ ميدهد،برطرف کند.تمامي توان کارشناسان و وزارتخانه و بانک مرکزي معطوف به اجراي اين برنامه شد که تبعات اقتصادي درون بخشي و اقتصاد کلان نيز داشت. تبعات درون بخشي اين بود که توليد مسکن  در اين حد گسترده بخش عمدهاي از نهادهاي توليد را به سمت مسکن مهر برد که کمبودهايي به وجود آورد و هزينههاي توليد را بالا برد. تبعات اقتصاد کلان نيز اين بود که باعث تورم بالا شد زيرا منابع مسکن مهر از حد و توان بانک عامل (بانک مسکن) خارج بود .بنابراين بايد از منابع بانکي تجهيز ميشد که منجر به افزايش پايه پولي گرديد.
قيمت تمامشده سکونت ،هزينه ايابوذهاب و عدم وجود زيرساختهاي مناسب در مسکن مهر و بحث سوداگري و بورسبازي نيز  ازجمله مسائلي بودند که باعث شد مسکن مهر از هدف اصلي خود دور شود.
و بالاخره نظرتان را در باره جايگاه مسکن در باره برنامه پنجم بفرماييد.
در برنامه پنجم هيچ ايده جديدي مثل برنامه قبل مطرح نشد و استمرار و تکميل سياست قبلي ( مسکن مهر) در برنامه پنجم ادامه يافت. باوجوداينکه چندين برنامه براي  توسعه مسکن داشتيم، اما تغييرات زيادي نديدهايم.برنامه جامعي که قرار است پايه و اساس  آينده سياستگذاري در بخش مسکن را تشکيل دهد، بايد برنامهاي سازمانيافته و سياستگذاري شده باشد. اين بحث بايد بيشتر تحليل و ارزيابي شود. اگر ازلحاظ زمان و گروههاي تخصصي کارشناسي کمبودي وجود دارد بايد رفع شود. اين بار ديگر جايي براي اشتباه وجود  ندارد و بايد بدون نقص عمل کرد .
به عنوان يک کارشناس براي برنامه ششم توسعه چه راهکاري به دولت ارائه ميدهيد ؟
مشکلات شناختهشدهاي در بخش مسکن وجود دارد که مشخص و واضح است. نوسانات و شوکهاي ادواري بازار مسکن،کيفيت ساختوساز، سهم اندک نظام تأمين مالي مسکن، آمايش سرزمين، حاشيهنشيني و مسکن کمدرآمدها مشکلات خاص و عمدهاي است که در بازار مسکن وجود دارد.  برنامههاي مختلف شامل دو سياست مستقيم و غيرمستقيم در بازار مسکن ايران تجربهشده که دخالت مستقيم؛ مسکن استيجاري و بازار زمين شهري است و دخالت غيرمستقيم نيز کمکهاي فني و اعتباري است . آنچه واضح و مبرهن است اينکه مسکن کالايي است که  با دخالت مستقيم دولت بههيچوجه مشکلاتش قابلحل نيست .چون کالاي گرانقيمتي است که  عمدتاً توسط بخش خصوصي ساخته ميشود . تجربه نيز ثابت کرده است که دولت سازنده خوبي نيز نبوده است .
پس به نظر شما دولت براي تأمين مسکن کمدرآمدها بايد دخالت مستقيم داشته باشد  ؟
ميزان و نوع دخالت دولت در هريک از اين موارد که عرض کردم متفاوت است. به نظر من مهمترين کاري که دولت بايد انجام دهد و تبعاتش کل اقتصاد مسکن را نيز دربرمي گيرد ،تثبيت بازار مسکن است چون شوکهاي گسترده در اين بازار ايجاد اختلال کرده است .
تثبيت به چه معنا؟يعني دولت تعيين قيمت کند و بگويد همه با اين قيمت بفروشد؟
اين کار شدني نيست چون بازار مسکن بهشدت ناهمگن است . هنگاميکه قيمت مسکن ظرف 3 ماه دو برابر ميشود،مشکلي حاد است که تمامي عملکرد بخش مسکن را تحت  تأثير قرار ميدهد.
براي  تثبيت بازار مسکن چه  کاري بايد انجام داد؟
بايد شناخت علمي و تجربي نسبت به عملکرد بازار مسکن و اراده قوي ملي براي حل موضوع داشت.شوکها آسيبهاي بسيار گستردهاي را به گروههاي مختلف وارد ميکند و نبايد تصور کرد که تمامي توليدکنندگان از اين شوکها منتفع ميشوند. هرچند گروه محدودي منتفع ميشوند و گروه زيادي ممکن است در اثر اين شوکها آسيب ببينند .وقتي ظرف 6 ماه، قيمت مسکن  بالا ميرود و4 سال قيمت ثابت است، پديده خوبي نيست زيرابه دليل قيمت بالا گروه زيادي وارد اين بخش ميشوند که مانع توسعه ساير بخشها هم خواهد شد.بنابراين دولت به دو دليل کنترل تورم و رونق فعاليتهاي اقتصادي  ناچار است شوکها را کنترل کند.
در کشورهاي ديگر بازار مسکن مانند ايران نيست .بخشي از اين موضوع به عملکرد بازار برميگردد  و بخش ديگر سياستهاي ناظر بر عملکرد بازار است که هيچ نظارتي بر آن وجود ندارد. بازدهي بالا و ريسک پايين بهترين گزينه براي فعاليت سرمايهگذاري است اما تبعات اجتماعي زيادي دارد .چون هم رشد فعاليت ساير بخشها را ميگيرد و دلالي و سوداگري و بورس بازي را در بازار مسکن زياد ميکند و دولت به اهداف در نظر گرفتهشده نميتواند برسد .
عدم تثبيت بازار مسکن چه عوارضي در پي خواهد داشت؟
اگر بازار مسکن تثبيت نشود در کل مسکن آشفتگي به وجود خواهد آمد و باعث تورم بالا خواهد شد . درحاليکه اگر بازار مسکن تثبيت شود کل اقتصاد نيز تثبيت خواهد شد و  نظام تأمين مالي در بخش مسکن نيز ميتواند گسترش پيدا کند .بخشي از مشکلات ما در نظام تأمين مالي به  بيثباتي قيمتها در کل اقتصاد برميگردد.
وقتي تورم در کشور 20 تا 30 درصد است نه براي بانک مقرونبهصرفه  است که به سراغ  وامهاي بلندمدت که سودش هم پايين است برود و نه  نظام تأمين مالي و بازار سرمايه امکان فعاليت پيدا خواهد کرد.اگر تورم به همين شکل باشد و بازار مسکن بخواهد گسترش پيدا کند پرداخت يارانه دولت اجتنابناپذير است و دولت نيز نميتواند يارانه پرداخت کند. مسئله ديگر اينکه حلقه ارتباطي نزديکي بين تورم و بازار مسکن وجود دارد  به گونه اي که اگر 20 درصد اجاره بالاتر رود، شاخص تورم نيز حدود 2 تا 3 درصد بالاتر خواهد رفت.بنابراين دولت بايد اجاره را کنترل کند .
با اين حساب، به نظر شما محوريت برنامه توسعه ششم بايد چه باشد؟
اگر دولت محوريت برنامه خود را دريک برنامه خاص متمرکز کند منحيثالمجموع عملکرد موفقي نميتواند داشته باشد .در سال 91 و92 عليرغم اجراي مسکن مهر شوکهاي زيادي رخ داد . ما تاکنون 5  برنامه اجرا کردهايم اما همه برنامهها مانع ايجاد شوک در بازار مسکن نشدهاند.برنامهها بهطور خاص شناخت علمي از ايجاد شوکها پيدا نکردهاند و اگر شناخت علمي دقيق وجود داشت متناسب با آن ابزار و سياستها و راهکارهاي مناسب نيز به کار گرفته نشد. تجارب گذشته بايد چراغ راه آينده باشد. ما بسياري از مسائل را آزمودهايم. در اکثر برنامهها دولت چندين هدف را در نظر گرفته بود ولي در بيشتر مواقع يکي از اين اهداف پررنگتر شده و مورد پيگيري قرار ميگرفت.مثلاً تحول در نظام تأمين مالي  در چهار برنامه ذکرشده ولي چه اقدام عملي تابهحال در اين زمينه صورت گرفته است؟مهمتر از آن اصلاح نظام مالياتي کشور بود که بخش مسکن آن هنوز تصويب نشده است. تجربه نيز نشان داده مهمترين کاري که بايد براي تثبيت بازار مسکن انجام شود ساخت مسکن اجارهاي يا مسکن مهر نيست.بلکه اصلاح نظام  مالياتي مسکن است بهگونهاي که باعث تأمين سرپناه شود و انگيزههاي بورسبازي را نيز از بين ببرد .