نشریه شماره   203   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

انبــوه سازی در ایــران و موانــع آن

 

بعد از دهه چهل با اعمال سياستهايي كه اولويت آن صنعتي كردن كشور بود و اعمال سياستهاي اصلاحات ارضي، مهاجرت روستاييان به شهرها و به دنبال آن مهاجرت ساكنان شهرهاي كوچك به شهرهاي بزرگ بهخصوص تهران براي تأمين معاش شدت يافت و به دنبال آن انبوهسازي در ايران رواج پيدا كرد

ضرورت ساخت مسکن صنعتي

جامعه جوان ما نياز مبرمي به مسکن دارد. بر اساس نظر کارشناسان براي كنترل و سامان دادن وضع موجود ميبايست سالانه يکميليون و 200 هزار واحد مسكوني ساخته شود.  اين ميزان توليد مسکن جز با انبوهسازي امکانپذير نيست. توليد انبوه به دو روش انجام ميگيرد؛ 1 -  صنعتي 2-  غير صنعتي.

عموم مسکنهاي توليد انبوه ما غير صنعتي است. اين در حالي است كه به عقيده كارشناسان، يكي از راهحلهاي معضل مسكن به دليل طولاني بودن فرايند توليد آن، ساخت سريع و مطمئن واحدهاي مسكوني با تکنولوژيهاي جديد يعني ساخت مسكن صنعتي است.در ساخت مسكن صنعتي به علت بهرهوري بالاي عوامل توليد و تكرار فرايند توليد، ساخت ارزان و اقتصادي مسكن امکانپذير است. ساخت و توليد انبوه صنعتي مسكن نيازمند مديريتي كارآمد است، تا ازيکطرف، از فناوريهاي جديد موجود دنيا و از طرف ديگر از توانمنديهاي داخلي بهخوبي استفادهشده و خانههايي ارزان با استانداردهاي زيستي و كيفي مطلوب توليد شود. ظرفيت اسمي صنعت پيشساخته در ايران، حدود سالانه 20 هزار واحد مسكوني با مساحت متوسط 100 مترمربع زيربناست كه تنها 8/2 درصد از واحدهاي مسكوني ساختهشده در سال گذشته را شامل ميشود.

زمين، مهمترين مانع

بالا بودن قيمت نهايي مسكن مورد نياز متقاضيان، مشكل اصلي انبوهسازان است. سه عنصر؛ قيمت زمين، هزينه ساخت و سود حاصل از ساخت، قيمت نهايي مسكن را تشكيل ميدهد. در كشور ما سهم هزينه زمين از قيمت نهايي مسكن 40 تا50 درصد است، درحاليکه اين عدد در كشورهايي چون انگلستان در اوج بحران مسكن از 4/28 درصد فراتر نرفت. در نيمه دوم دهه ،60 حمايت از الگوي توليد مسكن در مقياس وسيع، با هدف توسعه و تشويق انبوهسازي، راهبرد اساسي بخش مسكن بوده است. در تكميل اين سياست، دولت دخالت خود را در بازار زمين كاسته و از ساز وكار بازار عرضه و تقاضا در امر تأمين زمين و مسكن حمايت كرده كه در نتيجه فعاليت در بازار زمين از صرفه اقتصادي بيشتري نسبت به بازار مسكن برخوردار شد.

بهاينترتيب بسترهاي مناسب براي توسعه انبوهسازي در كشور ايجاد نشد. وجود اين شرايط، شرکتهاي فعال در امر ساختوساز را به سمت استفاده از بازار زمين، در راستاي كسب سود بيشتر ترغيب ميکند. پيامد اين امر كاهش سرعت گردش سرمايه در بازار توليد انبوهسازان مسكن است. براي روشن شدن مطلب بالا، روند تغييرات قيمت زمين نسبت به مسكن طي دهههاي گذشته؛ بررسي و تأثير آن بر انبوهسازي  را بررسي ميکنيم:

رشد قيمت زمين بهصورت پلكاني بوده و هر 3 الي 4 سال و گاهي هر 5 سال، قيمت آن 2 الي 4 برابر شده است. بهعنوانمثال در سال ،1350 بهاي يك مترمربع زمين در محله گيشا، هزار ريال بود كه در سالهاي 55 و 56 قيمت املاك يادشده با حدود هزار درصد افزايش به 70 هزار ريال رسيد.پس از جنگ و با شروع رونق اقتصادي افزايش قيمت زمين شتاب گرفته و در طول اولين دوره، رشد قيمت آن 1/3 برابر شد. در دومين دوره رشد، بهاي زمين مجدداً با افزايش 300 درصدي مواجه شد. طي سالهاي 68 تا 80 نرخ رشد قيمت زمين تقريباً 2 برابر نرخ رشد بهاي آپارتمان در شهر تهران بوده است؛ بهنحويکه قيمت زمين طي اين دوره 5/22 برابر و قيمت آپارتمان 5/11 برابر شده است.در خلال سالهاي 1363 تا 65  درحاليکه مسكن با رشد قيمت 166 درصدي مواجه بوده، زمين رشد 714 درصدي داشته است. اين اعداد و ارقام حكايت از بيثباتي بازار زمين دارد و نشان ميدهد كه، افزايش قيمت زمين در دوران رونق خيلي بيشتر از قيمت مسكن بوده كه خود اين امر سرمايههاي سرگردان و سرمايههاي موجود در بخشهاي صنعتي ديگر و حتي سرمايه فعال در ساختمانسازي- بهعنوانمثال انبوهسازان- را به سمت زمين سوق ميدهد.

تأثيرات افزايش بهاي زمين بر مسكن

افزايش سهم بهاي زمين در احداث ساختمان، باعث افزايش سرمايهگذاري اوليه براي احداث بنا و درنتيجه كاهش نقدينگي طي دوره ساخت ميشود.با كنترل بازار زمين ميتوان از انبوهسازي حمايت كرد و اين تنها با حضور مؤثر دولت محقق خواهد شد. به اين دليل كه بخش خصوصي منافع شخصي را در نظر گرفته و قاعدتاً به دنبال سود حداكثري است، ولي بخش دولتي براي تأمين منافع ملي حضور پيدا ميکند. دولت ميتواند با مداخله كارآمد در بازار زمين يا به عبارت بهتر با مديريت بازار زمين همانند بسياري از كشورهاي موفق در حل بحران مسكن، بهعنوان يكي از ابزارهاي مناسب براي توسعه انبوهسازي مسكن مؤثر باشد.

چند راهکار براي کنترل بازار مسکن

يكي از راهكارهايي كه دولت ميتواند توسط آن، بازار مسكن را كنترل كند، استفاده از زمينهاي خود در فرايند ساخت شهرهاي جديد است. به اين صورت كه با آمادهسازي زمينهاي خود و تهيه يا خريد زمينهاي مناسب اقدام به سفارش پروژههاي ساخت مسكن به انبوهسازان بخش خصوصي كند كه در پي آن، نتايج زير قابل حصول است:

*  انبوهسازي از وضعيت فعلي خود كه علاوه بر حوزه مديريت فني- مهندسي، در مديريت تقاضا، منابع مالي و مديريت عرضه دخالت دارد، خارجشده و به جايگاه اصلي خود يعني مديريت فني- تخصصي برمي گردد. بنابراين انبوهساز كه تا قبل از اين از ارزش مازاد زمين سود ميبرد، سود خود را از ارزشافزوده حاصل از ساخت به دست ميآورد.

*  انبوهساز دغدغه تهيه منابع مالي را نخواهد داشت، به اين دليل كه هزينه زمين در فرايند ساخت حذفشده و هزينه ساخت از طرف سفارشدهنده تأمين خواهد شد. اين امر خود باعث رشد و تسريع فرايند انبوهسازي ميشود.

*  با انجام اين سياست، عرضه مسكن افزايش خواهد يافت و انبوهساز ميتواند با منابع مالي كه عمدتاً بانکهاي موجود، قادر به پرداخت آن هستند، خانههايي بهمراتب با كيفيت بهتر و تنوع بيشتر توليد ميکند.

*  ازآنجاکه با اجراي اين سياست، انبوهساز تنها از ارزشافزوده ساخت منتفع خواهد شد، لذا سعي در كاهش هزينهها و تسريع در روند ساختوساز خواهد كرد كه براي تحقق آن به دنبال بهکارگيري تكنولوژي جديد در فرآيند ساخت ميرود.

*  عواملي مانند تثبيت قيمت زمين، كاهش ريسکپذيري در بخش ساختمان و وجود تقاضا در دهههاي آينده، همگي شرايطي را فراهم ميکنند كه تداوم ساختوساز، رونق و در نهايت ايجاد امنيت شغلي در اين صنعت را به دنبال خواهد داشت. لذا ميتوان با تشكيل اتحاديهها و صنفهاي كارگري و تأمين حداقل نيازهاي اجتماعي آنها مانند بيمه، هزينه نيروي انساني را در ساختوساز كاهش داد كه در نهايت باعث كاهش قيمت نهايي مسكن ميشود.

*  دولت ميتواند با اين سياست با استفاده از متخصصان و مشاوران معمار و شهرساز به طراحي شهرهاي جديد يا توسعه شهرهاي موجود بپردازد كه داراي بافتي همگون، مطلوب به لحاظ فضاي خصوصي و عمومي و لحاظ كردن فضاهاي آموزشي، فرهنگي، ورزشي و ...باشد و سفارش ساخت آن را به انبوهساز بدهد.

* با اين روش تأمين مالي ساخت پروژههاي بزرگ ديگر دشوار نخواهد بود، چراکه هزينه زمين از نقدينگي اوليه لازم براي ساخت مسكن كسر شده و مابقي هزينه ساختوساز نيز توسط خود مردم از طريق وامهاي بانكي موجود و آوردههاي شخصي، بهراحتي تأمين ميشود. در نتيجه بافتهاي شهري با هزينه بسيار كم و در شرايط مطلوب با استانداردهاي شهرسازي ساخته ميشود.

* ازآنجاييکه هزينه اوليه هنگفت پرداخت قيمت زمين ديگر مطرح نيست، طيف وسيعي از انبوهسازان ميتوانند بهعنوان پيمانكار، پروژههاي ساخت را تحويل بگيرند. لذا دولت ميتواند با سازوكارهاي مختلف و سياستهاي تشويقي مناسب از انبوهسازاني كه از تكنولوژي و توان علمي مهندسي بالاتري برخوردار هستند، حمايت كرده و بدين ترتيب با رقابت بين سازندگان، رشد كمي و كيفي توليد انبوه در صنعت مسكن محقق خواهد شد.اگر دولت در عرصه مسكن و مديريت زمين به نحوي وارد شود كه هزينه اوليه زمين را از فرايند ساخت به تعويق بيندازد، ديگر الزامي وجود ندارد كه انبوهساز به جهت اقتصادي كردن پروژه ساختوساز خود رو به بلندمرتبهسازي و ساختمانهاي متراكم و كوچك آورد. بنابراين ميتوان با اتخاذ سياستهاي فوق خانههايي كه مناسب فرهنگ بومي و ديني مردم است، ساخت و چالشهاي فرهنگي و اجتماعي آينده اين شهرکها را به فرصت تبديل كرد و شهرهاي پايداري تشكيل داد.