هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   203   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

پیش‌فروش ساختمان، تهدید یا فرصت؟

گروه گزارش: مشاوران املاک به لحاظ ارتباط مستقيمي که با مراجعان دارند منبع قابل اعتمادي براي رصد بازار مسکن و ساختمان هستند. از اين رو نشستي داشتيم با حسام الدين عقبايي رييس اتحاديه مشاوران املاک استان تهران و با وي در خصوص موارد مهمي همچون قانون پيش فروش مسکن، درج آگهي مشاوران املاک، و فروش تراکم گفتگو کرديم آمد. توجه شما را به متن اين گفتگو جلب مي کنيم.

 

پيام ساختمان: اگرچه قانون نحوه پيشفروش ساختمان در سال 1389 در مجلس شوراي اسلامي تصويبشده بود اما تا تابستان امسال که آئيننامه اجرايي آن نوشته و ابلاغ شد امکان اجراي آن وجود نداشت. نظرتان را در اين مورد بفرماييد.

متأسفانه قانون، پيشفروش ساختمان را براي مشاوران املاک غيرقانوني تلقي کرده و آئيننامه اجرايي هم که در سال 93 در خصوص قانون نحوه پيشفروش ساختمان تنظيمشده در همين راستا گام برداشته است. يعني به دليل اينکه در آن بحثهايي مثل بيمه کيفيت ساختمان و شناسنامه فني واحد (و نه شناسنامه فني و ملکي ساختمان)، مطرحشده که هنوز در سازمان نظاممهندسي و شهرداريها تعريف قانوني ندارد عملاً اگر کسي بخواهد ملکي را در کشور پيشخريد کند امکان اينکه به دفترخانه اسناد رسمي مراجعه و درخواست پيشخريد کند وجود ندارد و چون در حوزه خريدوفروش عادي هم براي مشاوران املاک محدوديت قانوني قائل شدهاند؛ پس عملاً اين بخش از بازار قفلشده است. الآن مدتهاست که مردم بلاتکليف هستند و نه در دفترخانهها ميتوانند نسبت به پيشفروش يا پيشخريد ساختمان اقدام کنند و نه ميتوانند به دفاتر مشاوران املاک مراجعه کنند.

پيام ساختمان: اين مشکل چه گونه بايد رفع شود؟

براي اصلاح قانون شايد لازم باشد لايحه جديدي از طريق دولت به مجلس داده شود و همچنين بايد در آئيننامه اجرايي اصلاحي صورت بگيرد که ميتواند از طريق وزارت راه و شهرسازي و وزارت دادگستري باشد که طي جلسات مشترکي نسبت به اصلاح آئيننامه اجرايي اقدام کنند.

ما وقتي ميخواهيم قانوني وضع کنيم بايد نظر کارشناسي بخشهاي مختلف دولتي و خصوصي را بگيريم. متأسفانه توجه نهادهايي مثل مجلس و وزارتخانهها به بخشهاي خصوصي که ميخواهند اين قوانين و آييننامهها را در کف خيابان و بازار اجرا کنند، کم است. نتيجه اين ميشود که کارها قفل ميشود و عملاً قوانيني نوشته شده که نهتنها جرايم را کاهش نميدهد و پيشگيرانه نيست که مانع رونق کسبوکار در کشور ميشود و اقتصاد را قفل ميکند. اين ميطلبد که قانونگذار هر چه زودتر به اين موضوع ورود پيدا کند و گرههاي کار را رفع کند.

 

مشاوران املاک در اين ميان چه نقشي مي توانند داشته باشند؟

ازآنجاکه بنگاههاي مشاوران املاک اولين جايي است که مردم براي پيش خريد خانه مراجعه ميکنند و در تمام دنيا هم «ريل استيت» به مفهوم عملياتي اين کار تعريفشده خواهش ما اين است که قانونگذاران محترم در تدوين قانون حتماً به اين موضوع توجه کنند و حتماً فرصتي به مشاوران املاک داده شود تا حداقل پيشنويس قراردادهاي پيشفروش را تنظيم و بعد طرفين را به دفاتر اسناد رسمي هدايت کنند. پيشفروش همينطور که ميتواند تهديدي باشد که عدهاي از آن سوءاستفاده ميکنند ميتواند فرصتي هم باشد براي خانهدار شدن افراد جامعه. نکته مهمتر اينکه در قانون ميتوان پيشفروش را تسري داد به واحدهايي که فاقد سند رسمي هستند. ما بايد به اين موضوع توجه کنيم که 60 درصد از املاک کشور ما سند ندارند و قانونگذار نبايد فقط به ساختههاي جديد در کلانشهرها توجه کند. بايد قانوني وضع کنيم که پوشش دهي آن کل جامعه و کشور باشد و راهکارهاي قانوني براي انجام معاملات توسط افرادي که ميخواهند در جاهايي که سند ندارد ديده شود.

پيام ساختمان: رويکرد شما به درج آگهيهاي مشاوران املاک چيست؟

الآن تخلفات معمولاً در حوزه اصطلاحاً دلالي سرپايي اتفاق ميافتد، يعني کساني که بدون پروانه کسب فعاليت ميکنند. بر اساس قانون نظام صنفي که آخرين اصلاحات آن در سال 92 در مجلس انجامشده، مشاوران املاک و کساني که به شغل دلالي و خريدوفروش ملک ميپردازند مکلف و موظفاند از وزارت صنعت و معدن و تجارت و اتحاديه مربوطه پروانه کسب داشته باشند. بر اساس همين آخرين اصلاحات سال 92، برخلاف قوانين سابق، درج آگهي تبليغاتي در حوزه فعاليتهاي صنفي اعم از رسانههاي مکتوب، شنيداري، ديداري و بيلبوردها و هر نوع مکان تبليغي، مستلزم داشتن پروانه کسب است.

پيام ساختمان: اتحاديه با متخلفان چه برخوردي ميکند؟

در شهر تهران در زمان تصدي من در اتحاديه، حدود دو هزار واحد صنفي فاقد پروانه کسب وجود داشت که با هماهنگي اداره اماکن عمومي و پليس امنيت شهر تهران، تقريباً 60 درصد از اين واحدها پلمپ و يا اقدامات قانوني در جهت تشکيل پرونده قانوني برايشان انجامشده است. عده قليلي باقيماندهاند که اميدواريم تا پايان سال 93 با اين واحدهاي صنفي فاقد پروانه کسب برخورد کنيم که اينيکي از مطالبات و دغدغههاي اصلي ماست. ما زيرساختهاي برخوردهاي قانوني را در اتحاديه تهيهکردهايم و از نهادهاي امنيتي و قضايي و خود مردم هم ميخواهيم که کمک و همکاري کنند تا در جهت شناسايي و تعطيل کردن اين واحدها اقدام کنيم.

پيام ساختان: در بنگاههاي تحت نظارت اتحاديه شما ، تراکم هم خريدوفروش ميشود؟

اساساً معامله تراکم خلاف قانون است. بعضاً گفته ميشود که کسي 10 هزار متر يا 20 هزار متر تراکم سيار دارد! افراد حق ندارند نسبت به خريدوفروش تراکم به اين روشي که به گوش ميرسد در شهرهاي بزرگ وجود دارد، اقدام کنند. اين موضوع اساساً مخاطرهاي براي حوزه اقتصاد مسکن است که بار منفي دارد و ميتواند در قيمت مسکن اثرگذار باشد. بايد از مديريت شهري بخشي نگري حذف شود و ديد برنامهريزي کلان وجود داشته باشد. بايد برنامهها به سمتي برود که اگر يک زمين يا بافت شهري يا کاربري يا طرح تفصيلي يک منطقه و ... قابليت يک سري تسهيلات، تراکم و يا پروانههاي ساختماني در حد ساختوساز قانوني داشته باشد بايد به آن اختصاص بدهيم و اگر نداشته باشد اين امر خلاف عرف ساختمانسازي در دنياست که تأثير منفي دارد و مورد تائيد ما نيست.

پيام ساختمان: اصولا آمار يا  قيمتي براي تراکم وجود دارد؟

 اصلاً ما آماري از تراکم نداريم. بعضي وقتها 10 نفر به بنگاهي مراجعه ميکنند که چند متر تراکم خريدوفروش کنند و بعد معلوم ميشود همه اينها واسطه هستند! من در حدود 14 سال در سمتهاي مختلفي در اتحاديه املاک بودهام و تابهحال نديدهام کسي به مفهوم واقعي قرارداد تراکم بنويسد و پول ردوبدل شود. معمولاً خود شهرداري با مالکان تهاتر ميکند و ميگويد: مثلاً 30 درصد فلان زمين را به شهرداري بده و من تراکم سيار به فلان ملک تو ميدهم! يعني بر اساس توافقات و ارزش منطقه آن ملک اين کارها را ميکنند و اداره املاک شهرداريهاي مناطق تهران هم فرمول خودش را دارد. يک سري شاخصهايي وجود دارد که در مناطق مختلف تهران متفاوت است، چيزهايي مثل قيمت منطقهاي زمين و قيمت منطقهاي آپارتمان و ... اين کار اغلب در مناطقي که ساختوساز بيشتري دارند مثل منطقه 22 و 5 و 2 و 4 و حاشيههاي تهران بيشتر ديده ميشود.