هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   203   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

شرایط بازار اجاره‌ مناسب شده است

آمارهاي رسمي از آخرين وضعيت بازار مسکن، موقعيت کنوني اجارهنشينها را در مقايسه با متقاضيان خريد، بهتر توصيف ميکند و نشان ميدهد؛ طي 5 ماه اخير، «شتاب ريزش» در اجارهبها دو برابر بيشتر از قيمت مسکن بوده است. دادههاي سامانه رهگيري معاملات مسکن حاکي است ميانگين اجارهبها در شهر تهران بهواسطه 5 ماه نزول متوالي، در ديماه حدود 5 درصد نسبت به نيمه تابستان( مردادماه) کاهش پيداکرده و هماکنون بهاي اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان معادل 20 هزار و 600 تومان است.

تغييرات ماهانه هزينه اجارهنشيني در شهر تهران طي نيمه اول امسال، با شيب خيلي جزئي، حالت صعودي داشت. طوري که در فاصله ابتداي سال تا پايان مرداد، ماهانه بين 5/ 0 تا حداکثر 7 درصد و متوسط 3 درصد افزايش پيدا کرد اما در 5 ماه منتهي به پايان دي، با برقراري حالت «انجماد» در اجارهبها، بازار يکدست منفي شد و نرخها ماهبهماه بين 4/ 0 تا 3/ 2 درصد و متوسط 1/ 1 درصد کاهش يافت.

هماکنون ميانگين اجارهبهاي واحد مسکوني در شهر تهران نزديک به 5 درصد نسبت به نيمه تابستان امسال کاهشيافته درحاليکه قيمت مسکن در اين فاصله، حدود 4/ 2 درصد افت کرده است. بهاينترتيب، شيب منفي اجارهبها تندتر از قيمت شده و دامنه زماني آن نيز رو به افزايش است.

اوضاع بازار اجاره نهتنها نسبت به ماههاي ابتدايي سال93، که در مقايسه با سال گذشته نيز شرايط مناسبتري به خود گرفته است. در حال حاضر از يک سو، فرمول «رهن متري يکميليون» که سالهاي 91 و 92، در اجارهنامهها باب شده بود، تقريباً منسوخشده و بهجز در يکي دو منطقه شمال تهران، در ساير نقاط، مبلغ رهن بر اساس مترمربعي حداکثر 900 هزار تومان محاسبه ميشود.

از سوي ديگر، «تورم نقطهاي» اجاره‌‌بها که روند تغييرات يکساله و بلندمدت هزينه اجارهنشيني را منعکس ميکند، تقريباً حالت ثابت پيداکرده است. نرخ تغييرات اجارهبها طي چند ماه اخير در مقايسه با ماههاي مشابه سال گذشته، همواره بين 11 تا 13 درصد در نوسان بوده است.

اين در حالي است که سال گذشته، اين شاخص يعني تورم نقطهاي اجارهبها بين 16 تا 25 درصد متغير بود. ماه گذشته، متوسط اجاره ماهانه ( با احتساب مبلغ رهن) در شهر تهران به مترمربعي 20 هزار و 600 تومان رسيد که يک درصد نسبت به آذر کاهش پيدا کرد. بااينحال، هنوز سطح اجارهبها در مقايسه با مدت مشابه سال92، بالاتر است و اين فاصله در ديماه به 3/ 11 درصد رسيد.

درصورتيکه نقطه انجماد اجارهبها از منفي يک در ماه گذشته، بازهم پايينتر برود، ظرف حداکثر بهار سال آينده، تورم نقطهاي ميتواند به مرز صفر برسد. همچنين چنانچه نقطه انجماد کنوني، در ايام باقيمانده از سال، دوام پيدا کند و نقل و انتقالات شب عيد در بازار مسکن، شيب منفي کنوني اجارهبها را تغيير ندهد، متوسط بهاي اجاره در فروردين94 به متري 19 هزار و 600 تومان ميرسد و نرخ رشد نقطهبهنقطه اجاره در اولين ماه سال آينده صفر خواهد شد.

سال گذشته، تورم نقطهاي اجارهبها از بالاي 25 درصد در ابتداي سال به 9 درصد در اسفند رسيد اما بعدازآن، 2 تا 3 درصد افزايش يافت.

در حال حاضر، اگرچه ارقامي که در اجارهنامههاي سال93 قيد ميشود نسبت به سال  گذشته حداقل 10 درصد بيشتر است اما هزينه واقعي اجارهنشينها در قياس با رشد هزينه ساير کالاها و خدمات موجود در سبد مصرفي خانوار (نرخ تورم) حدود 12 درصد کاهش پيدا کرده است.