هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   203   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

با مازاد مسکن روبرو هستیم

گروه بازار ساختمان: بيشتر کارشناسان معتقدند در سال آينده  قيمت مسکن به علت کاهش ساختوساز و در نتيجه کاهش عرضه دچار تحولاتي خواهد شد . آمارها نيز از کاهش 60درصدي ساختوساز در کشور حکايت دارد که اين امر به نوبه خود سؤالاتي را به ذهن ميآورد؛ اينکه  آيا با کاهش  ساختوساز در طول يک سال تعادل عرضه و تقاضا به هم ميخورد؟ و يا کاهش ساختوساز تا چه اندازه در  افزايش قيمت  مسکن مؤثر است ، اين سؤالات را با کارشناسان در ميان گذاشتهايم:

چراغقرمز مسکن روشن نشده است

باقر ميلاني، کارشناس مسکن با بيان اينکه فرآيند دوره ساختوساز حدود سه سال است به پيام ساختمان گفت: از زماني که سازنده تصميم به ساخت ميگيرد تا زمان عرضه آن به بازار فروش دوره کوتاهي نيست که تأثير فوري داشته باشد پس اگرچه ميزان صدور پروانهها در آذر 93 نسبت به آذر 92 کاهش 50درصدي داشته است اما هنوز چراغقرمز مسکن روشن نشده و مسئولين بايد در کوتاهترين زمان و با راهکارهاي حمايتي ميزان ساختوساز را افزايش دهند .

انتقاد از بزرگنمايي کاهش ساختوساز

باور، کارشناس مسکن به پيام ساختمان گفت: اوضاع ساختوساز آنچنان که برخي از کارشناسان ادعا ميکنند وخيم نيست . وي افزود: با توجه به آمار ارائهشده توسط مرکز آمار ايران در طي 11ماه گذشته از سال 93 تنها در  بخش سرمايهگذاري در ساخت مسکن جديد نسبت به سال 92 رشد منفي داشتهايم اما در کل توزيع سرمايه در بازار ساختوساز  93روند مثبتي داشته است .

باور ادامه داد: به علت کاهش قيمت مصالح ساختماني و تصميم براي بازگشت سريع سرمايه به جيب سازنده، سرمايهگذاري در حوزه ساختمانهاي نيمهکاره و  در حال تکميل با رشد 10 درصدي روبهرو شده است . وي افزود: شايد تکتک سرمايهگذاريها در بخش مسکن  در سال  93 نسبت به سال 92 با کاهش  همراه بوده اما اين کاهش چندان نگرانکننده نبوده است . اين کارشناس با انتقاد از بزرگنمايي کاهش ساختوساز گفت: درست است که ساختوساز در کشور کاهشيافته است اما نکته قابلتوجه اين است که در بدترين شرايط اقتصادي  نيز سرمايهگذاران مأمني امنتر  از بخش ساختوساز نيافتند.

تعداد واحدهاي مسکوني از خانوار بيشتر است

کوزه چي، کارشناس بازار مسکن  با بيان اين مطلب که با مازاد مسکن روبهرو هستيم، به خبرنگار ما گفت: در چند سال اخير سازندهها بهصورت مستمر ساختمانهاي زيادي ساختهاند  و اگر رکودي در بازار مسکن وجود دارد به علت توان و قدرت خريد پايين مردم است .

وي افزود: نياز سالانه ما 800 هزار واحد است که در شهرها بيشتر از اين نياز ساختوساز ميشود و از سال 88 تعداد واحدهاي مسکوني از تعداد خانوارها بيشتر شده و کشور با پديده واحدهاي خالي مواجه است.مثلاً در تهران بهطور متوسط 10 ميليون مترمربع ساختوساز داشتيم که طي چند سال اخير به 40 ميليون مترمربع رسيده و سازندهها با مشکل خواب سرمايه مواجه شده و مجبورند با خريداران کنار بيايند.

کوزه چي ادامه داد: درحاليکه تقاضاها کاهش پيداکرده، سازندهها هنوز هم سه برابر تقاضاي موجود ساختوساز ميکنند.درگذشته شهرداري تهران سالانه 100 هزار مجوز ساختوساز ارائه ميکرد ولي اکنون اين تعداد به رقم 250 هزار واحد طي سه سال تبديلشده و بزرگترين مشکل سازندهها فروش واحدهاي ساختهشده است. بهطور متوسط در کل کشور حجم ساختوساز دو برابر شده و از 60 ميليون مترمربع به 120 ميليون مترمربع رسيده است.

نياز مردم به مسکن قطع نميشود

عضو  انجمن انبوهسازان استان تهران با تأکيد بر اينکه دولت بايد براي بخش خصوصي انگيزه ايجاد کند و راندمان را بالا ببرد، گفت: نياز مردم به مسکن قطع نميشود و رشد جمعيت و نياز سالانه هميشه وجود دارد.وي افزود: اگر برنامهاي اجرا کنيم که نياز مردم برطرف شود و معاملات افزايش يابد از شدت و نياز به بخش خصوصي کاسته ميشود، در غير اين صورت فشردگي تقاضا بيشتر شده و در طول زمان با افزايش قيمتها مواجه ميشويم.

ايرج رهبر با تأکيد بر اينکه اگر وضعيت بازار اينگونه باشد سرمايهگذار هم نيازي به حضور در بازار نميبيند، اظهار داشت: بخش زيادي از انبوهسازان به دليل فروش نرفتن واحدهاي قبلي، سرمايهاي براي حضور در بازار مسکن ندارند و منتظرند تا واحدهاي قبلي را بفروشند. عضو سابق هيئتمديره انجمن انبوهسازان استان تهران تصريح کرد: در سال جاري 40 تا 45 درصد کاهش در بخش توليد مسکن داشتيم، بنابراين نياز به اجراي سياستهايي در بازار مسکن است تا اين وضعيت بهبود پيدا کند.

آمارها چه مي گويند؟

هماکنون موجودي کل مسکن در کشور با احتساب آپارتمانهاي تکميلشده بهار 93 معادل 23.3 ميليون واحدمسکوني است اما حجم «عرضهمصرفي» که از مابهالتفاوت «عرضهکل» و «خانههاي خالي» به دست ميآيد، هماکنون حدود 21.1 ميليون واحد مسکوني برآورد ميشود. نتايج سرشماري نفوس و مسکن سال90 نشان داد: تعداد خانه‌‌هاي خالي يا همان عرضه بيمصرف در فاصله سالهاي 85 تا 90 با رشد حدود 240هزار واحدي در هر سال، از 400 هزار واحد خالي از سکنه به 1.6 ميليون واحد رسيد. در سال90 اگر چه موجودي کل مسکن در کشور معادل 21.6 ميليون واحد شد اما با کسر 1.6 ميليون خانهخالي از آن، حجم «عرضه مصرفي» در آن سال به حدود 19.95 ميليون واحد مسکوني رسيد. حجم خانههاي در حال استفاده و مصرفي در سال90 در مقايسه با 21ميليون و 185 هزار خانوار موجود در آن سال، از کسري 1.2 ميليون آپارتمان مسکوني مصرفي حکايت ميکرد و نشان ميداد: در اوايل دهه90 که بازار مسکن در شوک رکود سال88 بود، به دليل آنچه احتکار سازندهها همزمان با کاهش قيمت و همچنين ناتواني قدرت خريد مسکن عنوان ميشد، کارآيي بخشي از عرضه مختل شد و بروز «کسري آپارتمانهاي مصرفي»، به رغم «مازاد عرضه کل» را رقم زد. هماکنون با فرض اينکه تعداد خانههاي خالي ظرف 2.5 سال گذشته با روند 5 سال قبل، افزايش پيدا کرده باشد مشاهدات و روايت واسطهها در بازار مسکن، رشد خانههاي خالي به خصوص در بخش واحدهاي نوساز را تاييد ميکند و  ميتوان اينطور نتيجه گرفت که در حال حاضر از 23.3 ميليون کل موجودي مسکن کشور، حدود 2.2 ميليون واحدمسکوني به صورت «خانهخالي» در بازار نگهداري ميشود طوري که حجم «عرضه مصرفي» يا آپارتمانهاي در حال سکونت از حدود 20 ميليون واحد در سال90 به 21.1 ميليون واحد در پايان بهار93 رسيده است.

با احتساب حجم «عرضه مصرفي» در بازار مسکن، مشخص ميشود: شکاف 1.2 ميليون واحدي که در سال 90 بين تعداد آپارتمانهاي مصرفي و خانوارها وجود داشت، هماکنون تقريبا نصف شده و ميزان کسري واحدهاي مصرفي در برابر خانوارهاي شهري به حدود 685 هزار واحد رسيده است که سرمنشا اين رويداد مثبت نيز، رشد سه برابري سرمايهگذاريهاي ساختماني سالهاي 91 و اوايل 92 ميتواند باشد. در سال 91، طبق گزارش بانکمرکزي، تعداد آپارتمانهاي تکميلشده در کشور 104درصد افزايش يافت و753 هزار واحد جديد مسکوني به بازار عرضه شد. در سال 92 نيز اين شاخص 11درصد رشد کرد و 834 هزار واحد جديد عرضه شد اما در بهار امسال اين شاخص 24 درصد نزول کرد.

مقايسه تعداد خانوارها و آپارتمانهاي مصرفي (بدون احتساب خانههاي خالي) نشان ميدهد: ميزان کسري 1.2 ميليون واحد مسکوني در سال90 به حدود 685 هزار واحد در سال جاري رسيده و عملا شکاف عرضه مصرفي و نياز موجود، کمتر شده است. به اين ترتيب ميتوان گفت: رشد 8 درصدي موجودي کل واحدهاي مسکوني در کشور در فاصله زماني سال 90 تا بهار 93، اگر چه شکاف بين حجم آپارتمانهاي در حال استفاده و تعداد خانوارهاي فعلي را 1.7 برابر کاهش داد و کسري 1.2 ميليون واحدي در حوزه مصرفي را به 685 هزار واحد رساند اما برآورد ميشود بخش قابلتوجهي از عرضههاي جديد طي اين سالها به جاي آنکه مصرفي شود، به صوت «خانهخالي»، عملا به افزايش «عرضه صوري» در بازار مسکن دامن زده است. کمبود حداقل 645 هزار واحد مسکوني در کشور را اخيرا مسئولان بخش مسکن در همايش سياستگذاري‌‌‌هاي توسعه مسکن، مطرح کردند. کارشناسان اقتصاد مسکن در شرايط فعلي، براي تبديل عرضه صوري به عرضه مصرفي، راهکار استفاده از 1.5 ميليون خانه خالي موجود در کشور را توانمند کردن قدرت مالي متقاضيان  و همچنين اخذ ماليات از خانههاي خالي عنوان ميکنند.

کلام پاياني

اگر نگاهي گذرا به وضعيت مسکن در  شهرهاي مختلف ايران داشته باشيم، ميبينيم که تمام  خانوارها- بهعنوان مالک يا مستأجر- سقفي بالاي سرخود دارند؛ هرچند دراينبين اکثر مستأجران از هزينههاي بالاي اجارهبها گلايهمند هستند . در تمام شهرهاي ايران بهخصوص تهران، مجتمع ها و آپارتمانهاي خالي بسياري وجود دارد که در  صورت عرضه و کاربرد مصرفي قيمت و هزينههاي اجاره را تعديل ميکند . از سوي ديگر اگر تاثير کاهش ساختو ساز را در افزايش بيکاري و تعطيلي کارخانهها به خاطر بياوريم آن هنگام به اهميت رونق ساخت و ساز پي خواهيم برد. رونق ساختو ساز 200 صنعت و شغل ديگر را تحت تاثير قرار مي دهد، اما رکود در اين بخش قدرت خريد را پايين ميآورد و به نوبه خود باعث رکود در ساير بخشهاي اقتصادي مي شود. پس به جاست که دولت محترم همانطور که نيت و عزم خود را براي ايجاد رونق در بخش ساخت و ساز اعلام کرده است براي عملي ساختن نيت خود اهتمام ويژهاي داشته باشد.