نشریه شماره   203   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

جایـگاه مسـکن در بـرنامه توسـعه

آرزو افشارزاده

سال آينده برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوري اسلامي ايران(1394-1390)  به پايان ميرسد و مراحل اجرايي برنامه ششم توسعه آغاز ميشود. در همين رابطه با دکتر علياکبر قلي زاده، عضو هيئتعلمي دانشگاه بوعلي سيناي همدان  بهمرور برنامههاي توسعه در بخش مسکن پرداختهايم. بخش اول گفتگوي ما با وي که به برنامه هاي اول تا سوم اختصاص دارد در اين شماره، به نظرتان مي رسد.

چه برنامههايي  براي بخش مسکن در نظر گرفته شد و کداميک تحقق پيدا کرد؟

برنامه اول توسعه دو محور داشت؛ ساخت مسکن کارگري و کارمندي که نمود اين برنامهها در قوانين بودجهاي سنواتي وجود داشت و عمده کمکهاي دولت در اين دو بخش بود و براي ساخت مسکن کارگري تسهيلاتي پرداخت ميکرد. بخش ديگر هم تأمين مسکن کارمندان بود که دولت از طريق معرفي به  بانک مابهالتفاوت يارانه را پرداخت ميکرد.بخش ديگر هم ساخت خانههاي سازماني براي نيروهاي لشکري و کشوري و دستگاههاي ديگر بود.

تا چه اندازه برنامههاي در نظر گرفتهشده براي برنامه توسعه اول مسکن  محقق شد؟

درصد تحقق خيلي بالايي نداشت اما نگرش دولت به بازار مسکن را نشان ميداد. دولت وقت تمامي هم و غم خود را براي تأمين مسکن گروههاي خاصي به کار گرفته بود و پوششي عام و گسترده نداشت . سياستهاي دخالت مستقيم جزو اولويتهاي برنامه توسعه اول بود و دخالتهاي غيرمستقيم  که در بازار مسکن  کشورهايي مانند ايران اهميت دارد، جزو اولويتها نبود .

اجراي برنامه دوم توسعه چگونه بود؟

با تغييراتي در برنامه دوم، کمکهاي فني- اعتباري مطرح شد که به برنامههاي ديگري ازجمله برنامه سياست پاک (پسانداز،انبوهسازي،کوچکسازي) منجر شد. دولت با اختصاص منابعي به بانکها زمينه پرداخت وام  به افرادي که سياست پاک را رعايت ميکنند،فراهم کرد.در اين دوره  رکودي در بازار حکمفرما بود و انبوهسازان نميتوانستند خانه خود را بفروشند،بنابراين تلاش شد با ارائه يارانههايي،رونق به بازار معاملات برگردد.البته اين موضوع جزو ذات برنامه نبود ولي در قالب کمک به توليدکنندگان به اين برنامه اضافه شد.

پرداخت وامهاي مشارکت مدني نيز که بازپرداخت آن 2 يا سه سال طول ميکشيد،در همين دوره صورت گرفت. مثلاً اگر توليدکنندگان وام ميگرفتند  که خانه بسازند اگر نرخ سود 12در صد بود 4 يا پنج درصد آن را دولت پرداخت ميکرد و حتي به خريداران نيز وام داده ميشد .البته انتقادات مختلفي به اين طرح وارد بود. اول آنکه واحد فيزيکي براي ارائه وام مطرح بود اما همه آنهايي که در واحد هفتاد يا هشتاد متري ساکن هستند افراد کم درآمدي نيستند.ممکن است دولت چندين سال يارانه به شخصي پرداخت کند که وي اصلاً نيازي به يارانه نداشته باشد.  ايراد دوم و اصليترين ايراد اينکه کمکهاي دولت منحصر به کساني بود که وام ميگرفتند وآنها که وام نميگرفتند از حوزه کمکهاي دولت خارج ميشدند . اين کار تبعات مالي نيز داشت، چون چندين سال و چندين دولت  بايد تعهدات مالي را قبول ميکرد زيرا وامها 12 ساله يا 15 ساله بود و چند دولت با آن درگير بودند. در برنامه  دوم تقريباً مسکن اجتماعي حکمفرما بود. ارائهدهندگان طرح ميگفتند دولت بايد مانند کشورهاي سوسياليستي خانههاي اجارهاي بسازد و در اختيار گروه هدف ازجمله زنان سرپرست خانوار، جوانان کمدرآمد  و افراد کمدرآمد شهري يا روستايي قرار دهد . اين ايده و فکر دچار استحاله شد و به شکل مسکن اجارهاي درآمد .با توجه به کمبود منابع و هزينههاي زياد دولت بهجاي مسکن اجتماعي، مسکن استيجاري مطرح شد و قرار مشارکت بين دولت، بانک و افراد متقاضي که گروه هدف را تشکيل ميدادند، به وجود آمد.همچنين قرار شد يکسوم منابع را هرکدام از اين گروهها بدهند و اين واحدهاي مسکوني در اختيار گروههاي هدف قرار گيرد.

در مورد مشکلاتي که بحث مسکن استيجاري در بر داشت توضيح بفرماييد.

 مسکن استيجاري چند مشکل به همراه داشت . بحث اين بود که دولت يکسوم از منابع را در اختيار  قرار دهد  و پيشبيني ميشد بهاندازه صد هزار واحد مسکوني در طول سالهاي برنامه ساخته شود و در اختيار گروه هدف قرار گيرد. دولت پول نداشت منابع را تأمين کند و بانکها نيز با توجه به اينکه منابع آنها درگير وامهاي بلندمدت شده بود، منابعي براي ارائه وام نداشتند و گروههاي هدف نيز توانايي پرداخت اقساط را نداشتند.  درنتيجه تعهد دولت بيشتر شد و به دوسوم رسيد.دولت براي اينکه منابع را تأمين کند، مجبور بود از طريق فروش زمين اين کار را انجام دهد. در برنامه دوم  قرار شد زمينهاي ارزانقيمت در اختيار گروه هدف قرار گيرد  که لزوماً به گروه هدف هم داده نشد و در اختيار گروه خاصي قرارگرفت. مشکلاتي نيز در زمينه تخصيص به وجود آمد که واگذاري زمين متوقف شد . در اواخر برنامه دوم و اوايل برنامه سوم، دولت به فروشنده زمين تبديل شد و مشکلات متعددي به وجود آمد. عمدهترين مشکل اين بود که دولت به قيمت بازار صحه گذاشت  و بخش خصوصي هم رفتار خودش را بر مبناي رفتار بخش دولتي پايهريزي ميکرد.مثلاً اگر شخصي زميني کنار زمين بخش دولتي داشت سعي ميکرد زمين خود را 20 درصد گرانتر از بخش دولتي بفروشد چراکه بخش خصوصي است.در حقيقت مهمترين ابزاري که بايد در خدمت سياستگذاري قرار بگيرد، عاملي براي اختلال بازار مسکن شد.

مبناي فروش زمين چه بود؟

مبناي فروش زمين، قيمت روز بازار بود .يعني دولت بهجاي آنکه بگويد چرا قيمتها بالا ميرود خودش از  اين موضوع منتفع ميشد.مسئله دوم اينکه نهادي مانند سازمان ملي زمين و مسکن که بايد کار حاکميتي انجام ميداد، متولي فروش زمين شد و بهنوعي منافع فروش زمين و عملکرد اين سازمان به هم گره خورد . بنابراين عملکرد اين سازمان با شرايط بازار گره خورد و اختلالي به وجود آمد.

برنامه مسکن استيجاري هم به دلايل مختلف و مهمترين آن کمبود منابع مالي نهتنها در آن سطحي که ميبايست، اجرا نشد بلکه عملاً با مشکلات متعددي مواجه گرديد و بسياري از واحدهاي مسکوني که شروع به ساخت کرده بودند ناتمام باقي ماند و پيمانکاران طلبکار بودند و هزينههاي ساخت اين واحدهاي مسکوني در برخي شهرها از هزينه ساخت مسکن خصوصي بهمراتب بيشتر بود.اين مسئله اختلال ايجاد کرد و باعث افزايش قيمتها و هزينهها در دو حوزه مسکن و زمين شد.

و حالا نوبت به برنامه سوم مي رسد

محور عمده دولت در برنامه سوم توسعه تشکيل صنف توليدکنندگان بود و هويت بخشي سازندگان و ارتقاي کيفيت ساختمان ازجمله اهداف تشکيل اين صنف بود. انبوهسازان در برنامه سوم محوريت پيدا کردند .تصور بر اين بود که اگر ما صنف توليدکنندگان مسکن و انبوهسازان را شکل دهيم و تقويت کنيم،مشکلات بخش مسکن حل خواهد شد.اين تفکر ايده اصلي بود چون ميگفتند انبوهساز در سطح وسيع توليد خواهد کرد و شخصيت حرفهاي دارد و اعتبار خودش را زير سؤال نميبرد و با کيفيت خواهد ساخت.

تصور بر اين بود که اگر ساختار توليد تغيير کند تمام مشکلات بخش مسکن که مربوط به کيفيت و کميت ساختوساز و قيمتگذاري بود،حل خواهد شد.البته قيمتگذاري در جاي ديگر  صورت ميگيرد و انبوهساز و توليدکننده در قيمتها دخيل نيست.قيمت در بازار املاک و مستغلات تعيين ميشود و انبوهسازان نه انگيزهاي براي پايين آوردن قيمت داشتند و نه بازار اين امکان را به آنها ميداد که تعيين قيمت کنند. بهطورکلي عملکرد خوبي در اين دوره نداشتيم.