هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   203   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سازندگان به خرید کلنگی رغبت ندارند

شهلا روشني

گروه بازار ساختمان : علي رغم رکود اقتصادي در کشور، برخي از شهروندان همچنان مايل هستند سرمايههاي خود را در بخش زمين و ملک سرمايهگذاري کنند که به نظر ميرسد بيشتر اين سرمايهگذاريها هيچگاه به ساختوساز منجر نميشود زيرا در اين نوع معامله نيز همانند بسياري از معاملات ديگر کالاها به روش دلالي دستبهدست شده و مدام بر قيمت آنها افزوده مي شود . در گزارش زير قصد داريم ابتدا نگاهي به افزايش  قيمت زمين در تهران داشته باشيم و در ادامه دلايل توسعه خريدوفروش زمين و اوضاع  بازار املاک کلنگي را با کارشناسان و مشاوران املاک  بررسي کنيم:

قيمت کلنگي در دست مالکان

يک مشاور املاک در تجريش با بيان اين مطلب که قيمت زمين در برخي از مناطق شمال تهران بالاست به پيام ساختمان گفت: قيمت زمينهاي کلنگي را مشخصاتي مانند متراژ ، پهناي  کوچه يا خيابان ،بر زمين و مجوز ساخت تعيين ميکند . بهعنوانمثال در حال حاضر هر متر زمين کلنگي در محلههاي بومي دربند از 20ميليون  تومان به بالا تا 60ميليون تومان قيمت دارد. اين مشاور املاک با بيان اينکه گرانترين زمين کلنگي در فايل فروش وي مربوط به خيابان شهرداري منطقه تجريش است، گفت: زمين کلنگي در اين مناطق بسيار اندک است.

نيکنام  با اشاره به اينکه بيشتر ساکنان آپارتمانها در اين مناطق با هم متحد شده و ساختمانهاي داراي عمر کمتر از 15 سال را بهعنوان کلنگي ميفروشند، گفت: ما چندين مشتري داريم که يک آپارتمان 4 واحدي 15 ساله را با عنوان زمين کلنگي به ما اعلام کرده اند،زيرا سود زمين کلنگي در بيشتر مناطق تهران در صورت فروش بالاتر از قيمت آپارتمان است.

خريدوفروش کلنگي قانون خاصي دارد

يکي از مشاوران املاک در اطراف ونک در خصوص چرايي تفاوت قيمت خانههاي کلنگي در نقاط مختلف تهران به خبرنگار ما گفت: در نقاط مختلف تهران به دليل شرايط خاص محيطي قيمتها با هم تفاوت دارد و قيمت خانه کلنگي بيشتر بر اساس عرضه و تقاضا تعيين ميشود.وي افزود: ممکن است در محلهاي از شمال تهران، آنطور که بايدوشايد يک قطعه زمين خواهان نداشته باشد اما چند کوچه بالاتر خريدار زمين بيشتر باشد و قيمتها نيز به نسبت بالاتر.

اين فعال بازار مسکن اظهار داشت: در برخي از مناطق شمال شهر خريدوفروش زمين بر اساس هيچ قاعده و قانوني نيست و اين زمينها نوعي سرمايهگذاري محسوب ميشوند اما در حالت کلي  هر جا که انبوهسازان بتوانند تراکم بيشتري بگيرند، رغبت بيشتري به ساختوساز دارند و طبيعي است که قيمت زمين و املاک کلنگي در اين مناطق نيز افزايش يابد.

بازده سرمايهاي ساختوساز

يک انبوهساز در مورد  بازده سرمايهاي ساختوساز در زمينهاي کلنگي به پيام ساختمان گفت: ساختوساز به صورت مشارکت در ساخت براي مالک ملک کلنگي مقرون به صرفه نيست.

فرهودمتقيان افزود: اگر مالک بخواهد يک ملک کلنگي 100 متري را به صورت مشارکت در ساخت به سازنده اي واگذار کند، طبق ضوابط قانوني 60 درصد ملک بهعنوان سطح اشغال شهرداري محسوب ميشود. بنابراين از اين 100 متر زمين کلنگي در بهترين شرايط ميتوان 4 واحد 55 متري ساخت. حال اگر هر واحد به بالاترين قيمت روز (12 ميليون تومان) به فروش برسد،با توجه به اينکه سهم مالک 60 درصد و سهم سازنده 40 درصد است،از کل قيمت اين واحدها که معادل دو ميليارد و 640 ميليون تومان ميشود،چيزي حدود يک ميليارد و 580 ميليون تومان سهم مالک است. با يک حساب سرانگشتي ميتوان دريافت که اگر اين مالک ،به جاي خريد ملک کلنگي ، پول آن را  در بانک سپردهگذاري ميکرد، سود بانکي قابل توجهي دريافت ميکرد؛ ضمن اينکه دردسرهاي ناشي از رفتوآمدهاي مکرر به شهرداري و ديگر ادارات براي دريافت مجوزهاي قانوني را متحمل نميشد.البته سازنده در اين مشارکت سود خوبي کسب ميکند زيرا وي برخلاف مالک که سرمايهاش( ملک کلنگي) را در اين فرآيند درگير نموده است،فقط قيمت مصالح ساختماني و دستمزد نيروي انساني را ميپردازد که آن هم با توجه به شرايط رکود حاکم بر ساختوساز و کاهش قيمت مصالح ساختماني هزينه بالايي براي سازنده در بر ندارد.در واقع برنده اصلي در قراردادهاي مشارکت در ساخت املاک کلنگي سازنده است و مالک متضرر ميشود.

وي در پاسخ به اين سوال که اگر انبوهسازان طبقات بيشتري بسازند آيا سود بيشتري کسب خواهند کرد، گفت: بر اساس طرح تفصيلي  تعداد ساخت طبقات در متراژ و  همچنين مناطق مختلف با همديگر تفاوت دارد. بهطورکلي ساختمانهايي  با متراژ بيش از 100 متر که برِ  خيابان يا کوچه آنها بيشتر از  20متر باشد تا 5 طبقه مجوز ساخت دارد  و درصورتيکه خيابان يا کوچه کمتر از  20متر باشد بايد متراژ ساختمان بالاتر از  250متر باشد تا مجوز 5 طبقه  از شهرداري دريافت کند . البته تبصره اصلي در اين قبيل موارد همان پول است و افزايش طبقات  در تهران بستگي به پرداخت پول به  شهرداري دارد، يعني اگر انبوهساز 50متر هم داشته باشد، ميتواند تا دلش بخواهد طبقه روي طبقه بگذارد.

اين انبوه ساز در مورد راهکار مقابله با خريدوفروش آپارتمان با عمر کمتر از 15 سال بهعنوان ملک کلنگي،پيشنهاد داد : مسئولان  با در نظر گرفتن امتيازات ويژه از جمله ساخت مجموعه فرهنگي ،توريستي و اجتماعي  و عدم اعطاي مجوز فروش به برخي از زمينهاي متراژ بالا و کمياب در برخي از مناطق از قيمتهاي نجومي جلوگيري کنند.

رکود عميق در بازار کلنگي

يک کارشناس مسکن  نگاه متفاوتي به بازار املاک کلنگي دارد و در اين مورد مي گويد : املاک کلنگي در سال هاي 90و 91  به دليل افزايش قيمت مسکن ، براي سازندگان سود خوبي داشت اما با کاهش قيمت املاک در دو سال گذشته و احتمال ادامه رکود در سال هاي آينده ،سازندگان رغبتي به خريد املاک کلنگي ندارند و با اين قيمت هاي نجومي فروشندگان بيشتر ترجيح مي دهند به جاي خريد و ساخت ساختمان  به صورت "مشارکت در ساخت" کار کنند .

ايزدي در مورد چرايي عدم اقبال سازنده به خريد کلنگي و ساخت مي گويد : سازنده  فکر مي کند بدون اينکه سرمايه خود را صرف خريد ملک و وقت خود را صرف ساخت کند، مي تواند به جاي آن پولش را در بانک گذاشته و سود بانکي بگيرد و اين تفکر باعث شده سازندگان، سراغ املاک کلنگي نروند. وي خاطرنشان مي کند؛ اصولا در املاک کلنگي در شهر تهران  قيمت هر متر زمين به طور متوسط  120درصد قيمت ملک نوساز همان منطقه با 10درصد کمتر يا بيشتر است و قيمت غير واقعي املاک کلنگي باعث کاهش خريد و فروش در بازار اين نوع املاک گرديده است .