راه نجــات ساخت و ساز‌

شمار نشریه : 202

با گذشت حدود يک سال و نيم از آغاز به کار دولت يازدهم و تلاشهايي که دولت در طول اين مدت براي کنترل تورم لجام گسيخته در بخشهاي اقتصادي کشور و خروج از رکود تورمي انجام داده، هنوز نتوانسته تغيير چنداني در شرايط فعلي بحران اقتصادي ايجاد کند. در اين ميان مشاوران اقتصادي وزير راه و شهرسازي هم طرحهاي متعددي براي تحول و تحرک در بخش ساخت وساز پيشنهاد دادند، اما تاکنون در قالب ارائه و توجيه طرح بوده و هيچ کدام به مرحله اجرا نرسيدهاست.

رشد سرمايهگذاري فقط 7درصد

به اين ترتيب، وضعيت ساخت وساز در بسياري از استانها همچنان در حالت رکود به سر ميبرد. گزارش تازه منتشرشده از سوي بانك مركزي درباره ميزان سرمايهگذاريهاي ساختماني بخش خصوصي در سال جاري، نشان ميدهد: طي دو فصل اول امسال، در كل رقمي معادل 41 هزار و 530 ميليارد تومان در بازار ساخت وسازهاي مسكوني و غيرمسكوني سرمايهگذاري شد كه فقط 7درصد نسبت به نيمه اول92 افزايش پيدا كردهاست. همچنين تا تيرماه سال جاري، حجم ساخت وسازهاي جديد در تهران52درصد کاهش و در دو ماه اول سال هم آمار صدور پروانه ساختماني در کل کشور 37درصد افت داشته که اين روند شش ماهه دوم سال را هم تحت تأثير قرار دادهاست. گفته ميشود، ادامه رکود ساخت وساز ميتواند تعادل عرضه و تقاضاي مسکن را هم در سالهاي 94 و 95 تحت تأثير قرار دهد.

بااين حال، تجربه نشان داده که سرمايهگذاران به هيچ عنوان نميتوانند از ساخت وساز روي برگردانند، چراکه علي رغم تحولات اقتصادي و سياسي، اين حوزه همواره به عنوان يکي از کم ريسکترين بخشها در بازگشت سرمايه محسوب ميشود. برخي فعالان معتقدند، خروج تدريجي بازار ساخت وساز از رکود و بازگشت دوباره عصر طلايي ساخت وساز ميتواند با سازوکارهايي از سوي دولت (همچون تزريق نقدينگي قابل توجهي به اين عرصه) اثرات مثبتي بر تحرک شرکتهاي ساخت وساز داشته باشد.

هشت شهر بزرگ نيازمند ساخت وساز

اگرچه راهکارهاي بسياري براي مشارکت بيشتر سرمايهگذار و رونق عمليات ساختماني، به مسئولان دولتي پيشنهاد ميشود، اما پيش ازاين، اين عرصه نيازمند اجراي سياستهايي است تا با تزريق پول پرقدرت، بتواند در سالهاي آينده عوامل مؤثر بر ساخت وساز را تحريک کند. بنابراين بهتر است مهمترين فاکتورها يا به عبارتي دست اندازهايي که ميتواند ساخت وساز را همچنان در رکود نگه دارد به جاي آنکه با ارائه طرحهاي خوش بينانه شرايط به گونهاي ديگر جلوه داده شود، از هم اکنون با تدبير و «آينده نگرانه» مشخص شود،

ميزان تقاضا و بار جمعيتي

يکي از اين فاکتور ها عوامل مختلف اجتماعي همچون، بالا رفتن سن ازدواج، طلاق، کهنسالي و..است که باعث افزايش تعداد خانوارهاي تک نفره به ويژه در کلان شهرهاي کشورشده است، اين افراد به طورمعمول کساني هستند که قدرت خريد بالايي براي تهيه مسکن ندارند، که عدم تقاضاي خريد از سوي اين گروه ميتواند با رکود ساخت وساز همراه باشد. بر اساس اعلام مرکز آمار و همچنين آخرين سرشماري صورت گرفته در سال 90، جمعيت جوان کشور 5درصد کاهش داشته و از طرفي جمعيت کشور بيشتر به سمت ميانسالي رفته که اين کاهش جمعيت، تا 10 سال آينده هم ادامه دارد. اين فاکتور خود به کاهش تقاضا در شرايط نبود متقاضي ميانجامد، مگر آنکه جمعيت جوان رشد روند افزايشي درپيش بگيرد. به عنوان نمونه طبق سرشماري نفوس و مسکن، از سال 85 تا سال 90 جمعيت تهران يک ميليون کاهش داشته و حتي پيش بيني ميشود، جمعيت تهران يک ميليون نفر هم کمتر شود، به اين ترتيب حداقل در تهران سرمايهگذاري و افزايش ساخت وساز ممکن است با اشباع و با معضل مازاد عرضه مواجه شود، مگر آنکه در ساير شهرهاي کشور از هم اکنون برنامهريزيهاي مدوني براي ايجاد سرمايهگذاري بر اساس نياز موجود انجام شود.

بـــا اين وجود مديرعامل سازمان ملي زمين و ساختمان اخيرا عنوان کرده که ميتوان با توسعه شهرهاي جديد و بزرگ کردن کلانشهرها و ساماندهي مجموعه شهري به نياز مسکن در کشور پاسخ داد. اين خبر به معني سرمايهگذاري و رونق ساخت وساز و امور عمراني در شهرهاي جديد است. به گفته پژمان، 85 شهر بالاي 100 هزار نفر وجود دارد و اولويت اول تأمين مسکن در اين شهرهاست که بايد زمينههاي آن را تأمين کنيم، اين پيش بيني براي چهار دهک مياني است که پس اندازي ندارند.

لزوم تحرک در پروژههاي عمراني

ديگر آنکه بخش مهمي از رونق اين بخش از اقتصاد کشور، به ادامه پروژههاي عمراني دولت وابستهاست که با کاهش بودجه عمراني اين پروژهها در پي کاهش قيمت نفت، در آستانه توقف قرار ميگيرند. چنانکه برآوردهاي اوليه نشان ميدهد، کاهش ناگهاني قيمت نفت چيزي حدود 11درصد از کل حجم بودجه دولت کم کردهاست. کاهش ناگهاني قيمت نفت نگرانيهاي تازهاي را براي اقتصاد ايران به ويژه بخش ساخت وساز کشور به دنبال دارد. در حال حاضر حداقل 75 هزار پروژه نيمه تمام در کشور وجود دارد و طبق محاسباتي که از سوي وزير راه و شهرسازي به آن اشاره شده، دولت 25 هزار ميليارد تومان به پيمانکاران بدهي مالي دارد. حال آنکه دولت براي اتمام پروژههاي عمراني و پرداخت اين ميزان بدهيها به 410 هزار ميليارد تومان بودجه نياز دارد. بااين وجود دولت براي امسال رقم بودجه عمراني را 47 هزار ميليارد تومان تعيين کرده که تا اين مقطع که ما در حال ارائه اين گزارش هستيم، بر اساس قيمت جديد نفت، تنها 16 هزار ميليارد تومان آن باقي ميماند. در چنين شرايطي به طورقطع فشارهاي مالي دولت، پروژههاي عمراني را به تعطيلي ميکشاند.

ايجاد حاشيه امن براي سرمايهگذاران

از سوي ديگر، وضعيت ناپايدار اقتصادي در سالهاي گذشته و اخير از مواردي بوده که همواره سرمايهگذاران را نسبت به آينده نگران ميکند، چنانچه در نيمه اول امسال سازندهها، به دليل تورم و افزايش هزينهها فعاليتهاي خود را محدود كردند. بنابراين بايد عواملي که ميتواند با تغييرات ناگهاني همراه شده و در امنيت بخشي و اطمينان به سرمايهگذاريها اثرگذار باشد به کمترين ميزان خود برسد. مثل افزايش هزينه ساخت وسازها و يا آنچه برخي براي آينده افزايش قيمت زمين پيش بيني ميکنند. همچنين افزايش بهاي مصالح ساختماني و دستمزد کارگران، هزينه حمل ونقل و انرژي و... که عملا انگيزه سرمايهگذاران را براي ساخت وساز کمتر ميکند.

وظيفه دولت، كمك به خروج از ركود

براي خروج از اين وضعيت آرام بازار ساخت وساز و رکود موجود، تنها چاره افزايش توليد است تا شرايط تأثيرگذار بازار يعني زمين، عرضه و تقاضا تکاني خورده و از خواب زمستاني بيدار شود. دولت بايد براي بخش خصوصي انگيزه به وجود بياورد و راندمان را بالا ببرد، چراکه نياز مردم به ساخت وساز به ويژه خانهسازي قطع نميشود، حتي در شرايطي که با کاهش رشد جمعيت مواجه باشيم.

نهايتا حوزه ساخت وساز، نيازمند بستههاي حمايتي مالي است، لازم است پولهاي جديدي در قالب پروژههاي بزرگ به اين عرصه تعريف و تزريق شود تا بخش ساخت وساز را به حرکت وا دارد زيرا درصورتي که نقدينگي جديدي به بازار تزريق شود شايد بتوان با از بين بردن عوامل بيميلي سرمايهگذاري در اين عرصه، دريک افق يک ساله، بازدهي خوبي براي سرمايهگذاران متصور شد.