نشریه شماره   202   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

بـازار مسکن‌ از سونـامي تـا رکود

جليل کريمي: اهميت موضوع مسکن و تأمين اين نياز اساسي برکسي پوشيده نيست. اصل 31 قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران ميگويد:         « داشتن مسكن متناسب با نياز، حق هر فرد و خانواده ايراني است و دولت موظف است با رعايت اولويت براي آنها که نيازمندترند بخصوص روستانشينان و كارگران زمينه اجراي اين اصل را فراهم كند».

نگاهي به عملکرد دولتهاي پس از انقلاب در زمينه مسکن نشان ميدهد که هرکدام به فراخور مقتضيات کشور و تواناييهاي اقتصادي سعي در برآوردن اين نياز مردم داشتهاند اما واقعيت اين است که هيچ کدام در اين زمينه عملکرد موفقي نداشتهاند. مسکن مهر نمونه اخير اين موضوع است که تجمع مکرر متقاضيان مسکن مهر در مقابل نهاد رياست جمهوري، مجلس و وزارت راه و شهرسازي از تبعات آن است.

تقاضاي انباشته براي مسکن از يک سو و جهش يک باره قيمت مسکن در سالهاي 86 و 91 که از مورد اخير به عنوان سونامي مسکن ياد شد از سوي ديگر، باعث رکود در بازار مسکن شد.

عوامل مؤثر بر بازار مسکن

يکي از عواملي که در بازار مسکن مانع ثبات قيمتها شد، ورود دلالان به اين بازار است. آمارها نشان ميدهد که در سال91 ميزان خريد و فروش مستغلات به 8/43درصد رسيد، درحالي که سرمايهگذاري در بخش توليد ساختمان تا حدود 60درصد کاهش يافت و اين امر نشان از نقش دلالان در بيثباتي قيمت ساختمان و افزايش آن دارد.

عامل مهم و تأثيرگذار ديگر دخالت بانکها در ساخت وساز و فروش مسکن است. شرکتهاي سرمايهگذاري وابسته به بانکها با استفاده از سپرده گذاري مردم و سرمايههاي آنها وارد بازار مسکن شدند و واحدهاي ساخته شده خود را چند برابر قيمتهاي رايج مناطق پيش فروش کردند و به بالاترين قيمت املاک خود را به فروش رساندند و سود خوبي کسب کردند. اين امر موجب شد تا هر قيمتي که اين شرکتها عنوان ميکردند به خصوص در مناطق شمال شهر مبناي خريدوفروش آن مناطق قرار بگيرد.

مسئله ديگر اينکه اين شرکتها به ساخت وساز برجهاي لوکس در مناطقي روي آوردند که بر اساس طرح جامع مسکن نبايد ساختمانهاي چندطبقه آنجا ساخته ميشد. بنابراين ساخت وساز در مناطقي که تعداد واحدهاي مسکوني زيادي در آن وجود ندارد با رشد تقاضا مواجه شد و قيمتها را افزايش داد.

عامل ديگري که بر قيمت مسکن تأثير گذاشت ارائه مجوزهاي ساخت وساز برخلاف طرح تفصيلي شهرها بود که ارزش يک زمين را چند برابر افزايش داد و همين امر موجب افزايش چند برابري قيمتها در سال 91 شد. البته به اين موارد بايد رشد قيمت ارز را هم اضافه کرد چراکه پس از افزايش نرخ ارز و نوسانات موجود در اين بازار، قيمت مصالح ساختماني هم با رشد زيادي مواجه شد و اين موضوع قيمت تمام شده مسکن را افزايش داد.

دولت به بازار مسکن نگاه واقعي ندارد

به اعتقاد کارشناسان مانع بزرگ توليد مسکن در سالهاي اخير که باعث رکود بازار مسکن نيز شده، اين است که سرمايه دار ترجيح ميدهد به جاي اينکه سرمايهاش را به بازار مسکن وارد کند به دلالي و بازار سکه و ارز روي آورد زيرا برايش سود بيشتري در پي دارد و متأسفانه دولت نتوانسته تمهيداتي بينديشد تا سرمايه مردم و درآمد آنها به سمت اين موضوع حرکت کند.

ابراهيم رزاقي، استاد دانشگاه در اين مورد ميگويد: در برنامههاي اقتصادي دولتها، نقش توليد مسکن بسيار کم رنگ است و تنها راه حلي که هميشه دولت براي حل معضل مسکن به سمت آن ميرود چه براي تعداد کم آن و چه جلوگيري از افزايش قيمت آن، بالا بردن کف وام خريد مسکن بودهاست. درصورتي که با افزايش وام خريد مسکن عدهاي صاحب خانه ميشوند، اما مشکل بازار مسکن به صورت ريشهاي حل نخواهد شد.

اين استاد اقتصاد خاطرنشان ميکند: متأسفانه نگاه دولتها به بازار مسکن واقعي نيست به همين دليل است که سياست افزايش وام خريد مسکن به سود پولدارها تمام ميشود، زيرا کساني که نقش واسطه و دلال را دارند قطعا سود بالايي خواهند برد و قيمت خانه بالا خواهد رفت. با افزايش قيمتها نيز مردم نميتوانند صاحب خانه شوند و ميزان تقاضا پايين ميآيد، اما کاري که دولت در اين ميان انجام ميدهد اين است که با افزايش وام مسکن، قدرت خريد مردم را بالا ميبرد و مانع از ارزاني قيمت خانه ميشود. متاسفانه مشکل اصلي بازار مسکن، دلالي و احتکار است.