هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   201   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

پس لرزه‌هاي کـاهش صـدور پروانه ســــــاختمـــــانی

سياستهاي درآمدي مديريت شهري از سالهاي گذشته تاکنون همواره موردانتقاد و مخالفت صاحب نظران بسياري بودهاست، اما اکنون با تغيير شرايط، اين سؤال پيش ميآيد که « اين در تا کي بر اين پاشنه ميچرخد»؟

به گزارش خبرنگار پيام ساختمان، منابع درآمدي ناپايدار شهرداريها از گذشته تاکنون منجر به اين شده تا كسب بخشي از درآمدها بر پايه فروش تراکم، تخلفات ساختماني، صدور پروانه و تغيير کاربري تأمين شود، معضلي که تاکنون هزينههاي سنگين اجتماعي، فرهنگي و زيرساختي را براي شهر تهران به ارمغان آوردهاست.

تنها منابع مالي ناشي از درآمدهاي پايدار نظير؛ دريافت عوارض نوسازي، توسعه عمران و عوارض مشاغل، عوارض پسماند و عوارض خودروست که قابل پيش بيني و محاسبهاست و واقعيت اين است که شهرداريهاي کشور ازنظر درآمدي موفق نيستند و در کسب درآمد پايدار مشکل دارند.

معضل دخل وخرج شهر تهران

اما حالا شرايط کمي تغيير کرده و تبعات ناشي از رکود ساخت و ساز اين پيام را ميدهد که شهرداري با چالش جدي مواجهاست و مجبور است به درآمدهاي پايدار خود تکيه کند. واقعيت اين است که با رکود ساخت وساز بخش اعظمي از درآمدهاي شهرداري از دست ميرود درحالي که خدمات شهري ازجمله خدماتي است که تعطيل بردار نيست.

به گفته رئيس شوراي شهر تهران، امسال صدور پروانه ساختماني به يک سوم کاهش يافته و اين روند در سال آينده هم ادامه دارد؛ تازهترين گزارش مرکز آمار ايران هم نشان ميدهد که در بهار امسال تعداد پروانههاي ساختماني در کل کشور نسبت به بهار سال گذشته بيشتر از 38درصد و در تهران بيشتر از 50درصد کاهش پيدا کردهاست.

اين به معناي کاهش تقاضا براي صدور پروانه و تراکم اضافه از شهرداري است، معضلي که دخل وخرج مديريت شهري تهران را با مشکل مواجه خواهد کرد. شايد بتوان گفت بازار ساخت وساز بزرگترين منبع مالي اداره پايتخت بوده و حالا جبران آن از طريق ساير بخشها ميتواند از حساسيت و اهميت زيادي برخوردار باشد.

گمانه زنيهاي زيادي مطرح است؛ از جمله اينکه آيا براي تناسب در دخل وخرجها، بدنه شهرداري بايد کوچکتر شود؟ طبيعتا در سالهاي اخير شاهد گسترش نيروي انساني چه به صورت رسمي و چه غير رسمي در شهرداريها بودهايم و اخيرا نيز خبري مبني بر عدم پرداخت حقوق کارمندان يکي از مناطق شهرداري تهران منتشر گرديد.

موضوع پرداخت عوارض شهرداري نيز از ديگر نکات قابل توجهاست. علي رغم اينکه تمامي فعالان اقتصادي اعم از بنگاههاي بخش عمومي، دولتي و خصوصي استفادهکننده امکانات شهري هستند و بايد متناسب با بهرهاي که از خدمات و فضاي شهر ميبرند، سهم خود را تحت عنوان عوارض پرداخت کنند، اين اتفاق شامل همه نهادها نشده و برخي دستگاههاي دولتي از قانون تمکين نميکنند، بنابراين به راحتي از زير بار هزينههاي قانوني خود شانه خالي ميکنند.

درآمدهاي اتفاقي بودجه شهرداري

پيشتر اعلام شده بود که بخشي از بودجه امسال شهرداري تهران تحت عنوان منابع و درآمدهاي اتفاقي با رقمي حدود 4 هزار و 500 ميليارد تومان و 67درصد بيشتر از سال گذشته لحاظ شده که يک سوم کل بودجه93 شهرداري را تشکيل ميدهد.

بر اين اساس، شهرداري تهران مطابق بودجه براي هزينههاي امسال شهر تهران مجوز توليد 15 هزار و 800 ميليارد تومان درآمد را دارد که 28درصد اين رقم يعني به اندازه 4 هزار و 350 ميليارد تومان آن، با صدور مجوز تغيير کاربري براي بسازبفروشها حاصل ميشود.

دراين باره جاي سخن بسيار است، گزارشها حاکي است، علي رغم کاهش ساخت وسازها، بازار تقاضا براي درخواست تغيير کاربري مسکوني به مجتمعهاي چندمنظوره داغ است. پروژههايي که با توجه به مساحت قابل توجه آن، هزينههاي قابل توجهي در قالب عوارض تغيير کاربري و تراکم نصيب شهرداريها ميکنند.

گفته ميشود اگر در سال، فقط براي 4 تا 5 پروژه ساختماني با مقياس بزرگ، مجوز ساخت صادر و عوارض مربوطه از آنها دريافت شود، کل منابع مالي 5 تا 6 هزار ميليارد توماني در رديف عوارض تغيير کاربري و فروش تراکم تأمين خواهد شد.

به اين ترتيب به نظر ميرسد محل وصول منابع درآمدي شهرداري با چرخشي نامحسوس، تغيير جهت داده اما اين نوع اقدامات هم موقتي بوده و منابع پايدار و دائمي تلقي نميشود. بنابراين شهرداري مجبور است به سمت استفاده از منابع دائمي و پايدار مالي برود نه منابع درآمدي که شايد تا چند سال آينده به اشباع برسد و ديگر خبري از آن نباشد.

برجستگي درآمدهاي ناپايدار

اين موضوع به معني ايجاد تغييرات اساسي در ساختار درآمدزايي شهري است. اگرچه شهرداريها همواره با رشد بودجه مواجه هستند اما مشکل اينجاست که تأمين نياز مالي يک ضابطه پايدار و مشخصي ندارد.

نهايتا اگر مديريت شهري بخواهد در چارچوب اصول توسعه پايدار حرکت کند، بايد متکي به درآمدهاي پايداري باشد که بتواند روي آن برنامهريزي کند. تحت اين شرايط است که شهرداري با يک برنامه دقيق، پاسخگويي نيازهاي شهري خواهد بود.

بااين وجود، براي حل اين معضل، وزارت کشور در نيمه اول سال جاري لايحهاي با عنوان « درآمدهاي پايدار شهري» به هيئت دولت براي بررسي و تصويب تقديم کرد، تا مهمترين چالشهاي پيش روي مديران شهري، يعني کمبود منابع درآمدي موردنياز براي ارائه خدمات و ايجاد زيرساختهاي شهري بدون حاشيه ساماندهي و سمت وسوي دخل وخرج شهرداريها را تغيير دهد.

اين لايحه با رويکرد حداقل استفاده از منابع مالي دولت، اصلاح برخي قوانين و ايجاد بسترهاي لازم براي استفاده از منابع مختلف مالي توسط شهرداريها، استفاده از ابزارهاي جديد تأمين منابع مالي، تدوين و براي طي مراحل قانوني به هيئت دولت ارسال شدهاست.

جزئيات لايحه درآمدهاي پايدار شهري که در وزارت کشور تهيه و تدوين شده، نشان ميدهد هدف گذاري پنج ساله ناشي از اجراي اين لايحه سهم درآمدهاي ناپايدار شهري (در بخش عوارض ساخت وساز که مهمترين درآمد ناپايدار شهري را تشکيل ميدهد) کل درآمدها را مجموعا به 20درصد خواهد رساند.

بر اساس گزارش سازمان شهرداريها و دهياريهاي کشور سهم اين نوع درآمدهاي ناپايدار شهري تا پايان سال 92، به 55درصد رسيدهاست. همچنين هدف گذاري انجام شده براي کاهش سهم عوارض ساختماني که مهمترين منبع درآمدهاي ناپايدار شهرداريها محسوب ميشود، سهم 13درصدي است.

اين در حالي است که سهم عوارض ساختماني شامل فروش تراکم و تغيير کاربري در بودجه شهرداريهاي کلانشهرهاي کشور در چهار سال گذشته به ادعاي برخي از مديران شهرداريها به مرز 40درصد رسيدهاست.

به اين ترتيب، در آينده، اثرات منفي کاهش درآمد شهرداريها از محلهاي گفته شده بر مديريت شهري، کاملا پيداست، حال آنکه، اگر پيشتر لايحه درآمد پايدار شهرداري تهيه شده بود، امروز نگران به جا ماندن اثرات اين مشکل نبوديم؛ دغدغهاي که با عميقتر شدن رکود اقتصادي و بحران ساخت وساز، مشکلات شهرداريها را درنتيجه کاهش درآمدها دوچندان مي کند.