نشریه شماره   201   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

بافت فرسوده با وام، نوسازي نمي‌شود

گروه ساخت وساز: حدود 76 هزار هکتار از مساحت کشور را بافتهاي فرسوده و سکونت گاههاي غيررسمي تشکيل ميدهند. اين بافتها که از آنها به عنوان بافتهاي ناکارآمد شهري ياد ميشود، علاوه بر مشکلاتي که ممکن است در زمان زلزله به وجود بياورند و يکي از بزرگترين فجايع قرن بيست ويک را رقم بزنند، ناهنجاريهاي اجتماعي زيادي را هم پديد ميآورند. دولت يازدهم از ابتداي آغاز به کار اگرچه فعاليت خاصي براي توليد مسکن انجام نداد اما در نهايت با درک اهميت اين موضوع، اعطاي تسهيلات را به مناطق نابسامان متمرکز کرد. در نهايت بر اساس مصوبه هيئت وزيران در تاريخ 23/07/93 وام بافت فرسوده در کلان شهرها به 50 ميليون تومان و در شهرهاي بالاي 200 هزار نفر به 40 ميليون تومان و در ساير شهرها به 30 ميليون تومان افزايش يافت. دولت براي سال 93 معادل 9درصد از سود اين تسهيلات را تضمين کرده و باقي مانده سود تسهيلات (حدود 13درصد) بر عهده دريافت کنندگان خواهد بود. تعيين يارانه سود تسهيلات فوق در سالهاي 94 به بعد توسط هيئت دولت تعيين خواهد شد. دولت همچنين سقف وام وديعه اسکان موقت ساکنين بافتهاي فرسوده را سالانه حداکثر 60 هزار فقره مشخص کرد که ميزان سقف تسهيلات وديعه اسکان موقت ساکنان در بافتهاي فرسوده و سکونتگاههاي غيررسمي در کلانشهرها، دويست ميليون ريال، مراکز استانها و شهرهاي بالاي دويست هزار نفر، يکصد و پنجاه ميليون ريال و ساير شهرها، يکصد ميليون ريال تعيين شد که 10درصد سود بانکي توسط متقاضيان و مابقي توسط دولت پرداخت ميشود.

البته لازم به ذکر است اين تسهيلات مشمول کساني خواهد بود که پيش ازاين از تسهيلات مشابه استفاده نکرده باشند. وزارت راه و شهرسازي نيز موظف است بر اساس سهميه ابلاغ شده بانک مرکزي نسبت به توزيع استاني تسهيلات فوق با هماهنگي معاونت برنامهريزي و نظارت راهبردي رئيس جمهور اقدام کند و عهده دار نظارت برساخت و ساز بافتهاي فرسوده در چارچوب قانون نظام مهندسي و کنترل ساختمان باشد. اين مصوبه براي پرداخت اين وام اولويت هم تعيين کردهاست. بر اين اساس «پرداخت تسهيلات و يارانههاي نوسازي و بهسازي بافتهاي فرسوده و ناکارآمد شهري با اولويت واگذاري مسکن به زوجهاي جوان، گروههاي کم درآمد و زنان سرپرست خانوار ميباشد که تاکنون از تسهيلات مسکن استفاده نکردهاند .»

چند روز پيش، پرداخت اين وامها به بانکهاي عامل اعلام شد تا از اول بهمن ماه 93 متقاضيان پس از وقفهاي دوساله براي دريافت وام نوسازي و وديعه اسکان اقدام کنند. بر اساس اين مصوبه تا پايان برنامه ششم توسعه بايد يک ميليون و 800 هزار واحد تسهيلات در اختيار متقاضيان قرار گيرد. بنابراين سالانه بايد حدود 300 هزار فقره تسهيلات مسکن به ساکنان بافت فرسوده و سکونت گاههاي غيررسمي پرداخت شود. پيام ساختمان در رابطه با ميزان اثربخشي وام نوسازي 50 ميليوني براي احياي بافتهاي فرسوده و سکونت گاههاي غير رسمي، ميزان سود اين وام به سراغ کارشناسان رفته و نظرات آنان را جويا شدهاست.

سود وامها بيشتر از 13درصد است

عليرضا جعفري، عضو هيئت مديره سازمان نظام مهندسي ساختمان استان تهران و رئيس سابق سازمان نوسازي شهرداري تهران به پيام ساختمان گفت: نوسازي بافت فرسوده مسئلهاي چندبعدي است که اگر تمام ابعاد را همزمان دنبال نکنيم، قطعا چرخ نوسازي با شتاب موردنظر حرکت نميکند. نوسازي 7 بعد دارد که يکي از ابعاد آن توانمندسازي اقتصادي مالکان است.

وي با تأکيد بر اينکه تسهيلات دولتي قطعا اثرگذار خواهد بود، اظهار داشت: چرخه تسهيلات بايد به گونهاي باشد که در حوزه عمل هم عملياتي باشد. در دوران گذشته اين مصوبات وجود داشته اما در عمل و در تأمين نقدينگي با مشکل مواجه ميشد و همين موضوع نوعي بياعتمادي به طرحها را در بين مردم به وجود ميآورد. نکته ديگر اينکه بايد بررسي کنيم که اين تسهيلات چگونه اثربخشي بيشتري خواهد داشت.

رئيس سابق سازمان نوسازي شهرداري تهران در رابطه با اثربخشي اعطاي سالانه 300 هزار فقره وام نوسازي به بافت فرسوده و سکونت گاههاي غيررسمي هم گفت: بايد سياستهاي محرک توسعه مانند تعريض معابر در دستور کار قرار گيرد. ضمن اينکه بايد سرانههاي خدمات عمومي در محدوده بافت فرسوده فراهم شود زيرا در صورت فقدان زيرساختها پس از گذشت مدت زماني از فعاليت وسيع نوسازي مردم در بافت فرسوده منجر به نااميدي آنها شده و حتي ممکن است از ادامه کار منصرف شوند.

جعفري در مورد سود 13درصدي وام نوسازي که مالکان به بانکها پرداخت ميکنند، گفت: اگرچه اين سود به ظاهر 13درصد است اما واقعيت اين است در عمل مبلغ سود پرداختي بسيار بيشتر از اين ارقام خواهد بود و همين موضوع توانمندي مالکان را کاهش ميدهد. بنابراين نبايد براي برنامهريزي مسائل اقتصادي ساکنان بافت فرسوده فقط چرتکه بيندازيم چون اگر هزينههاي جبران ناپذير در زمان بروز حادثه را کارشناسي کنيم و در برنامهريزيها بگنجانيم، قطعا معادلات اقتصادي کارشناسان به هم خواهد خورد.

وام نوسازي 25درصد هزينهها را پوشش ميدهد

سيد حسين ميرنيام، عضو هيئت مديره انجمن پيمانکاران استان تهران هم در گفتگو با پيام ساختمان اظهار داشت: قدر مسلم اين وام پاسخگوي نياز ساکنان نخواهد بود و50 ميليون تومان وام در بهترين حالت 25درصد هزينههاي ساخت وساز را پوشش ميدهد. اين در حالي است که در بسياري از کشورها حداقل 60درصد قيمت ساختمان را به عنوان وام به مالکان پرداخت ميکنند اما با توجه به ميزان تورم موجود در کشور اين وام مشکلات را حل نميکند.

وي با اشاره به اينکه ما معتقديم کار با حجم کم اما مؤثر انجام دهيم و مانند مسکن مهر نباشد که براي دولت و مردم مشکل ساز شدهاست، افزود: در طرح مسکن مهر مردم با اين ذهنيت که با 6 ميليون تومان خانه دار ميشوند، به ميدان آمدند اما امروز با 20 ميليون تومان هم صاحب خانه نشدهاند و اميدواريم 300 هزار واحدي که دولت هدف گذاري کرده تحويل متقاضيان شود.

ميرنيام در مورد سود 13درصدي که بانکها از متقاضيان وام بافت فرسوده ميگيرند، گفت: به هرحال بانکها با توجه به اينکه بايد 22درصد سود به مشتريان پرداخت کنند، مجبورند از مردم سودهاي کلان بگيرند. من به دريافت اين سود ايرادي وارد نميدانم چون از طرف ديگر ساخت وساز ارزش افزوده بالايي را براي مالکان و سازندگان ايجاد ميکند.

عضو هيئت مديره انجمن پيمانکاران استان تهران خاطرنشان کرد: قطعا نوسازي سالانه 300 هزار واحد در بافت فرسوده ميتواند جهش بسيار خوبي در نوسازي ايجاد کند. ضمن اينکه ميتواند باعث رونق ساخت وساز گرديده و مهمتر از همه باعث مقاومت ساختمانها و پايداري آنها در برابر زلزله ميشود. البته بايد معابر موجود با همکاري دولت و شهرداري بازگشايي شوند.

پنج نکته نوسازي

بر اساس شواهد و قرائن حدود 3 ميليون واحد نيازمند تسهيلات هستند. با توجه به پرداخت سالانه 300 هزار فقره تسهيلات، در آرمانيترين حالت ميتوان گفت ظرف 10 سال آينده تمام متقاضيان ميتوانند وام نوسازي دريافت کنند. رقم کل تسهيلات وام نوسازي هم سالانه 12 هزار ميليارد تومان خواهد بود که اگر اين رقم را در 10 سال موردنياز براي اعطاي تسهيلات به کل واحدها ضرب کنيم به عدد 120 هزار ميليارد تومان ميرسيم. بنابراين ذکر چند نکته به طور اجمالي در رابطه با نوسازي بافت فرسوده ضروري به نظر ميرسد.

نکته اول: اولين موضوع اولويتي است که دولت براي واگذاري وام تعريف کردهاست. «پرداخت تسهيلات و يارانههاي نوسازي و بهسازي بافتهاي فرسوده و ناکارآمد شهري با اولويت واگذاري مسکن به زوجهاي جوان، گروههاي کم درآمد و زنان سرپرست خانوار که تاکنون از تسهيلات مسکن استفاده نکردهاند .» به نظر ميرسد اين اولويت بندي داراي نقص عمدهاي است. نقص عمده اين است که بسياري از ساختمانهاي موجود در بافت فرسوده وضعيت به مراتب بدتري نسبت به سايرين دارند. ساختمانهايي در بافت فرسوده قرار دارند که همين حالا بر خلاف ظاهرشان خيلي مقاومتر از ساختمانهاي نوساز هستند. عقل حکم ميکند مالکان ساختمانهاي خيلي فرسوده جزيي از اولويتها باشند. با يک نگاه واقع بينانه به نظر ميرسد حتي اين اولويت مهمتر از اولويت زوج جوان بودن است. به هرحال بپذيريم که زوجهاي جوان هنوز زمان براي خانه دار شدن دارند اما مالک ساختمانهاي خيلي فرسوده شايد حتي فرصت خانه دار شدن که هيچ؛ فرصت زندگي کردن هم نداشته باشد. علاوه بر اين پر واضح است کسي که منتظر تسهيلات دولتي براي نوسازي ساختمان است، از گروههاي کم درآمد است و اين آيتم (گروههاي کم درآمد) شامل همه ميشود.

نکته دوم: اگر برخي از معابر اصلي بازگشايي نشود، عبور و مرور ماشين آلات غيرممکن خواهد بود. نتيجه اينکه بايد با استفاده از وسايلي مانند فرغون که قابليت عبور و مرور دارند، ساخت و ساز کرد. اين موضوع علاوه بر اينکه پروسه کار را طولاني ميکند، به شدت در بالا بردن هزينهها دخيل است. بنابراين بخش عظيمي از وام نوسازي بايد صرف جابه جايي مصالح با استفاده از ماشين آلات پيش پا افتاده و نيروي کار تخريب، انتقال نخاله و حمل مصالح به محل پروژه شود.

نکته سوم: گاهي اوقات با نوسازي يک ساختمان، راه براي ساخت وساز ساير ساختمانها باز ميشود اما برخي از مالکان با علم به اين ماجرا از موضوع سوءاستفاده کرده و پولهاي کلاني براي ساخت وساز ملک خودشان از همسايهها و مسئولان طلب ميکنند. دولت و شهرداري بايد با شناسايي اين املاک ابتدا با تعامل سازنده و توجه به نيازهاي مالکان مشکل را حل کند اما چنانچه مالک دنبال سوداگري غيرمعمول باشد، او را مجبور به ساخت وساز کنند.

نکته چهارم: قطعا نوسازي منجر به افزايش تراکم انساني ميشود و اين ساکنان نيازمند خدمات عمومي هستند. هيئت دولت همان طور که وام نوسازي را به تصويب رسانده، بايد مصوبات لازم براي تأمين زيرساختها و سرانههاي خدماتي تصويب کند.

نکته پنجم: لازم مينمايد بانک مرکزي براي اجراي هر چه بهتر اين طرح بر عملکرد بانکهاي عامل نظارت کند تا اين تسهيلات در راه درست هدايت شود.