هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   201   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

قیمت مسکن در تهران

قيمت آپارتمان در شهر تهران از مؤلفههاي زيادي تأثير ميپذيرد. نرخ زمين، منطقه، نوع مصالح ساختماني ازجمله عواملي است که ميتواند قيمت يک واحد آپارتمان را در شمال تهران چند ده برابر جنوب تهران افزايش دهد. حتي در يک محله نرخهايي که براي آپارتمانهاي مختلف تعيين ميشود، با يکديگر متفاوت است و گاهي در برخي مناطق، قيمت يک خيابان با خيابان ديگر تفاوت زيادي دارد و اين ويژگي را ميتوان در اغلب مناطق شهر تهران مشاهده کرد. درواقع اگر يک خياباني عرض بيشتري داشته و فضاي سبز آن بيشتر باشد، تمايل بيشتري براي فروش خانههاي آن وجود دارد که ميتوان به اين ويژگيها بافت مسکوني مناطق را هم اضافه کرد.

از سوي ديگر موضوعي که در چند سال اخير و با رشد تعداد خودروها در شهر تهران اتفاق افتادهاست، تعداد پارکينگهاي يک واحد مسکوني است، طوري که در شمال تهران اغلب واحدهاي نوساز بايد بيش از يک پارکينگ داشته باشند تا نياز متقاضيان را پوشش دهد. البته اين موضوع در نقاط مرکزي و متوسط شهر هم ديده ميشود و تقاضاهاي جديدي براي ساختمانهايي با بيش از يک پارکينگ وجود دارد اما درمجموع پارکينگ، يکي از ويژگيهاي هر آپارتمان به شمار ميرود که ميتواند قيمت آن را تا بيش از 20 ميليون تومان در مناطق متوسط افزايش دهد.

همچنين با کوچک شدن آپارتمانها و افزايش تقاضا براي خريد سوئيتها در شهر تهران، داشتن انباري هم يکي ديگر از ويژگيهاي ساختمانها به شمار ميرود و اصولا آپارتمانهاي کوچک اگر انباري نداشته باشند به راحتي خريدوفروش نميشوند.

بر اساس اين گزارش موارد ديگري مانند سازندگان به نام و مشهور هم در تعيين قيمت آپارتمانها مؤثر است که اين مورد را ميتوان بيشتر در شمال شهر تهران ديد هرچند که در ديگر مناطق هم در يکسال اخير اين موضوع موردتوجه قرارگرفتهاست. درواقع ورود سازندگان مشهور در محلههاي جنوبي شهر تهران بيتأثير بر اين افزايش قيمت نبودهاست زيرا اين سازندگان از مصالح باکيفيتتري استفاده ميکنند و نقشههاي خوبي را هم در ساخت آپارتمانهاي کوچک به کار ميبرند که همين موضوع يکي از عوامل افزايش اقبال به خريد يک آپارتمان است و ميتواند قيمت يک مترمربع آپارتمان را تا 200 هزار تومان در مناطق متوسط شهر افزايش دهد.

تأثير نرخ زمين در قيمت مسکن

همچنين آمارها حاکي از آن است که در سال 91 که قيمت مسکن با جهش روبه رو شد، نرخ زمين به 9 برابر افزايش يافت و اصولا يکي از عوامل افزايش قيمت مسکن، نرخ زمين محسوب ميشود. بنابراين تفاوت قيمت زمين در شمال، مناطق مرکزي و جنوب تهران از مهمترين عوامل تعيينکننده قيمت خانهاست که تفاوتهاي چند برابري را در آپارتمانها ايجاد ميکند.

در حال حاضر نرخ زمين کلنگي در شمال شهر تهران به طور متوسط در هر متر بيش از 15 ميليون تومان است درحالي که اين رقم در مناطق جنوبي تهران ممکن است، به حدود 2 ميليون تومان برسد؛ درواقع قيمت زمين، تعيينکننده نهايي نرخ مسکن در مناطق مختلف تهران است.

بنابراين در زمان رونق بازار مسکن و جهش قيمتها در سال 91، قيمت خانههاي کلنگي با افزايش زيادي مواجه شد و تقاضا در اين بازار به چند برابر رسيد. اين در حالي است که در دو سال اخير به دليل رکود بازار، خريدوفروش خانههاي کلنگي به شدت کاهش يافت.

کاهش خريدوفروش و رکود بازار موجب کاهش قيمتها شده اما روند افت وخيزها در بازار مسکن نشان ميدهد که در فروردين امسال قيمتها 6درصد افزايش داشت و ناگهان در ارديبهشت با 7درصد کاهش روبه رو شد، اين در حالي است که در خرداد دوباره 5درصد به قيمتها افزوده شده و در تيرماه کاهش قيمتها به 3/1درصد رسيد.

در حال حاضر هم که به پايان سال 93 نزديک ميشويم، اين روند همچنان در بازار مسکن ادامه دارد و ازآنجاکه سايه رکود بر سر بازار مسکن است، بنابراين اين افت وخيزها هم نتوانستهاست متقاضيان را به بازار بکشاند و معاملات را رونق دهد. در واقع کاهش توان اقتصادي خانوارها در سالهاي گذشته موجب شده که باوجود کاهش قيمتها، بازهم قيمت هر مترمربع آپارتمان بيش از توان اقتصادي خانوارها باشد و متقاضيان توان خريد مسکن را نداشته باشند.

البته وضعيت بازار مسکن در سالهاي گذشته نشان داده که هرزمان اين بازار رونق پيدا کرده و به گفته بنگاههاي املاک تکاني خورده، رد پاي دلالان و سوداگران در بازار ديده شدهاست، بنابراين رونق بازار مسکن خيلي هم به نفع متقاضيان بخش متوسط جامعه نيست زيرا هميشه افزايش توليد مسکن همراه با افزايش قيمتها بودهاست. در جداول زير قيمت آپارتمان در مناطق مختلف شهر تهران براي اطلاع مخاطبان آمده است: