نشریه شماره   200   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

بازار مسکــن، بهشت سوداگــران

پيش از ورود به اصل بحث، به تعدادي از اظهارنظرهاي فعالان و کارشناسان مسکن به شرح زير توجه کنيد:

اطهاري: در سالهاي اخير، سوداگران در بخش مسکن، بيشترين ساختوساز را داشتهاند که حباب مسکن در تهران و شهرهاي بزرگ کشور به همين دليل شکل گرفت.

پروين پور: طي سالهاي اخير عملکرد سوداگران در بخش مسکن باعث افزايش قيمتهاي زمين و مسکن شده است، ضمن اينکه اقدام اين گروه هيچ توليد و فعاليت اقتصادي در پي نداشته است.

پور ابراهيمي، نماينده مجلس: سوداگري در بازار مسکن متأسفانه علاوه بر اينکه به افزايش قيمت مسکن منتهي شده، موجب شده که اين حجم نقدينگي از بخش مولد و واقعي اقتصاد کشور جدا شود.

بيضايي: در حال حاضر بزرگترين تهديد بخش مسکن همين سوداگري و دلالي است.

تقوي ،اقتصاددان: عدهاي بازار مسکن را در دست دارند که در چند سال اخير سود سرشاري نصيب آنها شده و همچنان به کار دلالي و سوداگري در بخش مسکن مشغول هستند.

بر اساس آنچه در بالا و به نقل از کارشناسان حوزه مسکن ذکر شد،  به نظر ميرسد ميتوان عوامل زير را که در اين بخش نقش مهم و حياتي دارند به شرح زير دستهبندي نمود.

 

جاي خالي نظام اطلاعاتي مسکن

اولين عامل مهمي که در امر دلالي و واسطهگري نقش مهمي بازي ميکند و شايد بهنوعي سرچشمه اين معضل محسوب شود، نبود يک نظام جامع اطلاعاتي است. هماکنون وضعيت بهگونهاي است که درباره ميزان و تعداد  شاخصهاي رايج حوزه مسکن آمارهاي دقيق و قابل استنادي وجود ندارد. بهعنوان نمونه بهدرستي مشخص نيست که عمر مفيد ساختمانها در ايران چقدر است, کارگران ساختماني چه تعداد هستند، آمار دقيق خانههاي خالي چه ميزان است؟ تعداد خانههاي توليدي در سال چقدراست؟ سالانه به چه تعداد خانه نياز داريم؟ و ... بر اين اساس بايد قبول داشت که در نبود يک نظام جامع اطلاعاتي نميتوان تحليل درست و دقيقي از وضعيت عرضه و تقاضا در بخش مسکن به دست داد تا بر آن اساس برنامهريزي لازم صورت پذيرد و در پي آن ثبات و رونق در اين حوزه ايجاد شود.

محمدرضا پور ابراهيمي، عضو کميسيون اقتصادي مجلس در اين مورد ميگويد: از ايرادات دولت نبود نظام جامع اطلاعاتي در حوزه املاک است، اين در حالي است که مجلس سيستم کارتکس را بهعنوان يک سيستم جامع مورد تصويب قرار داد تا در نتيجه آن کارت هوشمند املاک صادر شود، اما نميدانم چرا بعضي افراد از شفافيت اطلاعاتي شانه خالي ميکنند .

همه مسکني شدهاند

عامل ديگري که به معضل دلالي و واسطهگري سودجويانه در حوزه مسکن دامن ميزند، حضور سازمانها، ارگانها و مؤسساتي است که حيطه کاري و اشتغال اصلي آنها غير از بحث ساختمان و مسکن است که بانکها از جمله عوامل دخيل در اين وضعيت هستند.

کمال اطهاري کارشناس مسکن دراينباره ميگويد: سيستم بانکي کشور با سودهاي 100درصدي و رانتي که از طريق مستغلات بهدست ميآورد بدعادت شده است و اين ماجرا به شکلي پيش رفت که در سال گذشته که اقتصاد ايران رشد منفي داشت، تعدادي از بانکها 100درصد سود دادهاند و سؤال اينجاست که اين سود را از کجا آوردهاند.

اطهاري در ادامه اظهار ميکند: به همين دليل است که الآن دولت و مسئولان کشور خواستار همکاري بانکها با بخش مولد هستند، اما بانکها تمايلي به اين کار ندارند چون اين سيستم به رانتي که از بخش مستغلات بهدست ميآورد، معتاد شده است.

با توجه به سودهاي نجومي که از اين رهگذر نصيب بانکها ميشود سازمانهاي ديگر هم از اين نمد براي خود در پي کلاه هستند.

ابوذر نديمي نماينده مجلس با اشاره به همين مطلب چنين اظهار ميکند: متأسفانه در حال حاضر کارخانههايي نظير کارخانههاي فولاد و پتروشيمي هم در بازار مسکن وارد شدهاند و اين مشکل است.

فردين يزداني، مدير گروه بازنگري طرح جامع مسکن وزارت راه و شهرسازي هم معتقد است: ساختار بازار که در دهه گذشته يک ساختار نسبتاً رقابتي بود به ساختار قدرتهاي شبه انحصاري تبديلشده و اين انحصار در بازار زمين ميتواند قيمتگذاري و سوداگري را تشويق کند.

وي يادآور ميشود: شرکتهاي زيادي هماکنون زمينها را خريداري ميکنند و با استفاده از نفوذي که دارند آنها را تغيير کاربري ميدهند و مجدداً به فروش ميرسانند که در اين خصوص هم لازم است اصلاح ساختاري صورت بگيرد.

چالشي به نام مسکن مهر

مسکن مهر بنا به دلايل گوناگون حوزه ساختمان را با چالشهاي جدي مواجه ساخته است. همين موضوع را جمشيد برزگر، رئيس کانون سراسري انبوهسازان کشور به اين صورت مطرح ميکند: طي چند سال اخير توليد مسکن با نام مسکن مهر توانسته است چالشهايي فراروي صنعت ساختمان قرار دهد بهگونهاي که امروز همکاران ما در سراسر کشور مظلوم واقعشده و در رکود وحشتناکي به سر ميبرند چراکه نه ميتوانند توليد خود را بفروشند و نه ميتوانند توليد ديگري داشته باشند.

کارشناسان مشکلات طرح مسکن مهر را در بحثهايي همچون مديريت تقاضا، مباحث شهرسازي و معماري و بحث عدم توجه به آمايش سرزمين ميدانند. مشکل ديگر اين طرح بحث آزاد شدن نقلوانتقال آن است که زمينه را براي دلالي در اين پروژه  فراهم خواهد ساخت. بهاينترتيب مسکن مهر توجه عمومي حوزه مسکن را تا حد زيادي معطوف به خود ساخت و به سهم خود باعث اخلال در روند معقول و منطقي عرضه و تقاضاي مسکن شد.

در حال حاضر نگراني دولت در بحث آزاد شدن نقلوانتقال مسکن مهر اين است که اين پديده نيز دچار دلالي شود. در واقع تمام شروطي که گذاشته ميشود و تمامي بحثهايي که انجام ميشود ناظر به اين مسئله است که مسکن مهر از دست دلالان دور بماند، درحاليکه ايجاد ممنوعيت راهکار آن نيست بلکه راهکار آن کنترل سوداگري است.ضمن اينکه ممنوعيت خريدوفروش مسکن مهر مشکلي حل نميکند.

سرانجام به بحث مشاوران املاک ميرسيم که اين صنف نيز به دليل عدم نظارت کافي حوزه مسکن و ساختمان را به نوبه خود با مشکلاتي مواجه ساختهاند که بحث دلالي و واسطهگري از آن جمله است.

 بيتالله ستاريان کارشناس مسکن ميگويد: علت اينکه صحبتهايي در مورد مشاوران املاک مطرح ميشود اين است که نظارت کافي بر فعاليت آنها نميشود. اگرچه اين صنف يک اتحاديه دارند، اما مسئوليت آنها مشخص نشده و مسئوليت را خريدار و فروشنده به مشاور املاک ميدهند.

حجت الاسلام موسوي لارگاني، نماينده مجلس نيز دراينباره به خبرنگار پيام ساختمان اظهار ميگويد: اکثر مشاوران املاک کارشناس اين کار نيستند و معمولاً افراد بازنشست هاي هستند که به اين کار ميپردازند. به نظر من مشاوران املاک بايد ساماندهي و بازنگري شوند و به کساني که در اين زمينه کارشناس هستند، مجوز داده شود تا بتوانند خريدار و فروشنده را راهنمايي کنند تا در حق هيچکدام اجحاف صورت نگيرد.

بهاينترتيب عدم اطلاع کافي و کارشناسانه برخي بنگاهداران از حوزه مسکن از يکسو، و عدم نظارت کافي بر فعاليت اين صنف از سوي دولت توانسته است به سهم خود عرصه را براي برخي فعاليتهاي کاسبکارانه ضد توليد و مخرب در حوزه ساختمان باعث شود.

کلام پاياني

البته بايد به اين نکته توجه داشت که منظور کارشناسان و فعالان بخش مسکن از سوداگري و دلالي صرفاً آن نوع دلالي است که تنها به دنبال سود است و نقشي در توليد و افزايش عرضه مسکن ندارد، و از اين منظر نظام عرضه و تقاضا را در اين بازار بر هم زده، آشفتگي ايجاد ميکند، قيمت مسکن را افزايش داده و مسکن را هرچه بيشتر از دسترس اقشار آسيبپذير دورتر و دورتر ميسازد، وگرنه واسطهگري و دلالي در نظام اقتصادي دنيا امري شناختهشده و منطبق بر قواعد خاص تجاري است و در جاي خود از اهميت بسزايي برخوردار است.

بر اين اساس اگر کسي يا سازماني با سرمايهگذاري در امر مسکن موجبات رشد و رونق اين بخش را فراهم آورد، اين کار  نهتنها مذموم نيست بلکه امري پسنديده، انساني و ارزشمند خواهد بود.