مشاوران املاک نمی‌توانند پیش فروش کنند

شمار نشریه : 199

غلامرضا خراساني: عدم اجراي قانون پيش فروش ساختمان، از سال 1389 که تصويب شد تا امسال، بهانه خوبي چون نبودِ آييننامه اجرايي داشت، اما هيئت وزيران در جلسه 7 خرداد 93 به پيشنهاد مشترک وزارتخانههاي دادگستري و راه و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و به استناد ماده 25 قانون پيش فروش ساختمان، آيين نامه اجرايي قانون يادشده را تصويب و اسحاق جهانگيري، معاون اول رئيس جمهور، 26 همان ماه آن را به وزارت دادگستري، وزارت راه و شهرسازي و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامي ابلاغ کرد. بااين همه، در حال حاضر نيز قانون مذکور به علل متعددي اجرا نميشود. اگرچه حجم عظيمي از پروندههاي موجود در دادگستريهاي سراسر کشور به مشکلات خريدوفروشهايي که در حوزه ساختمان و مسکن صورت ميگيرد (اعم از پيش فروش يا واحدهاي تکميل شده) برمي گردد و هدف از تدوين قانون پيش فروش ساختمان، پيشگيري از اينگونه جرايم بود و ازاين رو قانونگذار قانوني تهيه کرد تا اين مشکلات را رفع و کارها را تسهيل کند، اما سازندگان و انبوهسازان ساختمان و مسکن که يک طرف قضيه هستند، معتقدند قانون فعلي بيش از آنکه راهگشا باشد، به حدي دست وپا گير است که با وجود آن عملا هيچ کاري در اين حوزه نميتوان انجام داد.

قانونِ مانع رونق بازار!

هم قانون پيش فروش ساختمان، هم آيين نامه آن و هم فرمتهاي قرارداد پيش فروش اشکالات متعددي دارد و تناقضهاي فاحشي بين آنهاست.

رئيس کانون سرا سري انبوهسازان با بيان اين مطلب افزود: الآن اين قانون يکي از موانع رونق بازار است و هيچ کس جرئت نميکند با اين قانون و آيين نامه و فرمتهاي قرارداد، کاري انجام دهد.

جمشيد برزگر با بيان اينکه اين موضوع را وزارت راه و شهرسازي و قوه قضائيه و کارشناسان و حقوقدانان قبول دارند، گفت: ما با دولت جلسه داشته و به اين نتيجه رسيدهايم که موارد اشکال دار را بازنگري و اصلاح کنيم. تابه حال جلسات متعددي هم با مديرکل پيشگيري از جرايم قوه قضاييه داشتهايم و براي اين قضيه کارگروهي هم تشکيل و مقرر شد تا ايرادات کار مشخص گرديده و مجددا جهت رفع ابهام به هيئت وزيران ارائه شود.

وي با اشاره به اينکه اين قانون درزماني وضع شد که اتفاقاتي ناخوشايند و تخلفاتي در حوزه پيش فروش ساختمان پيش آمد، گفت: ما اعتقادداريم که بايد صنف انبوهساز را قوي کنيم، به آن قدرت نظارت بدهيم و براي صنف خودمان شوراي انتظامي داشته باشيم تا بتوانيم با متخلفان برخورد کنيم.

مهندس برزگر با بيان اينکه بنگاههاي املاک نميتوانند چيزي را که وجود ندارد، پيش فروش کنند چون بايد به سند ملکي استناد کنند که شماره ثبت سند و کدرهگيري و داشته باشد، گفت: بيشتر تخلفات هم زماني بوده که بنگاهها در قالب قولنامه اقدام به تنظيم سند پيش فروش ميکردند. وي افزود: بنگاههاي املاک بايد فقط پيش خريدار و پيش فروشنده را به هم وصل کنند و به دفاتر اسناد ارجاع بدهند چون خودشان قانونا نميتوانند سند تنظيم کنند.

رئيس کانون سراسري انبوهسازان با بيان اينکه در حال حاضر هر تشکيلاتي براي خودش فرمت و شرايط خاصي براي پيش فروشي دارد که در دل قولنامه و مبايعه نامه و چنين چيزهايي انجام ميشود، گفت: به خاطر همين بايد پيش خريداران توجه کنند که از چه مجموعهاي خريد ميکنند و سوابق شرکت و سازنده را بررسي کرده و تعهدات قبلي آن را ببينند.

اين شناسنامه، آن شناسنامه نيست!

در قانون و آييننامه پيش فروش ساختمان برخي مشکلات حقوقي و حتي فني وجود دارد که عملا تا به حال برطرف نشدهاند.

دبير کانون سراسري انبوهسازان با بيان اين مطلب گفت: از مسائل فني خيلي مهم، ضرورت وجود شناسنامه فني و ملکي براي تنظيم قرارداد پيش فروش است که طبق قانون نظام مهندسي و مقررات ملي، يک شناسنامه کلي براي يک ساختمان يا يک پلاک صادر ميشود ولي در آييننامه اخير گفته شده براي هر واحد شناسنامهاي جداگانه بايد وجود داشته باشد!

فرشيد پور حاجت افزود: در وزارت راه و شهرسازي ميگويند؛ اين شناسنامه فني، آن شناسنامه فني نيست ولي در قوه قضاييه ميگويند اين شناسنامه، همان شناسنامه فني و ملکي است!

وي در خصوص ديگر اشکالات فني قانون و آيين نامه پيش فروش ساختمان گفت: نظام مهندسي معتقد است که آن سازمان بايد ناظر ساختمان را معرفي کند، ولي در قانون پيش فروش لحاظ شده که ناظر شخصي است که پيش فروشنده به پيش خريدار معرفي ميکند که اين تناقض است. وي افزود: از طرف ديگر ناظر را که بايد روي بحث فني ساخت بازرسي و نظارت کند و ربطي به حوزه مالي ندارد در مسائل مالي دخالت دادهاند و در آن گفته شده که ناظر بايد مبالغ مالي را تائيد کند!

مهندس پورجاجت با بيان اين مطلب که در حال حاضر بنگاههاي مشاور املاک از نوشتن قرارداد پيش فروش منع شدهاند و تکليف شده تا اين قراردادها در دفاتر اسناد رسمي نوشته شود، گفت: هنوز دفاتر اسناد رسمي نتوانستهاند قرارداد پيش فروش را اجرايي کنند و الآن در سطح شهر هيچ دفترخانهاي را پيدا نميکنيد که حاضر باشد قرارداد پيش فروش را تنظيم کند و تحويل بدهد.

وي افزود: الآن اگر در بنگاهي قرارداد پيش فروش نوشته شود غيرقانوني است و به لحاظ کيفري براي فروشنده و بنگاه دار جريمه در نظر گرفته شدهاست و با اين حساب، الآن هيچ جايي حاضر نيست قرارداد پيش فروش ببندد.

دبير کانون سراسري انبوهسازان با بيان اينکه بايد قانون فعلي لغو شده و ابتدا زيرساختها آماده شود و بعد قانون را عملياتي کنند، گفت: الآن قانون و آييننامهاي داريم که نه فرم قرارداد پيش فروش آن وجود دارد و نه شناسنامه فني و وظيفه ناظر ساختمان هم مشخص نشدهاست.

اشکالات بنيادين

هم قانون پيش فروش و هم آيين نامه پيش فروش و هم پيش نويسي که قرار است بين خريدار و فروشنده در دفاتر اسناد رسمي تبادل شود، حاوي اشکالاتي بنيادي است.

خزانه دار کانون سراسري انبوهسازان با بيان اين مطلب گفت: وجود فاصله چهارساله بين تصويب قانون و ابلاغ آيين نامه نشان ميدهد؛ ازنظر کساني که قصد عملي کردن قانون را داشتهاند اشکالات زيادي داشتهاست که اين قدر زمان بردهاست.

محمد مرتضوي افزود: از نظر اجرا هم هنوز توفيقي به دست نيامده و امروز هم کماکان اشکالات زيادي وجود دارد و بستر اين کار هنوز فراهم نيست. وي ادامه داد: يک مشکل عمده اين است که شناسنامه فني و ملکي در قانون پيش فروش به شهرداري واگذارشده و الآن مشخص نيست تکليف نظام مهندسي که طبق قانون، اين کار را بر عهده دارد، چيست و چگونه ارتباط بين اين دو بايد به وجود بيايد.

مهندس مرتضوي ادامه داد: با توجه به اينکه سالهاست شهرداري وظيفه کنترل ساختمان را به نظام مهندسي واگذار کردهاست معلوم نيست که اصلا شهرداريهاي ما توان و نيروي تخصصي لازم براي اين کار را دارند يا خير.

خزانه دار کانون سراسري انبوهسازان با بيان اينکه بيمه تضمين کيفيت که جزو الزامات قرارداد پيش فروش ساختمان است مشکل عمده ديگري است، گفت: پيش فروشنده متعهد است به پيش خريدار تضمين کيفيت بدهد ولي تا به امروز به تعداد انگشتان يک دست هم بيمه تضمين کيفيت براي ساختمانها صادر نشدهاست.

وي افزود: علاوه بر ابهامات شناسنامه فني ملکي و بيمه تضمين کيفيت و موارد ديگري که زمينه آنها فعلا وجود ندارد، مشکلات ديگري هم هست. مثلا گفته شده پيش فروشنده بايد در ابتدا بخشي از سند را به شکل مشاع به پيش خريدار انتقال بدهد؛ ولي هيچ راهکاري ديده نشده که اگر پيش فروشنده اين کار را کرد ولي پيش خريدار به تعهدات خودش عمل نکرد بايد چه کارکرد.

مرتضوي تأکيد کرد: فعلا به قانون و آييننامه پيش فروش ساختمان عمل نميشود چون امکان عمل به آنها وجود ندارد.