نشریه شماره   199   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مستاجران خانه دار می شوند؟

شهلا روشني: مردم نگرانيهاي زيادي در مورد افزايش احتمالي قيمت مسکن در ماههاي باقيمانده از سال جاري و سال آينده دارند. البته شايعات متعدد افزايش قيمت مسکن نيز به اين نگرانيها افزوده است. پرسشي که ذهن بيشتر مردم بخصوص مستأجران را به خود مشغول کرده اين است که وضعيت بازار مسکن در آينده چگونه خواهد بود ؟ عواملي مانند کاهش نرخ تورم ،کاهش قيمت نفت ، مذاکرات هستهاي ايران با کشورهاي غربي، ،کاهش قيمت مصالح ساختماني ،کاهش توليد مسکن ،کاهش هزينه ساخت و قيمت زمين، شايعات و ...چه تاثيري ميتوانند بر بازار مسکن داشته باشند؟

به عقيده کارشناسان اظهارنظر در مورد هر بازاري بايد با ارائه دليل و استناد به آمار و ارقام باشد تا هم براي مردم قابلپذيرش باشد ، هم دور از انتظار نباشد و هم تأثير منفي بر آن بازار نگذارد. در متن زير عوامل مؤثر بر بازار مسکن با استناد به آمار به تفکيک بررسي شده است:

نرخ تورم در سال آينده

در جدول روبه رو که توسط مرکز آمار ايران ارائهشده، رشد قيمت زمين با بيشترين ميزان افزايش از 8/56 درصد در سال 91 به 65.3 درصد در سال 92 رسيد . اين ميزان در سال 93 برابر با 16.9 درصد بود که کاهش خوبي نسبت به سال 92 داشت . حال اگر دولت همانگونه که وعده داده است بتواند سال 1393 را با تورم کمتر از 20 درصد به پايان برساند و سال 1394 نيز همزمان کشور از رکود خارج شود ، نرخ تورم در سال آينده به کمتر از 15 درصد خواهد رسيد.

ارتباط کاهش تورم با قيمت يا بازار مسکن؟

بر اساس اين جدول تمام فاکتورهاي اساسي و تأثيرگذار بر قيمت نهايي مسکن رو به کاهش است و بدون ترديد در بدترين حالت اگر تمام فاکتورهاي 93 بدون تغيير بماند اين نرخ رشد به سطح پايينتر نيز خواهد رسيد زيرا ميزان تورم که رو به کاهش است تأثير مهمي در بازار مسکن خواهد داشت. متوسط نرخ تورم که توسط مرکز آمار ارائه شده ، نشان ميدهد: در سال 92 نرخ تورم حدود 34 درصد بوده که اين رقم بهطور متوسط تا آذرماه 93 به 24 درصد رسيده است و اگر اين روند کاهشي ادامه داشته باشد و نرخ تورم به زير20 درصد برسد، ميتواند مؤثرترين عامل در کاهش قيمتها باشد .

پايين بودن توان خريد متقاضيان

مسئله مهم در مورد قيمت مسکن افزايش توان خريد و متقاضي است، زيرا در هر بازاري اگر عرضه و تقاضا هماهنگ نباشد باعث افزايش يا کاهش قيمت ميشود اما در مورد مسکن بايد گفت؛ اگرچه تعداد خانههاي خالي و عرضه بيش از تقاضا است اما به علت پايين بودن توان خريد متقاضيان، بازار خالي از تقاضا است. طبق آخرين گزارش بانک مرکزي ، در سال 1392 درآمد خانوارها تا حدودي افزايشيافته بود اما به گفته کارشناسان، بازار مسکن در ايران سالانه حدود 20درصد رشد قيمت را تجربه ميکند. اين در حالي است که نرخ مصوب دستمزدها در کشور سالانه کمتر از 10درصد رشد دارد.

 کاهش قيمت مسکن در سال 93 به رقم 18 درصد رسيده است که اگر درآمد خانوارها در سال 94 افزايش يابد و تورم نيز رو به کاهش باشد امکان خريد خانه براي 22 درصد از جمعيت اجارهنشين کشور با راهکارهايي مانند افزايش توان خريد فراهم ميشود.اين 22 درصد نيز مستأجراني هستند که با استفاده از پول رهن و افزايش درآمد سالانه خود، توانايي بازپرداخت اقساط وام مسکن را خواهند داشت .

تأثير دوگانه تمديد توافقات هستهاي

مسئله ديگر تمديد مذاکرات و تأثير آن بر مسکن در 94 است توافق طرفين مذاكرات هستهاي با تمديد توافق موقت ژنو تا 10 تير 94، دو نوع اثر «رواني» و «غيرمستقيم» بر رفتار شاخصهاي قيمتي و فعالان بازار مسكن خواهد گذاشت. صاحبنظران اقتصادي دراينباره معتقدند: آثار دوگانه تمديد توافق در بازار مسكن، طي ماههاي آينده به شكل «امن بودن كماكان بازار مسكن از تقاضاي سوداگرانه»، «پايان دادن تدريجي به تأخير در خريد از سوي متقاضيان مصرفي» و در نهايت «ادامه ثبات در قيمت مسكن» ظاهر خواهد شد. برداشتها و تصوراتي كه خريداران و فروشندگان آپارتمان و همينطور سازندهها و سرمايهگذاران ساختماني از نشستهاي متعدد گروه 1+5 در ماههاي اخير داشتند، باعث شده بود واكنش آنها در بازار مسكن با نزديک شدن به دور آخر مذاكرات در وين، به شكل «نخريدن و نفروختن» و همچنين «نساختن» بروز كند و در نتيجه با دوره ركود فعلي «همجهت» شود.

همين هماهنگي بين رفتار بازيگران بازار ملك با شرايط اقتصاد مسكن، كمك كرد تا معدل رشد قيمت مسكن در سراسر ماههاي گذشته از سال جاري، بدون جهش و حركت غيرطبيعي، مسير نزولي را طي كند و حتي در شروع فصل پاييز، به دليل نبودن محرك قيمتي، ميزان كاهش تشديد نيز شود که اين عدم حضور متقاضيان  نهتنها نگرانکننده نيست بلکه نويد کاهش قيمت مسکن و خبر از سود اندک سازندگان در آينده نزديک دارد

 کاهش قيمت نفت بدون تأثير

يکي از مواردي که شايعهپردازان آن را دليلي براي افزايش قيمت مسکن ميدانند کاهش قيمت نفت و نيز ميزان صادرات اين ماده با ارزش است. دراينباره بايد گفت؛ ايران در سال گذشته بيش از يکصد ميليارد دلار صادرات داشته که بيشتر از 80 ميليارد دلار آن مربوط به صادرات نفت بوده است! حال براي مقايسه وضعيت فعلي بايد گفت با محاسبه نفت 100دلاري براي هر بشکه، درآمد ايران از محل صادرات نفت به 130ميليون دلار در هر روز ميرسد که اين رقم در يک سال به 47ميليارد و 400ميليون دلار بالغ ميشود. ولي با در نظر گرفتن نفت 70دلاري که در بودجه 94 پيشنهادشده است، درآمد ايران در سال آينده 14,2ميليارد دلار کمتر خواهد شد. بدين ترتيب نفت 70دلاري درآمد روزانه ايران را به 91ميليون دلار کاهش ميدهد که مجموع اين درآمد در سال به حدود 33.2ميليارد دلار ميرسد که بيش از 14ميليارد دلار کمتر از درآمد نفتي ايران با لحاظ نفت 100دلاري خواهد بود. در اين شرايط، دولت دچار کسري بودجه خواهد شد و مجبور ميشود به منابع بانک مرکزي روي بياورد که اين کار با افزايش تورم همراه خواهد بود. در اين مورد راهاندازي صندوق ذخيره ارزي با هدف کاهش تأثيرات نوسان قيمت نفت در اقتصاد ايران بوده است. بنابراين، نبايد تغيير قيمت نفت بر وضعيت بودجه و اقتصاد ايران و ازجمله مسکن  تأثير زيادي بگذارد. حال تنها مشکل اين است که حساب ذخيره ارزي در مسير برنامهريزيشده پيش رود.

مسئله ديگر نوسانات نرخ ارز ،سکه، طلا و بورس است که با هر تلنگري سرمايهگذاران را بهسوي خود ميکشاند. اگرچه در زمان افزايش قيمتها، دلالان و سوداگران بيشتري هم در بازار حضور دارند و به دنبال کسب سود از خريدوفروش مسکن هستند، در زمان رکود، دلالان تمايلي براي ورود به اين بازارها  از خود نشان نميدهند اما يکي از عواملي که دلالان و واسطهها را به بازار مسکن ميکشاند، بيرونقي ديگر بازارهاي سرمايهاي مانند سکه و ارز است؛ بهطوريکه سرمايهگذاران در دوران رکود بازار سکه و ارز، وارد بازار مسکن ميشوند تا سودي را که در ديگر بازارها از دست دادهاند، در بخش مسکن به دست آورند . اما به نظر کارشناسان با کاهش سودآوري مسکن نيز اين سرمايههاي سرگردان و تورم آور به بازار مسکن رخنه نخواهد کرد.