هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   199   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مسکونی بهتــر است یا تجاری

درحاليکه بسياري از مردم شهر تهران با چالش قيمتهاي نجومي اجارهبها و دغدغه خريد خانه مواجه اند، ساخت مجتمعهاي تجاري يا بهاصطلاح «مال» سازي در اين شهر و بسياري از شهرهاي پرجمعيت کشور همگان را شوکه کرده است.

پديده ساختوساز برجهاي تجاري چندمنظوره پس از ساخت برجهاي تجاري، اين روزها در پايتخت و چند کلانشهر کشور رواج بسياري يافته، حتي کليد واژهاي معادل انگليسي آن هم در بازار املاک و سازندگان ايراني تحت عنوان «مال سازي» جايي براي خود پيدا کرده است.

اين برج هاي چند منظوره در انواع خدمات مورد نياز شهروندان از مغازه ها، سينما، فضاي تفريحي و رفاهي از قبيل پرديس سينمائي، رستوران و کافيشاپهاي متعدد و شهربازي سرپوشيده مدرن و الکترونيکي گرفته تا شعب بانكي، هايپرماركت و حتي كارواش متمرکز شده اند! اما نکته اينجاست که افزايش اين نوع ساخت و سازهاي غيرمسکوني آن هم در شرايط رکود نوع مسکوني آن، چقدر منطقي و برنامهريزيشده است و با وجود اوضاع فعلي اقتصادي کشور و کاهش توان اقتصادي، وجود اينهمه مجتمعهاي تجاري چه توجيهي دارد؟

پشت پرده سرمايهگذاري

گزارشهاي ميداني خبرنگار پيام ساختمان حاکي از آن است که منابع قابلتوجه اينگونه برجها طي اين سالها چه بهصورت مستقيم در قالب وام ساخت و چه به شكل غيرمستقيم از طريق مشاركت بانكها يا شركتهاي وابسته به بانك در اختيار سازندههاي برجهاي تجاري قرار گرفته است؛ مجتمعهاي تجاري که در زمينهاي چند صد هزار مترمربعي احداث ميشود و سود سرمايهگذاري حاصل از اين برجها تا 400 درصد برآورد ميشود.

 اين در حالي است که هماکنون متقاضيان ساخت و خريد مسكن و بهويژه متقاضيان مناطق بافت فرسوده که در شرايط بسيار خطرناکي زندگي ميکنند بهشدت محتاج تسهيلات بانکي هستند اما پرداخت آن از سوي بانکها، بهنوعي عبور از هفتخوان رستم است.

تحت اين شرايط بسياري تلاش دارند اين روند غيرمعمول را تغيير شكل مسكوني سازي به تجاريسازي تعبير نموده و اين شيوه را در بازار ساختوساز بهصورت رسمي رايج کنند، مجتمعهاي تجاري فوقالعاده هزينهبر که اغلب از طريق منابع بانکها، تأمين مالي ميشوند.

گفته ميشود هزينه احداث برخي از اين برجها بيش از 10 برابر يك ساختمان مسكوني معمولي برآورد ميشود، حتي نگراني براي سرنوشت فروش واحدهاي اين ساختمانها و همچنين کسبوکارهايي كه قرار است در آنها شكل بگيرد، آينده اين گونه املاک تجاري چندمنظوره در کشور را در هالهاي از ابهام قرار داده است.

سودميلياردي مجتمع هاي چند منظوره

درحاليکه هنوز بسياري از خانوادهها فاقد يک واحد کوچک مسکوني هستند ساخت چنين برجهاي تجاري جز سودآوري براي سازندگان آن و برخي نهادها همچون شهرداري که نرخهاي قابلتوجه عوارض و تراکم چند برابري ساخت در مقايسه با نوع مسکوني آن صادر ميکنند، هيچ جنبه مثبت ديگري ندارد و قطعاً اين موضوع نقش شهرداري در هدايت سرمايهگذاران ساختماني را نيز پررنگتر ميکند.

آمارها نشان ميدهد، حجم صدور پروانه ساختماني براي احداث مجتمعهاي تجاري يا اصطلاحاً« مال» در پايتخت از 5 درصد كل ساختوسازها به 10درصد رسيده است و در مقايسه با آن، ساختوسازهاي مسكوني در حال حاضر 50 درصد افت كرده است، همچنين مطابق گزارش بانك مركزي، متوسط قيمت تمامشده يك برج تجاري در تهران با احتساب قيمت زمين، مترمربعي حدود 7ميليون تومان است اما واحدهاي تجاري اين برجها حداقل متري 15ميليون تومان فروخته ميشوند كه بهاينترتيب يک مجتمع تجاري، چندين ميليارد براي سازنده آن سود دارد.

چالش يافتن متقاضي

اين پديده از زاويه ديگري نيز قابلتأمل است، بر اساس مشاهدات ميداني خبرنگار ما از مناطقي كه بيشترين برجها و ساختمانهاي تجاري در حال ساخت يا نوساز فدر آنها وجود دارد، چالش يافتن خريدار براي واحدها و مغازههاي خالي تبديل به يکي از دغدغههاي بزرگ سرمايهگذاران آن شده است، همانگونه که سال گذشته نيز گزارشي داشتيم مبني بر اشباع ساختمانهاي تجاري و حتي خالي ماندن برخي از اين ساختمانهاي تجاري به دليل نبود متقاضي براي آن.

البته هماکنون هم کافي است سري به مجتمعهاي ساختهشده در سطح شهر بزنيد و مشاهده کنيد عليرغم ساخت مناسب با پيشبيني همه نوع امکانات مناسب براي آنها، اغلب واحدهاي آن خالي مانده و حتي در طبقاتي هم که يکي دو مغازه وجود دارد هيچ استقبالي از سوي مردم براي مراجعه به آنها نميشود. اين در حالي است که تحقيقات نشان ميدهد برجهاي تجاري تا 5/4 برابر افزايش سرمايه فقط در بخش قيمت زمين داشته است، درحاليکه اين افزايش در بخش مسکوني، حداكثر دو برابر ارزيابي ميشود.

در نهايت آنچه از رواج اين پديده غير کارشناسي بر ميآيد، هدر رفت سرمايهها در حوزههايي است که هيچ بازخوردي براي جامعه نيازمند و واقعي آن دربر نداشته و در آينده نزديک اين پديده تنها دستمايهاي خواهد شد براي ارزيابي و تحليلهاي متفاوت کارشناسان اين حوزه از عوامل موفقيت و شکست مراکز تجاري در سطح شهرها بدون آنکه به پيامدهاي غيرقابلبازگشت اين پديده اشارهاي شود. حالآنکه سياستگذاري و هدايت بازار سرمايه و مسکن بايد راهگشاي مردم در اين حوزه باشد، تا خطمشي مصرفي يا سرمايهاي بودن آن در بهترين شرايط رقم خورده و نياز واقعي اين حوزه را پاسخ دهد.

ضمن اينکه بهطور طبيعي انتظارات و باور مردم اين است که دولت با اتخاذ تصميمات درست در حوزه ساختوساز، بسترهاي لازم را براي خانهدار شدن اقشار نيازمند جامعه فراهم کند، نه آنکه سرمايهگذاران در سايه نبود نظارت و برنامهريزيها، و بدون وجود يک نظام مالياتي قوي به سودهاي سرشاري برسند و منابع مالي ناشي از ساخت اين نوع مجتمعهاي تجاري لوکس به دليل فروش نرفتن يا قرار گرفتن در انحصار بخش کوچکي از جامعه تبديل به بنگاه ثروتاندوزي شود.