نشریه شماره   197   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

طرحــی برای خانــه دار شدن همه

مسعود يوسفي

خانهدار شدن در مملکت ما بهطورمعمول و سنتي به اين شکل است که اولازهمه سعي ميکنيم يک مقدار پول بهعنوان پسانداز کنار بگذاريم، بعد مقداري وام و تسهيلات از چند بانک جور کنيم، و اگر پولمان کمآمد دست به دامان اعضاي خانواده و دوستان و دستآخر به يک يا چند بنگاه معاملات ملکي مراجعه کنيم و اگر توفيق يار شود به فراخور پولي که با هزار زحمت و مرارت جور کردهايم، خانهاي، البته نهچندان دلخواه و ايده ال ، بلکه از سر ناچاري تهيه کنيم. اما واقعيت اين است که شيوه سنتي خانهدار شدن ديگر جواب نميدهد و بايد به روشهاي نوين روي بياوريم چرا که بازار مسکن آنچنان توسعهنيافته و آشفته است که هم مردم و هم برنامه ريزان در آن ماندهاند.

معايب بازار سنتي مسکن

در بازار مسکن کنوني اطلاعات مسکن توسط بنگاهداران مختلف، و با سلايق گوناگون گردآوري ميشود، بدون اينکه امکان گردش آزاد و سالم آنها وجود داشته باشد؛ در حقيقت اين اطلاعات در انحصار تعداد کمي از واسطههاست و در  برخي موارد از اين اطلاعات سوءاستفاده ميشود، به اين معني که يک ملک با قيمت نازل از يک فروشنده خريداري و با چندين برابر به خريدار عرضه ميشود و در اين بين واسطه و دلال سود سرشار و هنگفتي به جيب ميزند. البته اين موضوع شامل آن دسته از مشاوران املاک که با درستکاري و شرافت انجاموظيفه ميکنند، نميشود.

همچنين ساير اشکالاتي که ميتوان براي روش سنتي خانهدار شدن بر شمرد شامل؛ زمانبر بودن خريدوفروش ملک، بهرهوري پايين و ايده آل نبودن مسکن خريداريشده، پرداخت حق کميسيونهاي گزاف، اشکالات ثبتي متن قولنامه و قرارداد، کلاهبرداري و فروش مال غير،  و مهمتر از همه عدم تجميع اطلاعات است که کار را براي خريدار و برنامهريز و دولت، بهمنظور طراحي و سياستگذاري در بخش مسکن دشوار ميکند.

حسين احمداوغلي، کارشناس بازار مسکن دراينباره ميگويد: « هيچ سازماني مستقيماً با بازار مسکن درگير نيست و به همين خاطر هيچکس مسئوليت آن را به گردن نميگيرد و دائماً توپ معضل مسکن ميان دولت ، شهرداري ،بانکها ، مشاوران املاک و خيلي جاهاي ديگر پاسکاري ميشود و تاکنون راهکار عملي که بتواند سيستم بازار مسکن را يکپارچه، روزآمد و مدرن سازد  از طرف هيچسازمان يا نهادي ارائه نشده است».

صندوق هاي سرمايه گذاري زمين و ساختمان

البته تقريباً از ابتداي روي کار آمدن دولت يازدهم ، مسئولين وزارت راه و شهرسازي و جمعي از مديران سازمان بورس و اوراق بهادار در مصاحبههاي خود خبر از نهاد مالي جديدي به نام« صندوقهاي سرمايهگذاري زمين و ساختمان» دادند، اما اين صندوق تنها حوزه ساختوساز را در بر ميگيرد و از ساير جنبههاي نابسامان اين بخش غافل ميماند.

سلمان خادم المله يک فعال ديگر بخش مسکن درباره « صندوقهاي سرمايهگذاري زمين و ساختمان » چنين توضيح ميدهد:«صندوقهاي سرمايهگذاري زمين و ساختمان يکي از نهادهاي بسيار مهم جهت تأمين مالي پروژههاي ساختماني هستند؛ به اين معني که فرد صاحب زمين يا پروژه نيمهکاره که منابع مالي لازم جهت تأمين مالي ساخت پروژه موردنظر روي زمين مربوطه را ندارد، با تشکيل "صندوق سرمايهگذاري زمين و ساختمان"، اقدام به تأمين مالي هزينههاي ساخت پروژه خواهد نمود. اين تأمين مالي از طريق انتشار واحدهاي سرمايهگذاري (نوعي اوراق که در بازار بورس تهران يا فرابورس عرضه ميشود) و خريد اين اوراق توسط عموم سرمايهگذاران فعال در بورس، انجام خواهد شد. بعد از انتشار اوراق و دريافت وجه توسط مالک زمين هر کس بهاندازه آورده خود در پروژه شريک خواهد بود».

ضرورت وجود مرجع و متولي

بهطورکلي با توجه به اظهارات فوق  به اين نتيجه ميرسيم که بازار مسکن ، مرجع و متولي پاسخگو ميخواهد که بتواند به اين وضع آشفتهسامان بخشد. احمداوغلي در اين زمينه ميگويد: « گردش مالي مسکن از نفت و طلا هم بيشتر است، بااينوجود اين بازار فاقد هرگونه تشکيلات رسمي متمرکز و قانونمند است که بتواند با همکاري وزارت راه و شهرسازي، و شهرداريها و بر اساس آمار واقعي و عرضه و تقاضا به ساماندهي بخش مسکن بپردازد، در عوض هر شخصي قادر است با اجاره يک مغازه و تهيه يک ميز و چند عدد صندلي، و صدالبته بدون داشتن هرگونه پشتوانه علمي و اصولي در اين بازار بزرگ و گسترده فعاليت کند».

راهکاري به نام بورس مسکن

به نظر ميرسد براي گذار از شيوه سنتي بازار مسکن و رسيدن به يک بازار مطلوب و کارآمد، در مرحله اول بايستي تا آنجا که ممکن است اطلاعات مسکن را در يک حوزه متمرکز و به کمک نرمافزار، آنها را ويرايش و مديريت کرد و در مرحله بعد از بحث دلالي مسکن بهسوي ساختوساز و توليد مسکن حرکت و براي هدايت سرمايههاي بخش خصوصي به اين سمت اقدام نمود که براي اين منظور بورس مسکن ميتواند راهکاري مناسب باشد .

حسين احمد اوغلي در ارتباط با ضرورت تأسيس نهاد و ابزاري به نام بورس مسکن ميگويد: « همانطور که تمامي کالاهاي اساسي شبيه آهن، نفت يا  اوراق بهادار و غيره صاحب بازار و بورس هستند ملک هم نيازمند بورس است، بدين معني که مردم بهجاي مراجعه به بنگاه براي خريدوفروش ملک به بورس مراجعه ميکنند و در آنجا پس از بررسي ملک توسط کارشناسان بورس و تأييد شرايط قانوني فروش و همچنين کيفيت ساخت، وضعيت موجود و تعيين قيمت پايه، اطلاعات لازم را در کارتکس مخصوص آن ملک درج نموده و پسازآن به روي تابلو و سايت بورس منتقل ميکنند . بهاينترتيب خريداران ميتوانند با مشاهده اين اطلاعات در جريان تازهترين اخبار بورس قرار گرفته و مستقيماً با فروشندگان تماس حاصل کنند».

امکان کلاهبرداري وجود  نخواهد داشت

بر اين اساس و با متمرکز شدن اطلاعات امکان هرگونه کلاهبرداري و سوءاستفاده از بين ميرود و خريداران و فروشندگان در زمان بسيار کوتاهي ميتوانند تمامي گزينههاي موردنظرشان را بررسي نموده و با کمک مشاوران واقعي بورس با بهترين انتخاب ، نهايت بهرهوري را داشته باشند .

براي تغيير جهت سرمايهگذاري از دلالي به ساختوساز نيز، راهکارها و روشهاي نوين و جديدي موردنياز خواهد بود که يکي از آنها مشارکت در ساخت واقعي و قانونمند است تا سرمايهگذاران بخش خصوصي را با هر سرمايهاي راغب به خريد سهام اوراق مشارکت کند، اما اين موضوع با بورس اوراق بهادار تفاوت اساسي و جدي دارد.

احمداوغلي دراينارتباط چنين توضيح ميدهد: برعکس سهام بورس اوراق بهادار که مردم عادي از سيستم  قيمتگذاري و يا سود و زيان احتمالي آن بيخبرند و مجبورند به کارگزاران بورس اعتماد کنند، در بخش مسکن اغلب مردم با محاسبه قيمت زمين و قيمت احتمالي ساخت و ارزش ملک بعد از ساخت، قادر خواهند بود ميزان سود احتمالي خودشان را محاسبه کنند.

نظارت لازم است

وي ادامه ميدهد: « کافي است اين روش کار قانونمند و تضمينشده باشد و از نظارت کافي هم برخوردار گردد تا سيل سرمايههاي کوچک که بهتنهايي قادر به ساختوساز نميباشند بهطرف بازار بزرگ ساختوساز سرازير شود و هم دولت ، هم شهرداري و هم مردم بتوانند سرمايه موردنياز خود را از طريق فروش اوراق مشارکت در ساخت واقعي و قانونمند تأمين کنند . در اين صورت دولت هم قادر خواهد بود از سرمايهگذاران خرد حمايت مالي به عمل بياورد و بخشي از سرمايه ساخت را در قالب وام مسکن به پروژههاي در حال ساخت اعطا نمايد. با راهاندازي چنين سيستمي قيمت تمامشده مسکن بهطور قابلتوجهي کاهش پيدا کرده و به سمت قيمت واقعي ميل خواهد نمود».