نشریه شماره   196   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

احيای بافت‌های فرسوده قلب تهران

محله سيروس در تقسيمات شهري تهران ، در منطقه 12 شهرداري واقع شده و حدود 40 هکتار مساحت دارد. وجود امامزاده يحيي و سه مسجد بزرگ، حسينيه ها و زينبيه ها نشاندهنده پيشينه و تمايل گسترده ساکنان محله به اجراي مراسم مذهبي است. امکانات رفاهي و بهداشتي محله سيروس در حد بسيار پاييني قرار دارد. هيچ سالن ورزشي، فضاهاي آموزشي مناسب و فضاي سبز وسيع و نوساخته اي در محله به چشم نميخورد. اين محله بهرغم حفظ بافت تاريخي و عناصر ارزشمند، قرار گرفتن در مرکز کلانشهر تهران و همجواري با بازار تهران، سالها است که با فرسودگي، کمبود و يا نبود خدمات شهري و زيرساختها، کيفيت نازل محيطي، رکود فعاليتها، جمعيت گريزي و ناهنجاري اجتماعي و بزهکاري روبهروست.

مشكلات فاز اول نوسازي

فاز نخست طرح بهسازي و نوسازي محله سيروس شهر تهران در 6 بلوك مجموعاً به مساحت 37673 مترمربع، شامل 214 واحد مسكوني و 57 واحد تجاري مي باشد. اين پروژه در ابتداي سال 1392، توسط شركت مادر تخصصي عمران و بهسازي شهري ايران آغاز و پيشبيني مي شود در 6 ماهه نخست سال 1394 به بهره برداري برسد. سياست هاي شركت مادر در اين پروژه مبتني بر مداخله مستقيم در نوسازي بافت هاي فرسوده شهري بوده است. به اين ترتيب شركت تملك و نوسازي يك پروژه بزرگمقياس(در مقايسه با حوزه هاي پيراموني) را آغاز نموده است. اين پروژه با مشكلاتي نيز مواجه است، ازجمله مي توان به ناهمگوني مقياس و الگوي طراحي پروژه با حوزه هاي پيراموني و بافت موجود محله سيروس اشاره نمود، اين تفاوت در مقياس هاي كالبدي هنگام بهره برداري از پروژه و ورود شكل جديدي از مناسبات فرهنگي و اقتصادي، به ساير عرصه هاي فضايي نيز رسوخ نموده و درصورتيکه مديريت شهري برنامه پيشگيرانه اي براي مهار مشكلات ناشي از اين مهم نداشته باشد، ممكن است چنين پروژه هايي خود تبديل به منشأ مشكلات پيچيده تر شهري شوند و از اهداف اوليه و اصلي خود باز بمانند. اين مهم در بسياري از پروژه هاي مسكن مهر كه به بهره برداري رسيده اند نيز قابلتأمل است.

پيشنهاد اداره كل راه و شهرسازي

مشكل قابلتوجه فرسودگي شهري در كل كشور بهطور عام و در استان تهران بهطور خاص، قابل تخفيف و مداخله صرف توسط دستگاههاي دولتي نيست و مشاركت فعال شهرداري ها و بخش خصوصي را مطالبه مي كند. حجم پروژه هاي تعريفشده جهت نوسازي بافت هاي فرسوده شهري تهران سالانه بالغبر 1 تا 2 درصد از مساحت كل بافت فرسوده اين شهر را شامل مي شود و با فرض ثابت ماندن مساحت  چنين حوزه هايي(چنين پيش فرضي عملاً ناممكن است) در يك دوره 10 ساله، بخش دولتي با مداخلات مستقيم، توان نوسازي تقريبي 10 درصد اين حوزه ها را خواهد داشت. بديهي است توان نظام اداري و فني دولتي و اعتبارات آن در اين بخش پاسخگوي اين حجم مشكل نيست. هماکنون وزارت راه و شهرسازي با محوريت شركت مادر تخصصي عمران و بهسازي شهري ايران، با سياست گذاري و تنظيم قوانين و اسناد توسعه شهري با حساسيت ويژه به اين حوزه ها نگاه مي كند و سعي در نهادسازي و فراهم آوردن بسترهاي قانوني لازم جهت تسهيل روند ساماندهي و نوسازي اين حوزه ها دارد. از سوي ديگر  در قالب تفاهم نامه هايي با شهرداري ها و ساير نهادهاي متولي مديريت توسعه شهري؛ تخفيف هاي عوارض نوسازي در بافت هاي فرسوده و تسهيلات نوسازي در اين حوزه ها از طريق كارگزاران بخش خصوصي و دفاتر نوسازان منطقه اي قابلپيگيري است. همچنين ترغيب سرمايه گذاران داخلي و خارجي براي مداخله در اين حوزه ها، استفاده از توان علمي انباشت شده در دانشگاهها و مؤسسات آموزش عالي، تجارب جهاني بخش خصوصي و عمومي در اين زمينه نيز مؤثر خواهد بود و انتظار ميرود تجارب و اندوخته هاي علمي زمينه يك دخالت از پيش انديشيده شده را در اين حوزه ها فراهم آورد. بيترديد گره اين مشكل با بسترسازي و تسهيلگري از يکسو و با شراكت فشرده بخش عمومي و خصوصي و فعال نمودن توان مشاركت مردمي، از سوي ديگر، انشاءا... گشوده خواهد شد.

الزام حمايت از استراتژيهاي وزارت راه و شهرسازي

استراتژيهاي تأمين منابع مالي را نميتوان ناديده انگاشت ، بايد بپذيريم كه تسهيلات يكي از مهمترين مشوقهاي ساكنان بافتهاي فرسوده براي نوسازي مناطق است اما بانکها طي سالهاي 92 و 93 براي بهسازي و نوسازي بافتهاي فرسوده شهري تنها به 53 هزار متقاضي وام پرداخت کردهاند . اين در حالي است كه قرار بود طبق برنامهريزيهاي انجامشده و موافقت بانك مركزي اين عدد 200 هزار واحد مسكوني را پوشش بدهد، همچنين غير از بانکهاي عامل ساير بانکها نيز با وجود تأکيد بانك مركزي حاضر به پرداخت و ارائه تسهيلات نيز هستند.

رو بهسوي آينده

طبق آييننامه تدوينشده براي تأمين مالي فعاليتهاي احياء و بهسازي بناست تا از هر سه ابزار تأمين مالي بازار پول ، سرمايه و بيمه كه در كشور وجود دارد استفاده شود كه اميدوارم در سال آينده به تصويب برسد. تلاش بر اين است كه تسهيلات تنها راه چاره نباشد ، از طرفي وزارت راه و شهرسازي ميتواند طرح و تملك و تنظيم مجدد زمين را  بهعنوان يك آلترنايتو فعال كند ، طرحي كه ميتوان از طريق املاك عمومي يك بلوك شهري را تملك كرده و ساختوسازها را انجام داد و يا از طريق اعطاي وديعه اجاره به مالكان ساختوساز را رونق داد تا منافع حاصله ميان مالكان و سرمايهگذاران تقسيم شود.