نشریه شماره   196   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سرمایه ها همچنان در راه ساختمان سازی

شبنم عزيزي :

اين روزها هر کس سرمايه اي به دست مي آورد تنها با يک نگاه در فکر افزايش دارايي خويش است؛«ساختمان سازي»! اشتياق سرمايه گذاران براي فعاليت در بخش ساختمان و مسکن يا اصطلاحا «بسازو بفروشي» مدت هاست به نقدي فراگير تبديل شده، بخشي که در سال هاي اخير به رغم مشکلات فراگير اقتصادي بخش توليد و صنعت، دارايي هاي سرمايه اي اش روز به روز افزايش مي يابد و عليرغم کند شدن آن در ماه هاي اخير، اين روند همچنان ادامه دارد.

بانک مرکزي در تازه ترين گزارش خود از سهم عمده موجودي سرمايه کشور در بخش ساختمان و تاسيسات خبر داده است. اين سهم در بازه زماني سال هاي 53 تا 91 معادل 77 درصد گزارش شده است! در همين رابطه، اعداد و ارقام بانك مركزي حاكي از آن است كه سهم بيشتر گردش سرمايه هاي کشور در بخش مسکن و ساختمان همچنان پرقدرت تر از ساير بخش هاي مهم اقتصادي است، حتي حالا که سرمايه گذاري در بسياري از بخش هاي اقتصادي کشور دچار يک روند نزولي است.اين بار به جاي آنکه به سراغ کارشناسان و اقتصاددانان برويم گفتگويي با مردم انجام داديم تا چرايي جذابيت سرمايه گذاري در اين بخش را از زبان آنان بشنويم.

سود سرمايه در بخش مسکن

يک شهروند به پيام ساختمان مي گويد: به نظر من تعداد بسيار زياد خانه هاي خالي در کلان شهرها و خانه هاي مسکن مهري که اخيرا همه جا ساخته شده نشان مي دهد ساخت و ساز بي حد و اندازه بوده که اغلب دلايل سودجويانه داشته درنتيجه بازار مسکن کاملا اشباع شده و فکر نمي کنم ديگر سرمايه گذاري در اين بخش جذاب باشد.اما شهروند ديگري که خود سازنده است، اظهار مي کند: اگر فردي صرفا سرمايه شخصي خود را در بخش مسکن به کار بگيرد بدون استفاده از اعتبارات بانکي معمولا سرمايه گذاري در اين بخش سودآور است، به اين دليل که در صورت استفاده از تسهيلات بانکي و مواجهه با رکود مجبور مي شويم بهره بانکي پرداخت کنيم درنتيجه هزينه هاي اضافي مالي سود موردنظر را خنثي مي کند. او اضافه مي کند: حتي خود بانک ها نيز به اين بازار گرايش پيدا کرده اند و دارايي هاي سرمايه اي خود را از طريق اين بخش افزايش مي دهند.

شهروند ديگري بيان مي کند: در ايران هر کس ثروتمند شده از سرمايه گذاري در ساخت و ساز بوده نه از سرمايه گذاري در توليد و صنعت، علت آن هم اين است که هيچ نظارتي بر فعاليت دلالان در اين بخش وجود ندارد همه سعي دارند تعداد خانه هاي خود را بيشتر کنند چون نه ماليات نه بيمه و نه دردسر ديگري دارد اگر تخلفي هم باشد با پرداخت جريمه قابل حل است.

به باور او وقتي قيمت خريد زمين و هزينه ساخت در يک نقطه متوسط تهران متري حدود 2 ميليون تومان براي سازنده تمام مي شود در حالي که حداقل قيمت آپارتمان نوساز در همان منطقه متري 6 ميليون تومان است،  پس يک سازنده 200 تا 300 درصد سود مي کند درنتيجه هر کس پولي به دست مي آورد وارد کار ساخت و ساز و فروش و کسب ثروت يک شبه مي شود.

نيم نگاهي به سه سال گذشته

بر اساس اين گزارش، اگرچه حجم مسکوني سازي در تهران به كمترين حد طي 4 سال گذشته رسيده مطابق آمار از ابتداي سال90 در تهران، متوسط ماهانه حجم ساخت و ساز به 15 هزار واحد رسيد و در سال91 نيز تحت تاثير افزايش قيمت مسكن و رشد معاملات، فعاليت بسازوبفروش ها باز هم بيشتر شد و در آن سال، ميانگين صدور پروانه مسكوني در تهران از 21 هزار واحد در ماه گذشت.

در نيمه اول سال 92 نيز صدور پروانهساختماني از 20 تا 25 هزار واحد در ماه به حداكثر 16هزار واحد در اسفند همان سال محدود شد. نهايتا در سال92 حجم ساخت مسكن در تهران با 5درصد كاهش، به 239 هزار واحد مسكوني رسيد، در حالي كه اين ميزان در سالهاي 89، 90 و 91 به ترتيب 43درصد، 53درصد و 10 درصد افزايش يافته بود.اما اطلاعات شهرداري تهران درباره آمار پروانههاي ساختماني نيز نشان داد، حجم ساختوسازهاي مسكوني در 5 ماه اول امسال 51درصد كاهش پيدا كرده و در اين مدت تنها براي احداث 57 هزار و 400 واحد مسكوني مجوز ساخت صادر شده است.

عليرغم سير نزولي طي اين چند سال، اين بار ساخت برج هاي تجاري چند منظوره يا همان «مال»سازي رونق يافته است. به گفته مسئولان هم اكنون تعداد برج هاي تجاري در تهران به دو برابر افزايش پيدا كرده، در حاليكه سال گذشته ارزش سرمايهگذاري ‌‌هاي ريالي در بازار مسكوني پايتخت 8درصد رشد كرد، اين رقم در بازار ساخت تجاري، 40 درصد افزايش يافته است.

ميل 77درصدي سرمايه در ساخت و ساز

طبق گزارش بانک مرکزي، سهم عمده موجودي سرمايه کشور در اختيار بخش ساختمان و تاسيسات است. اين سهم در بازه زماني سال هاي 53 تا 91 معادل 77 درصد گزارش شده است.همچنين در ميان گروه هاي اقتصادي و براساس آمارهاي بانک مرکزي، بخش خدمات بيشترين مقدار موجودي سرمايه، چه از لحاظ ساختمان و چه از لحاظ ماشين آلات را در اختيار دارد و بعد از آن گروه مستغلات و حمل و نقل در جايگاه دوم قرار دارند.

به گزارش پيام ساختمان برآوردهاي كارشناسي نشان مي دهد: هرچه نگراني سرمايه گذار نسبت به شرايط محيطي بيشتر باشد گرايش سرمايه گذار به دارايي هاي فيزيکي مثل زمين، املاک و مستغلات افزايش مي يابد و به نوعي دارايي هاي مالي به سوي دارايي هاي واقعي تغيير جهت مي دهد، با اين تفکر که هر چه سرمايه هاي فيزيکي را خريداري کنند نرخ بازده بالاتر و مطمئن تري خواهند داشت.نکته ديگر وضعيت نرخ سود بانکي است که در ماه هاي اخير در سطح پاييني قرار گرفت درنتيجه تمايل مردم را به سوي دارايي هاي مالي کمتر کرد و آنها به اين نتيجه رسيده اند که سپرده گذاري بانکي سود آورترين فرصت سرمايه گذاري نيست.

بازار داغ پيش بيني ها

اين آمارها بيانگر آن است که به واقع بخش گسترده اي از سرمايه گذاري ها در بخش ساختمان است و مردم در ايران به ساختمان با ديد دارايي مصرفي و سرمايه اي نگاه مي کنند، بنابراين حتي در بدترين شرايط اقتصادي نيز اجاره و خريد و فروش مسکن و زمين به بازارهاي عمده کشور تبديل شده اند.

جالب آنکه در ايران هيچ گاه اطلاع دقيقي به صورت ماهانه از قيمت مسکن و ساختمان که دائم درحال تغيير است و يا آمار ساخت و سازهاي آغاز شده و سرمايه صرف شده آن در اختيار نيست. به طوري که شهرداري آمار خود را 6 ماه بعد اعلام مي کند، وزارت راه و شهرسازي کمتر اطلاعات آماري موجود دارد و مرکز آمار نيز در صورت صلاحديد آمار واقعي را اعلام مي کند، آماري که ميزان ارقام و اعداد آن همواره سوال برانگيز بوده است.

نتيجه آن نيز شاخص هاي آماري است که از زبان هر کدام از مسئولان متفاوت اعلام مي شود، يکي پيش بيني مي کند: 200 درصد افزايش قيمت مسکن، ديگري عنوان مي کند زودتر سرمايه گذاري کنيد و گرنه گران مي شود!

اگرچه ما قصد نداريم پيش بيني ديگري در اختيار مخاطبان قرار دهيم، اما گفته مي شود دورنماي ميزان سرمايه گذاري اين بخش در سال هاي آينده به ميزان موفقيت دولت در بهبود فضاي کسب و کار و آرامش بخشي به بازار و تامين امنيت سرمايه گذاري بستگي دارد.