هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   195   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سبقت قیمت زمین، مسکن و اجاره از تـورم

در دو دهه اخير قيمت زمين و مسکن بسيار بيشتر از ميزاني که بايد، افزايشيافته است. اين در حالي است که در نظام عرضه و تقاضا، خبري از کاهش عرضه و توليد مسکن نبوده و نهتنها کفه ترازو به نفع تقاضا سنگينتر نشده بلکه ميزان توليد و عرضه از رشد بيشتري هم برخوردار بوده است. بر اساس آمار رسمي کشور در دو دهه گذشته يعني از سال 72 تا 92 بهاي زمين، مسکن و اجارهبهاي مسکن (متوسط تهران) و ميزان تورم به ترتيب از رشد متوسط سالانه 3/26، 2/24، 8/22 و 6/19درصد برخوردار بوده يعني در پايان دوره نسبت به شروع آن، بهاي زمين، مسکن، اجارهبها و ميزان تورم به ترتيب 107، 76، 61 و 37 برابر شده که به مفهوم افزايش به ترتيب 3، 2/2 و 7/1 برابري بهاي زمين، مسکن و اجارهبها نسبت به رشد کلي قيمتها و خدمات است.

با توجه به اين آمار رسمي ميتوان نتيجه گرفت که از سال 72 تا سال 80 رشد مؤلفههاي هزينه مسکن، ميزان رشد دستمزدها و نرخ تورم تقريباً هماهنگ بوده و سالبهسال بر قيمت خانه افزوده نميشده اما از اين سال به بعد ورق برگشت و رشد قيمت و هزينههاي مسکن از رشد تورم فاصله گرفته است. هرچند  باز هم تا قبل از سال 84 نرخ رشد هزينههاي مسکن از رشد دستمزدها کمتر بوده اما از سال 84 بهتدريج شکاف بين دستمزدها، تورم عمومي و هزينههاي اجاره و خريد مسکن عميق و عميقتر شد.

افزايش هزينه مسکن  و کاهش هزينه خوراک و پوشاک

بر اساس همين آمار در سه سال آخر دوره نسبت به سه سال اول دوره مورد بررسي قدرت خريد مزدبگيران براي خريد زمين و مسکن و پرداخت اجارهبها به ترتيب 33، 25 و 18درصد کاهشيافته است.از سوي ديگر روند افزايش بها و درنتيجه هزينه مسکن در ايران منجر به افزايش سهم هزينه مسکن از هزينه خانوار به ميزان 12درصد و درعينحال کاهش سهم هزينههاي غذا و پوشاک به ترتيب 33 و 41 درصد شد. بر اساس آمار، افت سهم خوراک از سبد هزينههاي خانوار از سال 83 در ايران آغازشده اما از سال 85 همزمان با کاهش سهم خوراک از اين سبد سهم مسکن در مدار رشد قرار گرفته و بهتدريج بر اين اختلاف افزودهشده است. يعني هم سهم خوراک از سبد هزينههاي خانواده با شدت بيشتري کاهشيافته و در سوي ديگر سهم مسکن از اين سبد بهشدت و با شيب بسيار تندتري افزايشيافته است.

سرمايهگذاري در مسکن بالاترين سود را دارد

اما در همين مدت يعني در دو دهه اخير که مردم يا غالب آنها از افزايش قيمت مسکن بهشدت متضرر ميشدند، گروهي هم از اين افزايش بهشدت نفع ميبردند. بر اين اساس در دو دهه اخير سرمايهگذاري در زمين يا مسکن از هر مورد ديگري مانند طلا يا ارز سودآورتر بوده است. در اين مدت در صورت سرمايهگذاري در زمين نسبت به ارز، سپرده 5 ساله بانکي و طلا به ترتيب سرمايه شخص به ميزان 6. 1، 1/4 و 8/1 برابر افزايش پيدا ميکرد. در صورت سرمايهگذاري با تسهيلات دريافتي بانکي بخشهاي مسکن، صنعت يا بازرگاني در زمين، امکان کسب ثروت بدون هيچگونه فعاليت يا تلاش اقتصادي به ترتيب 8/6، 4/5 و 2 برابر تسهيلات دريافتي طي اين دوره وجود داشت که با سرمايهگذاري در مسکن اين نسبتها به ترتيب 9/4، 9/2 و 1/1 برابر است. بهعبارتديگر بعضي فعالان بخش زمين و مسکن که به تسهيلات بانکي دسترسي داشتهاند، علاوه بر درآمدهاي ناشي از ارزشافزوده ساختوساز به درآمدهاي نجومي بادآوردهاي نيز رسيدهاند.