هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

نشریه شماره   195   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

رونق بازار ویلاهای شمالی

اين روزها بازار مسکن کشورمان سردتر از روزهاي پاييزي است و رکودي که مدتهاست دامن اين بازار را فراگرفته، همچنان سايه خود را گسترانيده است و جز در مواردي مانند رهن و اجاره، تحرکي در زمينه خريدوفروش ملک ديده نميشود.بر اساس گزارشهاي پيام ساختمان، بازار مسکن در پايتخت همچنان بيرونق است و خريدار و فروشنده تمايلي به حضور در اين بازار ندارند.کارشناسان دلايل مختلفي براي اين کار عنوان ميکنند که بررسي آنها همواره در نشريه پيام ساختمان صورت گرفته است .

عليرغم رکود موجود در بازار مسکن اما اين وضعيت در خصوص ويلاهاي مازندران متفاوت است چراکه هر سال قيمت اجاره يا فروش ويلاها به دلايل مختلف افزايش مييابد که مهمترين دليل آن از ديد فعالان بخش ساختوساز در اين مناطق افزايش قيمتها و تورم است.شمال کشور به دليل جاذبههاي گردشگري ويژهاش همزمان با فرصتها، تهديدهايي را نيز به خود ميبيند که بهطورمعمول براي مردم مناطق مختلف اين استانها بهويژه مناطق غربي مازندران، چالشهايي را ايجاد کرده است. يکي از اين چالشها مربوط به افزايش قيمتها در بخشهاي مختلف است. حضور پرتعداد گردشگران و نبود سامانهاي مناسب براي کنترل بازار اين مناطق مهمانپذير، سبب شده تا بازار رهن و اجاره يا خريدوفروش اين مناطق با نا به ساماني خاص و قابلتوجهي روبهرو شود. ويلا سازي يکي ديگر از مواردي است که براي شمال کشور تهديدهاي زيادي را ايجاد کرده است. اما صرفنظر از همه چالشهايي که اين روند ساختوساز براي محيطزيست و منابع طبيعي به وجود آورده، بيسروساماني قيمت فروش و اجاره ويلاها ، وضعيتي در بازار مسکن  اين مناطق به وجود آورده که سالهاست خروج از آن ممکن نيست و به يکروال عادي در بازار ويلا و مسکن تبديلشده است.

سود اصلي در جيب پيمانکاران و واسطهگران

سونامي ساختوساز ويلاها در استانهاي حاشيه درياي مازندران سبب تحولات زيادي در لايههاي مختلف فرهنگي، اجتماعي و اقتصادي شد و بهمرور حتي سبک زندگي مردم مناطق گردشگر پذير را نيز تغيير داد. اگرچه برخي از کارشناسان محلي موج ساختوساز ويلاها را يک حباب و تب ميدانستند، اما اين روند بدون توقف به پيشروي خود ادامه داد تا زنگ خطر براي مازندران و ساکنان آن به صدا درآيد و از آن پس مسئولان استان در يک دهه همواره نسبت به افزايش بيضابطه و رشد قارچگونه ويلاها در مناطق مختلف استان هشدار دهند.

در مقابل آنچه همواره در اين سالها مورد تأکيد بسياري از ساکنان استان مازندرانبهويژه فروشندگان زمينهاي کشاورزي، انبوهسازان و واسطهها بوده و هست، ورود سرمايه به استان به دليل افزايش ساختوساز ويلاهاست.آنها بر اين باورند که افزايش ساخت ويلاها سبب رونق بازار مشاغل ساختماني و جذب سرمايه در استان ميشود؛ ديدگاهي که تا حدودي درست هم به نظر ميرسد.ولي مخالفان اين ديدگاه معتقدند سرمايهاي که از راه ساختوساز ويلاها به استان وارد ميشود بهطور عادلانه در استان توزيع نميشود و به قشر خاصي تعلق ميگيرد. ضمن اينکه سود اصلي اين فعاليتها به جيب پيمانکاران و واسطهگران خريدوفروش ويلاها ميرود. حتي برخي کارشناسان بر اين عقيدهاند که سود حاصل از اين فعاليتها در مسيري شبيه به نظريه وابستگي دوباره از استان خارج ميشود و نقشي در توسعه پايدار استان ندارد.

آنچه هر روز تعداد ويلاسازان استان را افزايش داد و تمايل کشاورزان را به فروش زمينهاي کشاورزيشان بيشتر کرد، شيب صعودي قيمت ويلاها به دليل افزايش هزينههاي ساختوساز و قيمت مصالح ساختماني در سالهاي اخير است. قيمت ويلاها در 15سال گذشته بهطور تقريبي با شتابي مشخص و روند صعودي يکسان، کمي پيش و بيش از تورم سالانه رشد کرد. برخي از ويلاسازان منطقه «رويان» دليل اين افزايش قيمت را بالا رفتن بهاي مصالح ساختماني عنوان ميکنند. اما عدهاي ديگر معتقدند که همسان نبودن شيب تورم جامعه با شيب قيمت ويلاها در مازندران نتيجه برخي دستاندازيها و واسطهگري‌‌ها در بازار ويلا سازيهاست که امکان کنترل بر ساختوساز و فروش ويلاها را از بين برده است.

رکود در ساختوساز

نگاهي به قيمت مسکن در مازندران در 6 ماه گذشته نشان ميدهد که پس از آغاز سال1393 اين نرخ با افزايش 20 تا 30درصدي در استان روبهرو بود. اين در حالي است که بازار مسکن در استان رونق چنداني ندارد و بسياري از فعالان ساختوساز از وضع فعلي بازار ساختمان ابراز نارضايتي ميکنند. بهعبارتي بازار مسکن و ويلا درعينحال که افزايش حدود 20درصدي در فروش را تجربه ميکنند، با رکود نيز روبهرو هستند.

دبير اتحاديه مشاوران املاک مازندران دراينباره ميگويد: ساختوساز زماني براي يک سازنده ميتواند سود داشته باشد که قيمت زمين پايينتر از قيمت تمامشده ساخت در هر مترمربع باشد يا اختلاف کمي ميان اين دو نرخ وجود داشته باشد. درحاليکه امروز اين وضع حاکم نيست و سازنده براي فعاليت بايد زمين را دستکم دو برابر قيمت سال گذشته خريداري کند. بهگفته محمود رضا فتحي در صورت انجام فعاليت هم، چون ملک گران و قيمت تمامشده ساخت مسکن بالاست، سازنده ناچار است قيمت فروش را افزايش دهد تا ضرر نکند که بازهم افزايش قيمت مسکن به وجود ميآيد و دست متقاضيان از صاحبخانه شدن دور ميماند.

افزايش اجاره ويلاها

بررسيها نشان ميدهد که ميزان اجاره ويلاها از افزايش بيشتري نسبت به سال گذشته برخوردار بوده است اما نرخ اجارهبها به دليل نبود نظارت بر فعاليت واحدهاي استيجاري و مشخص نبودن تعداد واحدهاي استيجاري، ثبات مشخصي ندارد و بيشتر بهصورت توافقي تعيين ميشود. البته اين توافق بيشتر از سوي گردشگر بايد پذيرفته شود، چراکه موجر در اين زمينه کمتر حاضر به پايين آمدن نرخ اجارهبها ميشود. از طرفي هميشه مسافراني هستند که قيمتهاي تعيينشده مالکان ويلاها را بدون دغدغه ميپردازند. به همين دليل تابلو به دستان در سالهاي اخير به يکي از قطبهاي پذيرش مسافران و گردشگران تبديلشدهاند که با وجود ارائه برنامههاي مختلف براي ساماندهي آنان، هنوز اتفاق مثبتي در اين زمينه رخ نداده است.

رئيس اداره ميراث فرهنگي، صنايعدستي و گردشگري شهرستان نوشهر بر لزوم نظارت بر قيمتهاي اجاره ويلاها و اقامتگاههاي استيجاري خصوصي تأکيد ميکند و ميگويد: متأسفانه در حوزه ساماندهي تابلو به دستان کنار خيابانها، تاکنون موفقيتي نداشتهايم. حسن متاجي اضافه ميکند که تابلو بهدستان نيز براي آنکه از دادن ماليات فرار کنند تن به سياستهاي ميراث فرهنگي، صنايعدستي و گردشگري نميدهند. وي تأکيد ميکند ؛ فعاليت هيچيک از تابلو به دستاني که در کنار خيابانها و حريم جادهها با نشان دادن تابلوهاي ويلا و ديگر اماکن استيجاري سعي در جذب مسافران و گردشگران براي اسکان دارند، تحت نظارت اين اداره   نيست.

رشد 100 درصدي اجارهبهاي ويلا

بههرحال نرخ اجاره ويلاها در مناطق مختلف استان بيتوجه به هر بازار ديگري، روند صعودي خود را ادامه ميدهد. اين نرخ در تعطيلات مناسبتي مانند نوروز و تعطيلات تابستاني به بالاترين حد خود ميرسد. بههمين دليل اين تعطيلات معياري براي تعيين قيمت اجارهبهاي ويلاها در طول سال نيز بهحساب ميآيد. گاهي در اين مناسبتها نرخ اجارهبهاي ويلاها حتي با رشد صددرصدي همراه است، چراکه سيل حضور مسافران و گردشگران و پر شدن واحدهاي استيجاري، توازن عرضه و تقاضا را در بازار اجاره ويلاها به هم ميزند.

نگاهي به اجارهبهاي ويلاهاي مازندران در نوروز امسال و سال گذشته در مناطق مختلف استان رشد حدود 100درصدي را نشان ميدهد.