نشریه شماره   195   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

راهکارهای خروج از رکود مسکن

آرزو افشارزاده

رکود اقتصاد ايران را فراگرفته و بازار مسکن نيز از اين رکود مستثني نيست.اما آنچه در اين اقتصاد همراه با رکود به چشم ميخورد تورم و افزايش سطح عمومي قيمتهاست و باوجودآنکه رونقي در بازار نيست،همچنان قيمت مسکن بالا بوده و خانوارها توان مالي براي خريد مسکن ندارند. در اين مطلب ميخواهيم در گفتگو با کارشناسان بررسي کنيم که منظور از رکود چيست؟ آيا ساختوسازها کاهشيافته است؟ آيا تعداد معاملات بخش مسکن در يک دورة زماني مشخص نسبت به دورة زماني ديگري افت کرده است؟ آيا تعداد پروانه‌‌هاي صادره براي ساخت مسکن کاهشيافته است؟ آيا رشد قيمت مسکن متوقفشده است؟ راهکار خروج از اين رکود تورمي چيست؟.

تحريک عرضه و تقاضا امري ضروري

محمدرضا فرهادي پور؛ عضو هيئتعلمي موسسه عالي بانکداري ايران دراينباره به خبرنگار پيام ساختمان گفت: به نظر مي‌‌رسد ظرف 3 سال گذشته، هم ميزان ساختوسازها سير نزولي داشته و هم تعداد معاملات در بازار مسکن، که هر دوي اين امر حکايت از نبود رونق در اين بازار دارد.  وي افزود: فقدان رونق در بازار مسکن يک دليل کاملاً مشخص دارد و آن وجود بازارهاي سودآور در اقتصاد ايران در همين دوره زماني است که دست بر قضا سودآوري خيلي بالايي هم داشته‌‌اند. از سوي ديگر دولت با راه‌‌اندازي طرح مسکن مهر، زمينه خروج بخشي از سرمايههاي بخش خصوصي از بازار مسکن را فراهم ساخت، که اين سرمايه ها ديگر به اين راحتي باز نخواهد گشت و دولت نيز با کسري بودجه براي تأمين اعتبار باقي‌‌مانده پروژههاي مسکن مهر مواجه شده است.

عضو هيئتعلمي موسسه بانکداري ايران در پاسخ به اين سؤال که چگونه مي‌‌توان از اين رکود خارج شد، اظهار داشت: اين رکود هم در بخش تقاضاست و هم در بخش عرضه. در بخش تقاضا، توان مالي خانوار براي خريد مسکن با قيمتهاي جاري بسيار پايين است و وام مسکن (20 ميليون توماني) هم نمي‌‌تواند زمينه تحريک تقاضاي خانوار براي خريد مسکن را فراهم آورد. در بخش عرضه هم، سياست هدفمندسازي يارانه‌‌ها و رکود اقتصادي ،کاهش تمايل سازندگان به ساختوساز را به همراه داشته است.

فرهادي پور ادامه داد: از طرفي نظام بانکي هم اجازه ورود به بازار خريد را ندارند (بهجز بانک مسکن) و از طرف ديگر، نظام بانکي با دارايي‌‌هاي مسمومي(داراييهايي که قدرت نقد شوندگي ندارند) درگير است که توان فعاليت آن در بخش مسکن را کاهش داده است. وي تصريح کرد: اگر نظام بانکي بخواهد در تأمين مالي مسکن نقش ايفا کند، يکي از راههاي آن جذب سپردههاست. حال اگر نرخ سود بانکي پايينتر از حد مطلوب براي سپردهگذاري باشد، طبيعتاً سپردهاي جذب نخواهد شد و بانکها هم از اين رهگذر نميتوانند کمکي به تحريک تقاضا و ساختوساز در بخش مسکن کنند.

اين کارشناس اقتصادي با تأکيد بر اينکه تحريک عرضه و تقاضاي مسکن امري ضروري است،خاطرنشان کرد: اعطاي وام حداقل 80 ميليون توماني به خانوارها براي خريد مسکن در همه استان‌‌هاي کشور بهجز تهران مي‌‌تواند براي تحريک تقاضاي مسکن کارساز باشد، البته مشروط به منجر شدن اين وام به ساخت مسکن. از اين رهگذر مي‌‌توان بازار رهن ثانويه را نيز راه‌‌اندازي و تقويت کرد. همچنين تحريک بخش عرضه مسکن با اعطاي وام ساخت امکان‌‌پذير است، اما نياز به منابع مالي عظيمي دارد.

 

 

دولت در نظر دارد تا سال 95 تورم را کاهش داده و تکرقمي کند .اگر تورم کم شود خودبهخود اقتصاد از رکود خارج خواهد شد .هرچند کاهش تورم شرط لازم است اما کافي نيست.يعني اگر به دنبال کاهش تورم نباشيد هر سياستي که براي خروج از رکود توصيه کنيد ممکن است در کوتاهمدت  جواب بدهد اما با دوام نخواهد بود

 

 

سياست سمت تقاضا پاسخگو نيست

دکتر حسن درگاهي، دانشيار دانشگاه شهيد بهشتي درباره کاهش تورم و خروج از رکود به خبرنگار پيام ساختمان گفت: بخشي از اين سياستها با هم در تعارض هستند و وضعيت بسيار پيچيدهاي براي دولت به وجود آورده که اولويت را به کدام بخش بدهد  و تعيين نمايد که اقتصاد را از رکود خارج کند يا تورم را پايين آورد.

وي به بيان وضعيت اقتصادي کشور پرداخت و گفت: تا بهحال اقتصاد ما بعد از جنگ، رشد اقتصادي منفي را تجربه نکرده است.رشد منفي اقتصادي يعني توليد و فعاليتهاي اقتصادي کاهش پيداکرده  است.

درگاهي با بيان اينکه در آستانه سال 91، با وقوع تحريمهاي مالي و نفتي جدي، سياستهاي داخلي اقتصادي، غيرمنطقي بودن خود را نشان داد، تأکيد کرد: ايجاد رشد اقتصادي پايدار در فضايي که تورم بالا دارد، امکانپذير نيست زيرا کاهش تورم شرط لازم براي رونق اقتصادي است. وي ادامه داد: دولت در نظر دارد تا سال 95 تورم را کاهش داده و تکرقمي کند .اگر تورم کم شود خودبهخود اقتصاد از رکود خارج خواهد شد .هرچند کاهش تورم شرط لازم است اما کافي نيست.يعني اگر کاهش تورم اتفاق نيفتد هر سياستي براي خروج از رکود ممکن است در کوتاهمدت  جواب بدهد اما بادوام نخواهد بود.

دانشيار دانشگاه شهيد بهشتي گفت: در ادبيات اقتصادي توصيه ميشود براي اينکه توليد در کوتاهمدت دچار نوسان نشود، دنبال کاهش شديد تورم نباشيد .اگر اصرار داشته باشيم تورم را در مدتزماني کوتاه کاهش دهيم رکود طولانيتر ميشود. بنابراين بايد کاهش تورم را در ميانمدت برنامهريزي نمود و بانک مرکزي نيز در ميانمدت هدفگذاري کند . برنامه دولت نيز اين است که تورم را در مدت سه سال کاهش دهد.

وي با تأکيد بر اينکه تورم بالاي  دورقمي به نفع توليد و سرمايهگذاري نيست و هرگونه سياست پولي و مالي انبساطي به بهانه اينکه اقتصاد را از رکود نجات دهيم تورمزاست، خاطرنشان کرد: در حال حاضر سياست تحريک تقاضا در جهت ايجاد شغل و افزايش توليد مناسب نيست و سياستهاي سمت عرضه را توصيه ميکنم .اگر بخواهيم تورم را کاهش داده  و توليد را نيز افزايش دهيم در اين وضعيت سياست سمت تقاضا پاسخ نميدهد.

آرامش  بازار مالي شرط خروج از رکود

دکتر حسن گلمرادي، استاد دانشگاه شهيد بهشتي  درباره کاهش تورم  و خروج از رکود در بخش مسکن به خبرنگار پيام ساختمان گفت: در اقتصاد ايران تورم دائمي وجود دارد و راهکار اساسي براي خروج از  وضعيت رکود؛ ايجاد آرامش در بازارهاي مالي و ثبات کلان اقتصادي است. مطالعات اقتصادي بيانگر اين موضوع هستند که سرمايهگذاري و بيثباتي رابطهاي معکوس دارند به اين صورت که اگر در بخش مسکن ثبات توليد و قيمت ايجاد شود، سرمايهگذاري هم رونق خواهد گرفت و بخش مسکن از رکود تورمي خارج ميشود.

گلمرادي با اشاره به اينکه راهکار ديگر خروج از رکود کاهش هزينههاي توليد است، ادامه داد: طبق نظريههاي اقتصادي ؛ انحصار سبب افزايش قيمت و کاهش توليد ميشود، بنابراين اگر بتوان انحصار در نهادههاي توليد مسکن را کاهش  داد و بازار اين نهادهها را رقابتي کرد، ميتوان به کاهش هزينهها هم اميد داشت، البته در زمينه کاهش هزينهها هم ميتوان به ثبات نرخ ارز اشاره کرد، زيرا بسياري از نهادههاي توليد بخش ساختمان، بهطور مستقيم و غيرمستقيم تحت تأثير کالاهاي وارداتي است.

استاد دانشگاه شهيد بهشتي راهکار ديگر خروج از رکود مسکن را وصول مطالبات معوقه بانکي دانست و گفت: بخش زيادي از مطالبات معوقه مربوط به بخش مسکن است و شايد يکي از دلايل رکود تورمي بخش مسکن اين است که سرمايهگذاران که منبع سرمايهگذاري بسياري از آنها بهطور مستقيم و غيرمستقيم مطالبات بانکي است از عرضه مسکن خودداري ميکنند، زيرا سود انتظاري حاصل از عدم فروش مسکن بالاتر است، بنابراين وصول مطالبات بانکي ميتواند درافزايش عرضه و کاهش قيمت اين بخش تأثير بالايي داشته باشد.

وي راهکار ديگر را ارائه وام کمبهره به توليدکنندگان و سازندگان واقعي و حرفهاي مسکن عنوان کرد و افزود: اين موضوع با سياست افزايش وام خريد مسکن متفاوت است زيرا هرگونه افزايش بيبرنامه وام خريد مسکن ميتواند منجر به افزايش بيشتر قيمت مسکن شود و بهجاي حل مشکل به تشديد مشکل منجر خواهد شد.