مسکن مهر باید ادامـــه پیدا کند

شمار نشریه : 194

رونق بخش مسکن نقش قابل ملاحظهاي در توسعه اقتصادي کشور دارد چنانکه به نظر بسياري از اقتصاددانان  رکود در اين بخش ميتواند باعث افت اقتصادي در ساير بخشها شود.به همين دليل دولت در حال حاضر توجه زيادي به اين بخش نشان داده و تمام تلاش خود را معطوف داشته تا رونق را به اين بخش بازگرداند. نقطه نظرات علي ديني ترکماني استاديار موسسه مطالعات بازرگاني و اقتصاددان در خصوص راهکارهاي رونق بخشيدن به بازار مسکن را در ادامه  ميخوانيد:

  تأکيد بر سياست پولي و اعتباري انبساطي

 ديني در گفتگو با خبرنگار پيام ساختمان به ارزيابي بسته اقتصادي دولت براي خروج از رکود اقتصاد در بخش مسکن پرداخت و گفت: در بسته حمايتي دولت براي بخش مسکن بر سياست پولي و اعتباري انبساطي تأکيد شده و ابزارهاي آن نيز کاهش نرخ ذخيره قانوني و افزايش سرمايه بانکهاست که هر دو موجب افزايش قدرت وامدهي شبکه بانکي مي‌‌شود.

وي با اشاره به اينکه بخش مسکن هرچند سال يکبار درگير کسادي مي‌‌شود،ادامه داد: به دليل اينکه پايه قيمت مسکن بالاست،بنابراين وقتي قيمت مسکن افزايش قابلتوجهي پيدا مي‌‌کند بازار دچار مشکل کمبود تقاضاي مؤثر مي‌‌شود. بهعنوانمثال آپارتماني به ارزش 100 ميليون تومان با يک افزايش 50 درصدي به 150 ميليون تومان مي‌‌رسد که پوشش اين 50 ميليون تومان براي خريداران آن در کوتاهمدت امکانپذير نيست، بنابراين تقاضايشان به تعويق مي‌‌افتد. به اين اعتبار،  تابع قيمت مسکن بهصورت پلهاي درميآيد. يعني چند سال قيمت ثابت است، بعد يک افزايش دارد و با جهش قيمت، بازار دچار کسادي گرديده و چند سال وقت مي‌‌برد تا تقاضا به تقاضاي مؤثر همراه با قدرت خريد تبديل شود.

وي ادامه داد:در حال حاضر و در چارچوب بسته، هدف اين است که ميزان وام افزايش يابد تا قدرت خريد بيشتر شود. البته مسئله اين است که افزايش وام مسکن همزمان موجب افزايش قيمت مسکن با يک تأخير و وقفه زماني مي‌‌شود ، بنابراين ارزش واقعي آن را درگذر زمان کاهش مي‌‌دهد.

تاثيرميزان سود بانکي بر بخش مسکن

استاديار موسسه مطالعات بازرگاني در رابطه با تأثير ميزان سود بانکي بر بخش مسکن گفت: اگر ميزان سود تسهيلات کاهش پيدا کند طبيعي است که تقاضا براي دريافت وام بيشتر مي‌‌شود و اگر منابع تأمين و به صندوق خريد مسكن واريز شود در اين صورت تقاضا بيشتر مي‌‌شود. چنين سياستي به معناي سياست اعتباري ترجيحي است، يعني اعتبارات با نرخ سود کمتري ارائه مي‌‌شود که نوعي يارانه اعتباري است و به نظر من در صورت رسيدن به هدف صحيح است. در بسته حمايتي، بر اينکه نرخ سود بانکي يا  ساير نرخها ازجمله نرخ ارز بايد متناسب با نرخ تورم منعطف شوند، تأکيد شده است. يعني اگر تورم کاهش پيدا کند، مي‌‌تواند نرخ سود سپردهها و بهتناسب آن نرخ سود تسهيلات هم کاهش يابد. البته، طبيعي است كه شبكه بانكي با چنين رويكردي چندان موافق نباشد چون از نظر اين شبكه، كاهش سود بانكي تسهيلات بايد همراه با كاهش سود سپردهها باشد. وقتي سود سپردهها كاهش پيدا كند ممكن است سپردهگذاران بخشي از سپردهها را از شبكه بانكي خارج و در بازارهاي ديگر به كار برند. بنابراين، با چنين استدلالي و نگراني مرتبط با آن، مخالف اين كاهش هستند.

وي ادامه داد:اگر شبكه بانكي عملكرد خود را كاراتر نموده و هزينههايش را بهطور قابلتوجهي كاهش دهد، نيازي نيست كه كاهش ميزان سود تسهيلات از محل كاهش سود سپردهها جبران شود و ميتوان از محل افزايش بهرهوري شبكه بانكي آن را جبران نمود. يعني مي‌‌توان بدون دستزدن به سود سپردهها، سود تسهيلات را كاهش داد و تأثير منفي آن بر حاشيه سود شبكه بانكي را از طريق بهبود بهرهوري و کاهش هزينهها جبران كرد. مانند بنگاهي كه براي ثابت نگهداشتن حاشيه سود بهجاي افزايش قيمت كالا و خدمت نهايي، اقدام به كاهش هزينه از محل بهبود فناوري توليد و صرفههاي ناشي از آن مي‌‌كند. نكته دوم اين است كه اگر كاهش سود تسهيلات كمك به رونق اقتصادي كند در اين صورت مي‌‌توان اميدوار بود كه پساندازها از محل افزايش درآمد سرانه بيشتر و موجب افزايش سپردهها شود. حتي وقتي ميزان سود سپردهها كاهش پيدا مي‌‌كند. يعني اثر مثبت كاهش سود بر طرف عرضه اقتصاد و رشد اقتصادي مي‌‌تواند براثر منفي اين كاهش بر ميزان سپردهگذاران غلبه كند. 

مسکن مهر ادامه پيدا کند

ديني ترکماني در پاسخ به اين سؤال که آيا مسکن مهر باعث تورم شده يا خير گفت:مسکن مهر بايد در همان سالهاي اول بعد از انقلاب شروع مي‌‌شد چون توليد مسکن در مقياس بالا موجب صرفههاي اقتصادي مي‌‌شود. ما تجربه اکباتان، آتيساز،ستارخان و ساير برجهاي مسکوني را داشتيم. اگر آن تجربه ادامه پيدا مي‌‌کرد اساساً امروزه نياز نبود که در مکانهاي نامناسب  و فاقد تسهيلات زيربنايي مسکن توليد شود تا به دليل ارزان بودن زمين، متوسط هزينه توليد کمتر شود. علاوه بر اين، اگر آن سياست ادامه پيدا مي‌‌كرد طول عمر مسکن بهجاي 20 تا 30 سال به بيش از 100 سال افزايش پيدا مي‌‌کرد و بهرهوري در اين بخش بيشتر مي‌‌شد. صرفههاي به وجود آمده ناشي از مقياس توليد و بهرهوري بالاتر، مي‌‌توانست صرف زيرساخت سازي و توليد در بخشهاي صنعت و کشاورزي شود. در اين صورت، نامتوازنهاي ساختاري بين بخشي هم کمتر مي‌‌شد و بخش مستغلات به موتور مكنده جذب سرمايه تبديل نميشد.

وي با اشاره به اينکه مسکن مهر اميد محرومان و بيپناهان شده، گفت:مسکن مهر بايد ادامه پيدا كند و تلاش شود كه  استانداردهاي حداقلي در آنها رعايت شود.