نرخ سود بانکی علامت سـرمایه گذاران

شمار نشریه : 194

آرزو افشارزاده

بخش مسکن اقتصاد ايران از اواسط سال 1387 تا اوايل سال 1390 گرفتار يک دوره رکود بود. بر اساس آمار بانک مرکزي رشد بخش ساختمان در چهار فصل سال 1391 به ترتيب برابر با 23.2-، 25.3-، 27.5- و 34.7- بوده كه متوسط آن برابر با 28.1- بوده است. به عبارت ديگر بخش ساختمان در سال 1391 با اُفت چشمگير توليد روبه رو بوده كه اگر اين موضوع را در كنار تورم زمين و ساختمان اين بخش ببينيم نشان از ركود تورمي شديد در بازار املاك و مستغلات دارد. در سال هاي 1391 و 1392 و تحت تأثير سياست هاي اقتصاد کلان،هدفمندسازي يارانه ها و بحران نوسانات قيمت در بازار ارز و طلا، رکود بازار مسکن تشديد شد. در نتيجه هدفمندسازي يارانه ها و افزايش قيمت حامل هاي انرژي، قيمت مواد اوليه توليد مسکن افزايش يافتند .همين امر سبب افزايش هزينه تمامشده مسکن شد. مقايسه شاخص تورم و قيمت مسکن در سال هاي اخير حکايت از اين دارد که تورم در بخش مسکن در دوره هاي زماني کوتاه-مدت افزايش شديدتري داشته است. در رابطه با وضعيت بازار مسکن مصاحبه مفصلي با محمدرضا فرهادي  پور عضو هيئتعلمي موسسه عالي بانکداري ايران انجام دادهايم که در ادامه ميخوانيد.

بسته خروج از رکود در بخش مسکن چه تأثيراتي خواهد داشت؟

اين بسته در مواردي با بخش مسکن ارتباط دارد. ازجمله  بند 3-1( افزايش سرمايه بانکها از محل درآمدهاي مازاد بودجه) بند 1-5 ( يکسانسازي و کاهش تدريجي نسبت سپرده قانوني بانکها متناسب با تحولات نرخ تورم بند 3-18( استفاده از ظرفيت گواهي سپرده خاص در تأمين منابع مالي طرحهاي توليدي) بند 3-32( گسترش زمينه فعاليت صندوقهاي زمين و ساختمان براي تأمين مالي بخش ساختمان) بند 3-33( توسعه صندوقهاي پروژه براي تأمين مالي پروژههاي توليدي) بند 3-36( طراحي اوراق بهادار با پشتوانه وامهاي رهني و غير رهني، بهمنظور استفاده توسط بانکها و مؤسسات اعتباري براي آزادسازي منابع خود و اختصاص آنها به اعطاي تسهيلات جديد) بند 4-61( بهمنظور تحرک بخشي به فعاليتهاي بخش مسکن، بانکها ميتوانند در راستاي اعطاي تسهيلات خريد از طريق تأسيس صندوق مستقل پسانداز مسکن يا تشکيل موسسه تسهيلات و پسانداز مسکن اقدام نمايند) بند 4- 62( بانک مرکزي پس از دريافت تقاضاي تأسيس صندوق از سوي بانکها، موارد را موردبررسي قرار داده و پس از حصول اطمينان از تعادل پايدار منابع و مصارف و عدم تأمين کسريهاي احتمالي صندوق از منابع بانک مرکزي نسبت به صدور مجوز اقدام خواهند نمود.

به نظر من راه اندازي صندوق وام و پس انداز که مربوط به بند 4-62 بسته خروج از رکود دولت است، براي کار کردن به شيوه موردنظر وزارت راه و شهرسازي نياز به منابع مالي دارد. فرض کنيد سپرده گذار پولش را با نرخ سود سپرده 22درصد در اين صندوق مي گذارد و دولت به خاطر تحريک بخش تقاضاي مسکن قصد دارد تسهيلاتي با نرخ سود 14درصد اعطا کند. در اين صورت مابه التفاوت اين دو نرخ، کسري اين صندوق است که دولت بايد براي هرسال و متناسب با تعداد تسهيلات اعطا کند. براي مثال اگر در سال اول کار چنين صندوقي 100 هزار وام 80 ميليون توماني اعطا شود که متقاضي يک سپرده 20 ميليون توماني هم به مدت يک سال گذاشته باشد، دولت بايد نزديک به 9300 ميليارد ريال کسري آن را جبران کند. که اين رقم براي سال هاي بعد متناسب با تعداد وام ها افزايش خواهد يافت. حال بايد ديد آيا بانک مرکزي که هنوز درباره سازوکار بازگشت پول هاي مسکن مهر با دولت به توافق نرسيده، حاضر است اين کسري ها را جبران کند؟

نظرتان درباره ارائه تسهيلات به بخش مسکن چيست؟ بهتر است وام ساخت ارائه شود يا وام خريد؟

در اقتصادهاي پيشرفته و نوظهور، سهم تأمين مالي مسکن از طريق بانک ها و بازار رهن ثانويه بسيار زياد است و سياست گذاران اقتصاد ايران هم مي خواهند در اين مسير حرکت کنند. براي مثال در بيشتر کشورهاي توسعه يافته بانک ها معادل 70 تا 110 درصد ارزش مسکن را به متقاضي وام مي دهند. اين رقم در حال حاضر در ايران بسيار پايين است و کمتر از 30 درصد. براي مثال با وام 20 ميليون توماني بانک مسکن در تهران با قيمت هاي منتشرشده سال 1392 حدود 6 متر مسکن با قيمت متوسط مي توان خريد. اگر بانک ها نتوانند سهم وام مسکن از ارزش مسکن را حداقل به بيش از 50 درصد برسانند نقش پررنگي در کلان شهرها براي تأمين مالي مسکن نخواهند داشت. البته دست يافتن به اين امر مهم، در شرايط رکود اقتصادي اصلاً آسان نيست. 

بخش دوم سؤال شما اين است که بخش عرضه اقتصاد مسکن را تحريک کنيم يا بخش تقاضا و بهطور غيرمستقيم بخش عرضه را. دولت فعلي و بهطور مشخص وزارت راه و شهرسازي به دنبال آن هستند تا سمت تقاضاي بخش مسکن را با اعطاي تسهيلات خريد منجر به ساخت تحريک کنند. البته وام خريد اگر منجر به ساخت نشود و بازاري براي خريدوفروش اعطاي امتياز اين وام ها پا بگيرد، آنوقت نهتنها به هدفش نمي رسد که مشکلي هم بر مشکلات اقتصاد ايران مي افزايد. در اقتصاد هر موضوعي را بايد از اينسو و از آنسو تحليل کرد.

به نظرشما  تغيير نرخ سود بانکي  و کاهش آن چه تاثيري بر بازار مسکن خواهد داشت؟

اگر نظام بانکي بخواهد در تأمين مالي مسکن نقش ايفا کند، يکي از راه هاي آن جذب سپرده ها است. حال اگر نرخ سود بانکي پايين تر از حد مطلوب براي سپرده گذاري سپرده گذاران باشد، طبيعتاً سپرده اي جذب نخواهد شد و بانک ها هم از اين رهگذر نمي توانند کمکي به تحريک تقاضا و ساختوساز در بخش مسکن بکنند. نرخ سود بانکي يک علامت راهنما براي سرمايه گذاران است و بايد آنها را راهنمايي کند. اگر سياستگذاران اين علامت راهنما را از کار بيندازند، ديگر اثربخشي خود را از دست خواهد داد.

وضعيت بازار مسکن را چطور ارزيابي ميکنيد ؟ آيا سياستهاي اقتصادي که تابهحال اتخاذشده در جهت  بهبود اين بازار بوده است؟

بازار مسکن در حال حاضر هم ازنظر رشد قيمت ها و هم ازنظر تعداد معاملات گرفتار رکود است. البته بايد به اين نکته اشاره و تأکيد کنم که بازار اجاره وضعيت متفاوتي دارد و هرساله شاهد افزايش قيمتي حداقل بهاندازه تورم اعلامشده از سوي بانک مرکزي و حداکثر هم بهاندازه اهميت مسکن در زندگي فردي که بعد از غذا قرار دارد، هست و خواهد بود. البته تعريف رونقبخش مسکن، اگر فقط با شاخص هاي تعداد معاملات و افزايش قيمت ها تفسير شود، گاهي ابهاماتي خواهد داشت. توفان که بيايد لاشخورها هم مي آيند. اگر بازار مسکن در کنار رونق ساختوساز، شاهد افزايش تعداد معاملات باشد که سوداگري هم جزئي از آن است، اين رونق ديري نمي پايد. درست مثل بحران 2007-2008 در بخش مسکن اقتصاد آمريکا. دولت تاکنون در بخش سياست گذاري فعال بوده و قرار است همين روزها طرح جامع سياست-گذاري در بخش مسکن را ارائه کند. البته مي توان حدس زد که بخشي از آن سياست ها چه خواهند بود. بنابراين هنوز وزارت راه و شهرسازي آقاي آخوندي کارنامه اي براي بررسي ندارد و فقط ميراث دار مسکن مهر و گرفتاريهاي مالي شديد براي ساخت  و تحويل آنها بوده است. سياست هاي پيشنهادي دولت در راستاي بهبود است، البته همه دولت ها در اين راستا سياست گذاري مي کنند، اما هر سياستي دو هدف دارد: هدف خواسته و هدف ناخواسته. و واي بهروزي که اهداف ناخواسته منفي اثرات مثبت آن را بخشکانند. 

نظرتان درباره  راه اندازي بازار رهن ثانويه چيست؟

 براي راه اندازي اين بازار تقريباً هيچ مشکل قانوني وجود ندارد و ظرفيت هاي قانوني لازم هم فراهم است. اما مسئله اين است که براي راه اندازي بازار رهن ثانويه بايد بر وام هاي خريد تکيه کرد. چند سالي است که بانک مرکزي بهجز بانک مسکن، همه بانک ها را از اعطاي تسهيلات خريد مسکن منع کرده است. بنابراين فقط مي ماند تسهيلات خريد بانک مسکن که البته بايد بلندمدت هم باشند و انگيزه اي براي خريدوفروش اوراق بهادار با پشتوانه رهن وجود داشته باشد. بنابراين عمق بازار مالي هم در اينجا اهميت ويژهاي دارد. نکته ديگر اينکه از اين بازار هم نبايد انتظار معجزه داشت و پا گرفتن آن در اقتصاد زمان بر است. اما راه اندازي آن امري ضروري است و دولت در اين زمينه تاکنون اهتمام ورزيده و بايد اين راه را ادامه دهد.