نشریه شماره   193   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

مسئولیت‌های قهری و قراردادی مشارکت کنندگان

رضا صيادفر*

گروه ساختوساز: از زماني که قرارداد  مشارکت بين طرفين قرارداد يعني صاحب زمين و مشارکتکننده که ازاينپس سازنده ناميده ميشود،  منعقد ميگردد مسئوليت قراردادي به وجود ميآيد. منظور از قرارداد در اينجا عقدي صحيح است و معتبر بين صاحب زمين و سازنده چه آنکه اگر اين عقد فاسد يا غير نافذ باشد وجود مؤثري در عالم حقوق ندارد تا بتواند مسئوليت عدم انجام تعهد را بر عهده سازنده يا صاحب زمين تثبيت کند.

تخلفهاي صورت گرفته در قرارداد مشارکت دو گونه است:

1- خودداري از انجام تعهد

2- تاخيردر انجام تعهد

مسئوليت ناشي از عدم انجام تعهد:

ممکن است پس از انعقاد عقد مشارکت انجام تعهد ساخت از سوي مشارکتکننده غيرممکن شود.

تعريف غيرممکن: يعني نهفقط سازنده و مالک زمين بلکه هر انسان متعارف ديگري نيز در آن شرايط نتواند تعهد را انجام دهد. مانند وجود معارض نسبت به ملک مورد تعهد يا عدم در اختيار نهادن ملک از سوي صاحبملک به سازنده. حال اگر مهندس ناظر در پروژه تخلفي را گزارش دهد که امکان مرتفع نمودن آن هرچند با هزينه گزاف فراهم باشد، ديگر نميتوان گفت که انجام تعهد غيرممکن شده و سازنده از مسئوليت ناشي از قرارداد بري ميشود.

مسئوليت ناشي از تأخير در انجام تعهد: همان مسئوليت ناشي از عدم انجام بهموقع تعهد است،يعني درحاليکه انجام عمليات ساختمان مقيد به زمان خاصي است سازنده عمليات ساختماني را طوري مديريت نمايد که در خارج از زمان مورد رضايت طرفين پايان يابد که در اين صورت مسئوليت ناشي از تأخير در انجام تعهد تحويل ساختمان از زمان تحقق دير کرد قابل مطالبه است. در اين حال تعهد سازنده به احداث ساختمان مطابق نقشه معين ظرف مثلاً يک سال در قرارداد مشارکت قرار گرفته و وي از اجرا و تحويل ساختمان يا واحد موردتوافق در زمان مقرر خودداري ميکند. در اين مورد عمل يا زمان انجام تعهد هر دو ، موردقرارداد و اراده طرفين است يکي از دو خواسته احداث ساختمان و ديگري احداث ساختمان در موعد مقرر است.

هرگاه با گذشت زمان انجام تعهد در آن زمان امکان نداشته باشد سازنده بايد در نخستين زمان تعهد را انجام دهد. در اين فرض پس از تخلف از سوي سازنده صاحب زمين علاوه بر حق درخواست اجراي ساختمان ميتواند خسارت ناشي از تأخير در اجراي تعهد ساخت را  نيز از سازنده درخواست نمايد.وضعيت تأخير با لحاظ قرائن و شواهد و اوضاعواحوال قرارداد معلوم ميشود.

گذشت زمان اجراي قرارداد براي پيدايش مسئوليت سازنده به جبران خسارت ناشي از تأخير لازم است؛ يعني بايد مهلت اجراي قرارداد ساخت سپريشده باشد و پيش از آن صاحب زمين حق مطالبه خسارت ندارد. همچنان که در ماده 226 قانون مدني آمده است در مورد ايفاي تعهد از طرف يکي از متعاملين طرف ديگر نميتواند ادعاي خسارت نمايد مگر اينکه براي ايفاي تعهد مدتي  مقرر شده و مدت مزبور منقضي شده باشد و اگر براي انجام تعهد مدتي  مقرر نبود، طرف وقتي ميتواند ادعاي خسارت نمايد که اختيار موقع انجام با او بوده و ثابت نمايد که انجام تعهد را مطالبه کرده است که اين زمان يا در موقع تنظيم قرارداد توسط طرفين يا توسط عرف يا توسط صاحب زمين معلوم ميگردد.

ممکن است طرفين به موضوع قرارداد بسنده کرده و صحبتي از مدت انجام آن نکنند که در موارد سکوت به عرف بايد رجوع کرد که کاشف از واقع است.اصولاً طرفين در قرارداد زمان را مشخص ميکنند و درصورتيکه صاحب زمين حق تعيين زمان را داشته باشد، زماني ميتواند مطالبه خسارت کند که انجام تعهد را از سازنده درخواست کرده باشد. درصورتيکه از زمان انجام مدت تعهد مدتي باقيمانده باشد، صاحب زمين حق مطالبه خسارت را ندارد هرچند مدت باقيمانده بهاندازهاي کوتاه باشد که انجام آن در مدت مفروض ممکن نباشد و صاحب زمين تا سپري شدن و انقضاي مدت موردتوافق  حق پيگيري ندارد. زيرا تأخير جز با گذشتن موعد انجام ساخت بنا محقق نميشود.

اگر دادخواست مطالبه جبران خسارت ناشي از انجام تعهد در زمان باقيمانده براي انجام مورد تعهد تسليم شود، دعوي  در مورد آن به علت منتفي بودن موضوع  دعوي مردود ميگردد. سازنده در صورتي مسئول جبران  خسارت ناشي از تخلف تأخير تحويل واحد يا ساختمان مورد تعهد ميگردد که در آن تأخير داشته باشد؛ يعني بيارتباط با خواست او نباشد. چنانچه در ماده 355 قانون مدني آمده است. و اگر طرفين تقصير يا مسامحه کرده باشند

که در صورت اثبات تقصير تعدي يا تفريط اين مسئوليت بر سازنده بار ميشود.

و ماده 229 قانون مدني اشاره دارد که اگر متعهد بهواسطه حادثه که رفع آن خارج از حيطه اختيار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآيد محکوم به تأديه خسارت نخواهد بود يعني اگر حادثه ناگهاني يا فورس ماژور که بهصورت غيرارادي به سازنده  تحميلشده باشد در اين صورت نميتوان مسئوليتي براي وي شناخت.

مثال:

صاحبملک يا خانهاي از تحويل ملک  مورد تعهد به سازنده خودداري ميکند  لذا در صورت وجود مانع اجراي تعهد غيرممکن ميشود. البته بار اثبات دليل بر عهده سازنده قرار دارد و او براي رهايي از مسئوليت خود بايد ثابت نمايد مانع خارجي غيرقابلاحترازي وجود داشته است. مثلاينکه صاحب زمين تقصير سازنده را ثابت کند.

ماده 227 قانون مدني در اين مورد مقرر داشته متخلف از انجام تعهد وقتي محکوم به تأديه خسارت ميشود که نتواند ثابت نمايد که عدم انجام  بهواسطه علت خارجي بوده است که نميتوان مربوط به او نمود. لذا در صورت تخلف از قرارداد سازنده مسئول جبران خسارت ناشي از آن است.

همچنين ماده 515 قانون مدني اشاره دارد: خواهان حق دارد ضمن تقديم دادخواست يا در اثناي دادرسي و يا بهطور مستقل جبران خسارت ناشي از  دادرسي يا تأخير انجام تعهد يا عدم انجام آن را که به علت تقصير خوانده نسبت  به اداي حق يا امتناع از آن به وي واردشده يا خواهد شد، همچنين اجرتالمثل را به لحاظ عدم تسليم يا تأخير تسليم آن از باب اتلاف و تسبيب از خوانده مطالبه نمايد. لذا با توجه به مطالب پيشگفته مالک زمين ميتواند با توجه به رابطه سببيت ايجادشده ناشي از قرارداد مطالبه خسارت مستقيم و خسارت ناشي از تأخير تأديه را در دستور کار خود قرار دهد.

بايد بدانيم مسئوليت دو نوع است يا قهري است که توسط قانونگذار براي ايجاد نظم اجتماعي تکليف شده يا قراردادي است که بين طرفين بايد محترم شمرده شود تا آنجا که قوانين قهري و اخلاق حسنه را زير پا نگذارد و هيچ محکمهاي با اين دليل که توافق طرفين با عدالت فاصله دارد نميتواند از بار تعهد يکي از طرفين بکاهد يا آن را از بين ببرد.

* حقوقدان و عضو سازمان نظاممهندسي ساختمان استان تهران