نشریه شماره   156   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

رکود سوداگری ساخت و ساز

گروه ساخت و ساز: آنچنان که از شواهد و قرائن پیداست، شهردار تهران مصمم به اجرای شناسنامه فنی ساختمان است و با ابلاغ ضوابط جدید به معاونت شهرسازی مناطق 22 گانه میخواهد به یکی از عمدهترین چالشهای صنعت ساختمان پایان دهد تا از این پس شاهد ساختمانهای بیهویت نباشیم. این در حالی است که یکبار در حدود 4 سال پیش بر سر اجرای این شناسنامه تفاهمنامهای بین شهرداری، نظام مهندسی، وزارت مسکن و شورای شهر تهران امضاء شد و پس از مدت کوتاهی به دلایل مختلف از سوی شهرداری ملغی گرديد. در این گزارش ما به دنبال این هستیم تا عواقب صدور این شناسنامه از جمله حضور چهار مهندس ناظر و استفاده از مجریان ذیصلاح و دارای پروانه و همچنین تأثیر آن بر روند حاکم بر ساخت و ساز در تهران را بررسی کنیم.

هزینه ناظر قابل توجه نیست

جابر نصیری، عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان گفت: شناسنامه ساختمان که قرار است در ابتدای سال 92 اجرایی شود، تنها مربوط به ساختمانهای بالای 3000 مترمربع نیست و کل ساخت و ساز تهران را در برمی گیرد.

وی در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه قرار است چهار مهندس ناظر در فرایند تهیه شناسنامه فنی ساختمان حضور داشته باشند، چقدر هزینه مالکان افزایش مییابد، گفت: هزینه ناظر پول قابل توجهی نیست. در حال حاضر هزينه هر مترمربع ساخت و ساز حداقل یک میلیون تومان است، در حالی که هزینه نظارت در بالاترین حد به 3 درصد هزینه ساخت در هر متر میرسد. ضمن اینکه  قیمت همه چیز اعم از مصالح و نیروی انسانی غیرمتخصص سیر صعودی داشته است.

وی در پاسخ به این سوال که آیا صدور شناسنامه فنی ساختمان تاثیری در رونق و یا رکود ساخت و ساز دارد، گفت: رونق یا رکود ساخت شاخصههای گوناگونی دارد و به تنهایی نمیتوان شناسنامه فنی را در آن موثر دانست.

عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در ادامه گفت: مزیت شناسنامه فنی ساختمان این است که به عنوان یک سند که همه عوامل ساخت و ساز در آن ذکر شده ، میتواند باعث شود تا مالکان یقه عوامل دستاندرکار را بگیرند اما در حال حاضر ساختمان پس از اتمام ساخت به هزار آفت دچار میشود و مالکان سردرگم هستند.

نصیری گفت: شناسنامه طبق قانون با امضای رئیس سازمان نظام مهندسی صادر میشد و سازمان در این رابطه مسئول است.

وی افزود: با اجرایی شدن شناسنامه فنی، ساختمان به سمت کیفی میرود و با ورود مجریان ذیصلاح و دارای پروانه، مجریان سنتی و فاقد صلاحیت کنار میروند و بر همین اساس سوداگران مسکن و کسانی که خودشان همه کاره ساخت و ساز بودند و فارغ از قوانین و مقررات ملی ساختمان کار میکردند اجازه ساخت و ساز ندارند و باید به قوانین موجود رعایت استانداردها که توسط مجری ذیصلاح صورت میگیرد، تن دهند. به یاد داشته باشیم ؛ سوداگرانی که ساختمان را با بدترین کیفیت ممکن میسازند، نگران پرداخت حقالزحمه مهندسان ناظر و مجریان ذیصلاح نیستند بلکه نگرانی آنها از این جهت است که اجازه اجرای ساختمان ندارند و باید برای ساخت و ساز با کیفیت هزینه واقعی پرداخت کنند.

تمايل به ساخت بيشتر ميشود

سید مهدی هاشمی؛ رئیس شورای مرکزی نظام مهندسی ساختمان و عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی هم در این رابطه به خبرنگار پیام ساختمان گفت: قانون اجرای شناسنامه فنی برای تمام متراژهاست اما با توافقی که بین شهرداری و نظام مهندسی ساختمان استان تهران صورت گرفته است، در مرحله اول از 3000 متر شروع و به متراژهای پایینتر تعمیم داده میشود.

وی در رابطه با هزینه پرداخت حقالزحمه توسط مالکان گفت: این هزینه با اجرای شناسنامه فنی ساختمان چندان افزایشی نخواهد داشت. اگر کل مجموعه ساختمان اعم از طراحی، نظارت، مصالح و اجرا، افزایش کیفیت بالایی داشته باشند، هزینهها 20 تا 30 درصد افزایش مییابد که شاید 2 تا 5 درصد آن مربوط به هزینههای مهندسی کار باشد.

هاشمي افزود: شناسنامه فنی موجب حفظ سرمایههای ملی مردم خواهد شد چرا که عمر ساختمانها تا سه برابرافزایش مییابد، ضمن اینکه امنیت جانی انسانها را هم تامین میکند.وی خاطرنشان کرد: به نظر بنده چون کیفیت ساختمانها افزایش مییابد و از طرفی ساختمانسازی با شناسنامه میشود و از وضعیت آشفته حال حاضر درمیآید، تمایل مالکان برای ساخت بیشتر میشود . فراموش نکنیم که اگر هزینهای برای ساختمان صورت میگیرد، با قیمت بهتری هم به فروش میرسد.

حق الزحمه واقعی ناظران پرداخت شود

محسن بهرام غفاری، رئیس سابق نظام مهندسی ساختمان استان تهران هم در این رابطه گفت: شناسنامه فنی آیینه تمام نمای مشخصات فنی ساختمان است و هویت ساختمان به شمار میرود و از آنجایی که اجرای صحیح آن باعث ارتقای کیفيت ساخت میشود ،اگرچه به ظاهر نوعی هزینه است اما در واقع نوعی درآمد و سرمایه به حساب میآید.

بهرام غفاری گفت: الان در هیچ جای ایران ساخت و ساز کمتر از یک میلیون تومان تمام نمیشود و خدمات مهندسی در مجموع 10 هزار تومان هم میشود، در حالی که متوسط خدمات مهندسی در دنیا 11 تا 19 درصد هزینه ساخت و ساز است؛ یعنی اگر برای چهار ناظر ساختمان پول واقعی بدهند باید به ازای هر مترمربع 110 تا 190 هزار تومان حقالزحمه پرداخت شود. کما اینکه سیمکش، جوشکار و لولهکش به راحتی این میزان پول میگیرند و خدمات مهندسی در حد رايگان است و به همین جهت از سوی مهندسان خدمات ارائه نمیشود بنابراین میزان دستمزد مهندسان ناظر از شناسنامه فنی باید مورد توجه قرار گیرد.

بهرام غفاری گفت: در دورهای که بنده رئیس نظام مهندسی ساختمان استان تهران بودم و توافقنامه چهارجانبهای بین وزارت مسکن، شهرداری، شورای شهر و نظام مهندسی صورت گرفت تا بر مبنای آن از سال 86 صدور شناسنامه فنی ساختمانهای بالای 3000 متر آغاز شود و هر 6 ماه 500 متر از متراژ آن کم کنند تا با آماده شدن تدریجی نظام مهندسی ظرف سه سال شناسنامه فنی براي کل تهران صادر کنند. شناسنامه فنی 3000 متر را آغاز کردند و هنوز هم کنترل نقشه 3000 متر تا حدودی مربوط به توافقنامهای است که امضا کردیم اما پس از دوران ما اجرای شناسنامه فنی در محاق نابودی قرار گرفت.

وی ادامه داد: شناسنامه فنی باعث رکود سوداگری میشود. در حال حاضر حدود 60 هزار مهندس در تهران داریم که اگر از توان آنها با عنوان مهندسان مجري و داراي پروانه استفاده شود، میتوان یک شهر که هیچ یک قاره را هم ساخت. بنابراین کنار گذاشته شدن مجریان سنتی و فاقد صلاحیت لطمهای به روند ساخت و ساز وارد نمیکند.

مجري ذيصلاح كافي نيست

جواد کریمیان اقبال، مدیر کل معماری و ساختمان معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران هم در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان در پاسخ به این سوال که با به کارگماردن چهار مهندس ناظر از سوی نظام مهندسی آیا نظام مهندسی ساختمان استان تهران مسئول صفر تا صد کیفیت ساختمان است، گفت: مسئولیت صفر تا صد نظارت برعهده نظام مهندسی ساختمان است اما مسئول صفر تا 100 کیفیت ساختمان نیست چرا که نهادهای زیادی از جمله سازمان ملی استاندارد، وزارت راه و شهرسازی، مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در امر کیفیت دخیل هستند. به طور مثال اگر مهندس ناظر به مالک اعلام کند که مصالح به کار رفته شده استاندارد نیست و مالک ساختمان دسترسی به مصالح استاندارد نداشته باشد، کاری از دست هیچکدام از طرفین در رابطه با کیفت ساختمان برنمیآید. بنابراین نمیتوان تک بعدی به این موضوع نگاه کرد بلکه عوامل مختلف باید دست در دست هم بدهند.

وی در پاسخ به این سؤال که فکر میکنید اجرای شناسنامه فنی چه تبعاتی برای بساز و بفروشهای سنتی داشته باشد، گفت: اگر بساز و بفروش ها بخواهند در میدان بمانند باید ضمن اینکه پروانه اشتغال بگیرند، استانداردها را رعایت کنند چرا که اگر ملاک تنها اخذ پروانه باشد ممکن است همانند سال 86 که مجریان به سمت امضا فروشی پیش میرفتند، این بار هم چشمانداز مورد نظر محقق نشود. بنابراین سیستم باید درست تعریف شود.وی افزود: اجرای شناسنامه فنی ساختمان از ساختمانهای بالای 3000 مترمربع از اوایل اردیبهشت آغاز میشود و رفته رفته با آمادگی نظام مهندسی این شناسنامه به تمام متراژها تعميم مییابد.

کریمیان اقبال خاطر نشان کرد:شاید در اول اجرای شناسنامه فنی ساختمان با هزینههایی از جمله پرداخت حقالزحمه ناظران- که البته مبلغ قابل توجهی نیست- همراه باشد اما به طور قطع در آینده عوایدی از جمله عدم نیاز به تعمیرات و همچنین جلوگیری از مصرف بیرویه انرژی و در نتیجه عدم صرف هزینههای اضافي را به همراه دارد.اين در حالي است كه بنگاههای خرید و فروش املاک در معاملات صورت گرفته درصد بالاتری نسبت به مهندسان ناظر از طرفین اخذ میکند.

وی در پاسخ به این سؤال که آیا امکان دارد مردم به خاطر وضع قوانین جدید در سال 92 تا حدودی از ساخت و ساز دست بکشند و پروژهها مسکوت بماند، گفت: مردم میخواهند ساختمانهایشان را خوب بسازند اما آگاهی ندارند و به همین دلیل اعتقاد داریم که قوانین جدید باید به اطلاع مردم برسد و مردم آگاه شوند که این قوانین به سود آنهاست در این صورت است که میتوان گفت استقبالها بیشتر هم میشود.

کریمیان در پاسخ به این سؤال که اگر سازمان نظام مهندسی کار خود را به درستی انجام دهد، آیا ممکن است که باز هم شناسنامه فنی تعلیق شود، گفت: ما امیدواریم با فرایندی که پیشبینی شده است، این اتفاق نیفتد زيرا با همت نظام مهندسی پیشزمینههای اجرای این شناسنامه فراهم شده و امیدوارم که با این گامهای موثر، نظام مهندسی ناکام نشود. وی در پایان گفت: اجرای شناسنامه فنی ساختمان و یا عدم اجرای آن هیچ تأثیری در میزان سود و ضرر شهرداری ندارد اما به طور حتم مردم در این موضوع ذینفع خواهند بود.