نشریه شماره   193   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

سناریوهای 6 ماهه دوم مســکن

شهلا روشني

بازار مسکن در 6 ماه گذشته با کاهش قيمت همراه بوده و از ابتداي سال جاري رکود شديدي گريبان گير اين بازار شده است. روندي که نهتنها باعث کاهش ساختوساز و بيکاري بسياري از مشاغل مرتبط با مسکن خواهد شد بلکه در سالهاي آينده نيز افزايش تقاضا و عدم تناسب آن با عرضه را به همراه خواهد داشت. در حال حاضر مسکن در شرايط حساسي قرار دارد که از يکسو وضعيت بازار طلا، ارز و بورس و از سوي ديگر نتيجه مذاکرات هستهاي ايران با کشورهاي 1+5 ميتواند تعيين کننده باشد. در رابطه با آينده بازار مسکن و تاثير پذيري آن از تحولات جاري داخلي و خارجي با چند تن از نمايندگان مجلس و کارشناسان به گفتگو پرداخته ايم که ماحصل آن پيش روي شماست.

اوضاع مسکن بايد با استفاده از عوامل داخلي اصلاح شود

غلامرضا ميثاقيان، کارشناس اقتصاد مسکن با بيان اين مطلب که اقتصاد کشور بر کاکل مسکن ميچرخد، به پيام ساختمان گفت: در حال حاضر با رکود موجود در ساختوساز وضعيت بسياري از مشاغل به خطر افتاده و کمکاري در مسکن مهر باعث از رونق افتادن ساختوساز شده است .در حال حاضر دروديوار شهر پر از آگهيهاي مرتبط با ساختوساز است و مسئولين بايد بدانند اين آگهيها نشان از وضعيت وخيم ساختوساز کشور دارد .

وي افزود : اگرچه طرح مسکن مهر به نظر برخي کارشناسان و مسئولان طرحي کارآمد نبوده و نيست اما آيا  مسئولان به عواقب عدم ادامه طرح مسکن مهر انديشيدهاند .متأسفانه اقتصاد کشور بر پايههاي سست بازاري بنا شده که در آن عواملي مانند رانت ،دلالي و گرانفروشي موج ميزند. مسئولين بايد پاسخ دهند که خاک شوش با خاک نياوران چه فرقي ميکند که تفاوت قيمتي بالاي 20ميليون تومان دارد .

ميثاقيان در خصوص تأثير عرضه مسکن مهر بر بازار مسکن گفت : ادامه طرح مسکن مهر وضعيت ساختوساز را بهبود ميبخشد. وي در پاسخ به اين سؤال که آيا توافق در مذاکرات هستهاي و عدم تحريم بانکهاي ايراني و خروج داراييهاي ايران به سود بازار مسکن است، گفت: بدون ترديد نتايج مثبت اين مذاکرات تنها باعث ورود ماشين و وسايل لوکس به کشور ميشود. چنانکه در يک بازه زماني ديديم با آزادسازي اموال بلوکهشده ايران  ماشينهاي لوکسي مانند مازراتي، بنز ،بوگاتي و... وارد کشور شد و کسي نپرسيد در اين اوضاع نامناسب اقتصادي کشور چگونه ايران نمايشگاه وسايل لوکس و گرانقيمت شده است. وي ادامه داد: اوضاع مسکن ايران بايد با استفاده از عوامل داخلي اصلاح شود .

سازندگان ميتوانند وارد عرصه ساخت مسکن شوند

 دکتر صباح زنگنه، کارشناس عرصه ديپلماسي در پاسخ به اين سؤال که اگر مذاکرات به سمت تفاهم نرود  وضعيت اقتصادي نابسامان گرديده و شاهد گراني در بازارهاي موازي بهخصوص مسکن خواهيم بود، به پيام ساختمان گفت: بدون ترديد حتي اگر توافقي صورت نگيرد اوضاع اقتصادي بدتر از اين نخواهد شد و قيمت مسکن روند کاهشي خواهد داشت اما بازار شاهد افزايش عرضه و تقاضا نخواهد بود.

وي بلاتکليفي مردم را در مسائل اقتصادي جدي دانست و گفت: اگر مذاکرات هستهاي به توافق بينجامد ، بر  ابعاد مختلف اقتصاد کشور تأثيرگذار است و ميتواند مشوقي باشد که سرمايهگذاري براي توليد و تجارت را رونق دهد. بهبيانديگر تفاهم ميتواند آيندهاي روشن براي کشور رقم بزند، درنتيجه سازندگان بهتر ميتوانند وارد عرصه ساخت مسکن شوند و اشخاصي که به مسکن نياز دارند بهتر خواهند توانست تصميم بگيرند. مهمتر اينکه ترديد را در بازار کاهش ميدهد.

دولت ،شهرداري و شوراي شهر نتوانستند

 محمد خوشچهره اقتصاددان و نماينده سابق مجلس با بيان اين مطلب که تمام طرحهاي مسکني کنوني تنها مسکن هستند، به پيام ساختمان گفت: زماني که مسکن ميتوانست بهعنوان شتابدهنده نرخ رشد اقتصاد ملي و بهبوددهنده وضعيت اقتصادي کشور باشد، دچار رکود گرديده و مقصر اين رکود کسي نيست جز دولت، شهرداري و شوراي شهر که نتوانستند راهحل منطقي و تأثيرگذار براي حذف 15 تا 20درصدي قيمت مسکن که شامل قيمت زمين ميشود، پيدا کنند .

وي در پاسخ به اين سؤال که آيا تحويل 800 هزار واحد مسکن مهر تا پايان سال ميتواند رکود حاکم بر بازار مسکن را پايان دهد، گفت: التهابات مسکن با ارائه مسکن مهر شايد کاهش يابد اما نسخه دائمي نيست. مسئولين بايد ساليانه 5/1 ميليون واحد توليد کنند تا در 5 سال از بحران کمبود مسکن عبور کند درحاليکه آمار صدور پروانه ساخت از سوي شهرداري بسيار نگرانکننده است.يعني رقم 300هزار واحد پروانه در سال حتي يکسوم 5/1 ميليون واحد مسکوني نيست.

خوشچهره با انتقاد از راهکارهاي ارائهشده توسط وزارت راه و شهرسازي گفت: سازندگان براي توليد محيطي امن ميخواهند اما تاکنون دولت براي حضور آنها نتوانسته کاري انجام دهد.

با مازاد مسکن روبهرو خواهيم شد

محمد فيروزي نماينده نطنز  و عضو کميسيون عمران  با بيان اين مطلب که بدون ترديد  مجلس دولت جديد را ملزم به تکميل مسکن مهر ميکند و اين امر ميتواند در کاهش قيمتها مؤثر باشد، به پيام ساختمان گفت: قيمت کاذب مسکن در کنار عدم عرضه مناسب مسکن باعث رکود در اين بخش شده است .وي ادامه داد: مسئولين بهجاي راهکارهاي غيرعلمي راهحلي بينديشند تا خانههاي خالي  هر چه سريعتر  به چرخه عرضه وارد شود و در اين صورت ما با مازاد مسکن نيز روبهرو خواهيم شد .

وي در مورد اين سؤال که نتيجه مذاکرات هستهاي چقدر در بازار مسکن مؤثر است، گفت: بدون ترديد توافقات ميتواند در پيشرفت اقتصادي مؤثر باشد اما عدم توافقات برابر با بدتر شدن اوضاع نيست .به نظر من قطع دست رانتخواران و دلالان و  نيز خروج  مسکن از حالت سرمايهاي ميتواند بيش از توافقات به سود مسکن باشد .

دلالان روي مذاکرات  مانور ميدهند

احمد رباني ، کارشناس مسکن با بيان اينکه متأسفانه شايعات ناخوشايند بازار مسکن را  تحت تأثير قرار ميدهد،گفت: دلالان و برخي کارشناسان از ادامه روند رکود در مسکن سخن ميگويند و از فروشندگان ميخواهند مسکن خود را براي مدت چند ماه ديگر نفروشند زيرا آنان معتقدند بعد از چند ماه قيمت  زمين تکان شديدي خواهد خورد. وي افزود:اين شايعات شايد بر  مردمي که از بازار و اقتصاد سر رشتهاي دارند تأثيرگذار نباشد اما  مردم عادي از اين شايعات تأثير پذيرند  و سريعاً براي خريد اقدام ميکنند . از هماکنون دلالان روي مذاکرات هستهاي مانور ميدهند و با اين ادعا که در صورت حصول توافق بازار مسکن تکان خواهد خورد،  ميخواهند بيشترين بهرهبرداري را از اين شايعات داشته باشند.

جمع بندي

در جمع بندي نقطه نظرات کارشناسان 3 سناريوي مهم مطرح است؛ سناريوي اول اين است که در صورت ادامه وضع موجود (يعني هيچ تغييري در سياستهاي داخلي و خارجي ايران اتفاق نيفتد) انتظار ميرود وضعيت بازار مسکن در نيمه دوم با همين روند ادامه پيدا کند. در سناريوي دوم دستيابي به توافق جامع هستهاي عامل تأثيرگذار در نظر گرفتهشده  و عنوان ميشود که توافق هستهاي ميتواند به بازار شوک کاهش قيمت وارد کند و با کاهش قيمت بازارهاي سرمايه موازي ، شور و شوق براي سرمايهگذاري در بازار مسکن ايجاد شود . البته با توجه به آزادسازي روابط خارجي و پذيرش سرمايهگذاران خارجي در اين عرصه ساختوساز جان دوباره ميگيرد  اما دراينبين بايد توجهي نيز به سناريوي سوم داشته باشيم.در اين سناريو به نتيجه نرسيدن مذاکرات تا آذرماه بهعنوان يکي از گزارهها بررسيشده است.بر اين اساس در صورت عميقتر شدن فاصله ايران با طرفهاي غربي بسته به واکنش دو طرف و رفتار بازار، بازار سرمايه ميتواند نوسان قيمت را تجربه کند. برخي تحليلگران بازار بر اين عقيده هستند که بازار ارز در اين حالت به دامنههاي قيمتي باز ميگردد که در زمستان 91 تجربهشده و دلالي در بازارهاي سرمايه روند رو به رشدي ميگيرد.

اما آنچه باعث اميدواري است اينکه درهرصورت اگر هر يک از اين سناريوها ايجاد شود مبحثي به نام مسکن مهر وجود دارد که تحويل 800هزار واحد مسکن مهر تا پايان سال 93 شايد نتواند رکود را جبران کند اما  ميتواند در کاهش عوارض  ناشي از عقبماندگي ساختوساز يکساله مؤثر باشد .