نشریه شماره   192   دوهفته نامه آرشیو PDF پیام ساختمان

چگونه قرارداد مشارکت در ساخت ببندیم

گروه ساختوساز: صنعت ساختمان ما از نظر کيفي روزهاي آشفتهاي را پشت سر ميگذارد و وضعيت اميدوارکنندهاي ندارد. در اين اوضاعواحوال سازندگان که در اکثر موارد نظارتي احساس نميکنند، بدون توجه به مقررات ملي ساختمان و استانداردها ساختمانهايي ميسازند که در صورت وقوع يک زلزله نهچندان شديد فروميريزند. اگر شناسنامه فني ساختمان که حاوي اطلاعات ساخت، افراد سازنده و همچنين کيفيت مصالح مورداستفاده است، صادر ميشد بهطور حتم جلوي بسياري از تخلفات گرفته ميشد چرا که ريز و درشت کارها مستند ميشود و بهراحتي ميتوان مقصر را شناسايي کرد. البته چنانچه اين کار صوري صورت بگيرد باز هم اتفاق مبارکي نميافتد و فقط هزينههاي مالکان بيشتر ميشود. بخش زيادي از ساختوسازهاي ما بهصورت مشارکتي انجام ميشود چراکه بسياري از مالکان پول کافي براي ساختمانسازي ندارند؛ بنابراين قبل از شروع کار سهم طرفين  که معمولاً 50-50 يا 60 -40  ( 60 درصد مالک و 40 درصد سهم سازنده) است مشخص ميشود و  سازنده ساختمان را ميسازد اما ممکن است در فرايند کار تخلفاتي از طرف سازنده اتفاق بيفتد .چون بههرحال سازنده به دنبال اين است که با کمترين هزينه بيشترين سود را کسب کند. در اين شماره نشريه پيام ساختمان در گفتگو با صاحبنظران صنعت ساختمان گزارشي تهيهکردهايم تا از زبان آنها تخلفات پنهان سازنده را در ساختوساز مشارکتي بشنويم و براي آگاهي مخاطبان درج کنيم.

مشکلات با کدخدا منشي حل شود

بهروز سرابندي، رئيس مرکز توسعه صنعتي ساختمان به خبرنگار پيام ساختمان گفت: اکثر تخلفاتي که از طرف سازندگان در قبال مالکان صورت ميگيرد مربوط به استفاده از مصالحي است که در قرارداد نيامده است که البته بخشي از آن به دليل کمبود مصالح استاندارد در شرايط کنوني انجام ميشود.

وي افزود: در ساختمانهاي عمدتاً کلنگي مناطقي مانند 1، 2 و 3 تهران که قيمت زمين دائماً در حال افزايش ميباشد، مالکان از نسبت 50 -50 در ساختمان عدول ميکنند و ارقامي مانند 60 مالک و 40 سازنده يا حتي 70 مالک و 30 را از سازنده طلب ميکنند چرا که ارزش زمين از مناطق ديگر بالاتر است. در طرف مقابل سازندگان با توجه به قيمت روزافزون مصالح و نيروي انساني  و همچنين عوارض روزافزون شهرداريها براي صدور پروانه سعي ميکنند اين نسبت را به نفع خود تغيير دهند و متأسفانه در نهايت با توجه به تورم و کمبود مصالح ساختماني استاندارد ساختوساز  دچار تزلزل شده و بسياري از مشارکتها نيمهتمام ميماند.

سرابندي ادامه داد: براي جلوگيري از نيمهتمام شدن اين قراردادها بايد اصل کدخدا منشي را موردتوجه قرار داد و حتيالامکان از کشيدن ماجرا به محاکم قضايي خودداري کرد تا ماجرا بهتر و سريعتر حل شود. اين تصور وجود دارد که با نگارش قرارداد و الحاق ضروريات ساخت ميتوان از برخورد در حين و پايان کار جلوگيري کرد اما متأسفانه با توجه به شرايط ذکرشده به دليل شرايط اقتصادي کشور سازندگان نميتوانند بهطور کامل به تعهدات خود پايبند باشند. نمونه واضح اين کار را در پروژههاي دولتي بسيار کلان شاهد بوديم که حتي دولت با سازندگان خود به کشمکش ميپردازد.

وي خاطرنشان کرد: بيمه ساختمان و عوامل ساخت در مقابل حوادث پيشبينينشده  بر عهده سازنده ميباشد و حتماً لازم است اين کار صورت بگيرد.

سرابندي در پاسخ به اين سؤال خبرنگار پيام ساختمان که چنانچه پس از تحويل کليد توسط سازنده مشکلي در ساختار ساختمان به وجود بيايد، چه کسي مقصر است، گفت:  سازنده و مهندس ناظر ميبايست جوابگوي مشکلات ساختمان پس از تحويل کليد باشند و در صورت بروز مشکل بايد آن را رفع کنند.

وي در ادامه توصيهاي را هم براي مشارکت ارائه کرد:« يکي از مهمترين کارهايي که براي انتخاب سازنده موردتوجه قرار بگيرد اين است که مالک بايد سازندهاي را انتخاب کند که  نمونه کارهايش در اجتماع موردقبول مردم باشد. برخي از سازندگان صرفاً بهمنظور کسب سود لحظهاي هر دو طرف قرارداد را با مشکل مواجه ميکنند.»

خودتان نظارت کنيد

عيسي شهامت، عضو هيئتمديره سازمان نظاممهندسي ساختمان استان کهگيلويه و بويراحمد گفت: قطعاً اگر نظارت مطلوبي در ساختمان صورت نگيرد، مقررات ملي ساختمان اجرا نشده و ساختمان با مشکل مواجه ميگردد که نظارت دقيق ميتواند جلوي کمکاري سازنده را بگيرد.

وي با بيان اينکه ساختوساز به هر شکلي باشد تخلف اتفاق ميافتد و تنها مختص به قراردادهاي مشارکتي نيست، افزود: اصولاً مالک در رابطه با کيفيت ساختماني که آن را به دست ناظر و سازنده سپرده مسئوليتي ندارد اما وضعيت موجود ايجاب ميکند که مالک ساختمان تا جايي که امکان دارد در طول مراحل ساخت حضور داشته و اوضاع را بررسي کند و به فکر راهکارها باشد. با توجه به اينکه معمولاً قرار نيست سازنده در اين ساختمان زندگي کند، احتمال اينکه از کيفيت مصالح مصرفي کم کند، همواره وجود دارد چون به دنبال ارزشافزوده بيشتر است.

شهامت در پاسخ به سؤال خبرنگار ما که آيا ميتوان از طريق روزنامههاي کثيرالانتشار مجري داراي پروانه نظاممهندسي که سرمايهگذار هم باشد، پيدا کرد، گفت: استفاده از مجري داراي پروانه اين مزيت را دارد که ميتوان در صورت بروز مشکل و عدم انجام تعهداتش از او برخلاف مجري فاقد صلاحيت  نزد نظاممهندسي ساختمان شکايت کرد.  وي ادامه داد: بسياري از کساني که سازنده هستند، اصولاً مهندس نيستند و دانش لازم را ندارند. اين افراد در جامعه تحت عنوان بسازوبفروش فعاليت ميکنند. همچنين در بسياري از استانها استفاده از مجري داراي پروانه نظاممهندسي اجباري شده اما در تهران به دليل اختلافنظر بين شهرداري و نظاممهندسي اين امر صورت نگرفته است اما واقعيت اين است که ما مجري ذيصلاحي که بخواهد در ساختوساز مشارکت و سرمايهگذاري کند، نداريم و به نظر نميرسد که درج آگهي براي اين کار از نظر منطقي داراي اشکال باشد. اين حق مالک است که حتي بخواهد مزايدهاي برگزار نموده و مجري مناسب انتخاب کند.

عضو هيئتمديره سازمان نظاممهندسي ساختمان استان کهگيلويه و بويراحمد تصريح کرد: در کشورهاي توسعهيافته فرد سرمايهگذار وجود ندارد بلکه به شکل شرکتهايي  کار ساختوساز را انجام داده و طبق توافقي که صورت گرفته حقشان را دريافت ميکنند.

کيفيت مصالح در قرارداد قيد شود

اکبر دادرس، عضو هيئتمديره انجمن صنفي کارفرمايي، پيمانکاري و شرکتهاي ساختماني استان تهران هم به پيام ساختمان گفت: بزرگترين مشکل اين است که سازنده از مصالح فاقد کيفيت استفاده کند و راهش اين است که قرارداد مالک با او به گونهاي بسته شود که ملزم به استفاده از مصالح استاندارد شود. مثلاً ذکر شود که فقط تيرآهن کارخانه اصفهان بايد مورداستفاده قرار گيرد.

وي افزود: برخي بلوکهاي سيماني از مقاومت کافي برخوردار نيست اما درعينحال ارزانتر است بنابراين لازم است که کيفيت مصالح در قرارداد قيد شود يا اينکه قيد شود که مصالح مورد استفاده بايد به تاييد مالک برسد يا خريد مصالح بايد با هماهنگي مالک صورت بگيرد. 

دادرس با اشاره به اينکه اين موضوع بهويژه در بخش نازککاري و برقکاري بسيار تفاوت ايجاد ميکند، ادامه داد: بهعنوانمثال کاشي درجهيک، دو، و سه وجود دارد و در رابطه با سيم برق اگر سيم چيني مورداستفاده قرار بگيرد، با مشکلات زيادي مانند قطعي برق و پارگي سيمها مواجه ميشويد. اگر مالک بتواند يک مشاور حقوقي که ترجيحاً مهندس هم باشد، استخدام نمايد هرچند مقداري هزينه دارد اما بسيار مفيد خواهد بود. معمولاً در فرايند کار سازندگان بلافاصله پس از ايرادهاي مالک شروع به مغلطه ميکنند اما نبايد از مواضع عقب نشست.

عضو هيئتمديره انجمن صنفي کارفرمايي، پيمانکاري و شرکتهاي ساختماني استان تهران در مورد قراردادي که نوشته ميشود، گفت: اين قرارداد نيازي به ثبت ندارد و کافي است که اين دو نفر پاي قرارداد را امضاء کنند تا کاملاً رسمي شود. ضمن اينکه تمام خسارات جاني بايد توسط سازنده و از طريق بيمه جبران شود. در قرارداد بايد اصطلاح «کليد در دست» آورده شود. کليد در دست به اين معناست که خانه آماده سکونت و آوردن اثاثيه منزل باشد، بنابراين لولهکشي براي سرمايش و گرمايش هم بر عهده سازنده است اما به عنوان مثال تأمين کولر و اسپليت بر عهده سازنده نيست. کابينت را ميسازد اما  يخچال فريزر تأمين نميکند.

دادرس در پاسخ به اين سؤال که آيا سازندگان بايد ساختمان را تضمين کيفيت کنند، گفت: وقتي در قرارداد ميآوريد که بايد کابينتهاي من M.D.F  باشد سازنده ملزم است آن را تأمين کند يا مثلاً ميگوييد کليدهاي برق بايد فلان مدل باشد ملزم به تأمين آنهاست.

وي در پايان گفت: انجام کارهاي اداري ساختوساز مانند دنبال پروانه ساخت رفتن يا گرفتن مهندس ناظر جزو وظايف مالک ميباشد اما سازنده بايد به نسبتي که تعيينشده است( 60-40 يا 50-50)  هزينههاي مالک را بپردازند.